Opóźnienie programu „Na start”. Konsekwencje dla rynku i firm

Kursy deweloperów mogą odreagować. Wzrosty sprzedaży mieszkań wobec 2023 roku są nadal realne – ocenia analityk Erste Securities.

Ministerstwo rozwoju przyznało, że program „Na start” wymaga konsultacji nie tyle międzyresortowych, co politycznych, w ramach poróżnionej na tle polityki mieszkaniowej koalicji. Przy dobrych wiatrach – czyli znalezieniu większości — program dopłat do kredytów mógłby wejść w życie od 2025 r. Biorąc pod uwagę publiczne tarcia w partiach i zmiany personalne w samym resorcie rozwoju rynek liczył się z tym, że program „Na start” nie ruszy po wakacjach. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego w II połowie 2024 r. oraz dla notowanych na GPW i Catalyst spółek deweloperskich?

Notowani deweloperzy lepsi niż szeroki rynek mieszkaniowy

W maju papiery deweloperów taniały. Z jednej strony Polska 2050 wyraziła twarde weto wobec programu „Na start”, ale zbiegło się to z szerszą korektą na GPW. W ostatnim czasie główne indeksy lepiej lub słabiej, ale odrabiają spadki. WIG-nieruchomości jest w tej drugiej grupie, a zachowania poszczególnych deweloperów mieszkaniowych są zróżnicowane.

- W kontekście szerokiego rynku mieszkaniowego brak programu wsparcia klienta kredytowego w II półroczu może skutkować kontynuacją umiarkowanie spowolnionej sprzedaży mieszkań w nadchodzących miesiącach – mówi Cezary Bernatek, analityk Erste Securities. - W połączeniu z odbudowującą się podażą będzie to najprawdopodobniej prowadzić do dalszego wypłaszczania się dynamiki wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym w ujęciu nominalnym. Nie spodziewałbym się jednak spadków rok do roku. Co najwyżej, na części rynków można oczekiwać rosnącej skłonności do stosowania rabatów bądź innego typu zachęt cenowych – dodaje.

Jeśli chodzi o giełdowych deweloperów, to w zakresie cenników zasadne wydaje się oczekiwanie podobnych trendów, co na szerokim rynku. Jednak agresywna rozbudowa oferty powinna skutkować korzystniejszą dynamiką sprzedaży w porównaniu z szerokim rynkiem i w większości przypadków wciąż realny jest scenariusz wzrostu sprzedaży wobec 2023 r.

- Jeśli chodzi o reakcję rynku kapitałowego, wydaje się, że dyskontował on w ostatnich tygodniach rosnące ryzyko kompletnego braku uruchomienia programu „Na start” i najświeższe wypowiedzi z ministerstwa, choć sugerują około półroczne opóźnienie w uruchomieniu wsparcia względem założeń z kwietnia, powinny przynieść pewną „ulgę” i finalnie lekko pozytywną reakcję inwestorów – ocenia Bernatek.

Giełdowe spółki radzą nie przeceniać programu „Na start”

Część deweloperów wprowadziła w tym roku specjalne oferty – możliwość zawierana przedłużonych rezerwacji, np. do września, z myślą o sfinalizowaniu transakcji po wejściu w życie „Na start”. Firmy na tym etapie nie chcą deklarować, co się stanie z takimi rezerwacjami – czy zostaną przedłużone, czy wygasną. Warto przy tym pamiętać, że te promocje dotyczą niewielkich puli lokali w relacji do całościowej oferty.

- Niezmiennie uważamy, że rządowy program nie jest decydującym czynnikiem dla kontraktacji w naszym przypadku. Jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Po wygaśnięciu poprzedniego programu notujemy wysoką, stabilną sprzedaż mieszkań – komentuje prezes Atalu Zbigniew Juroszek. - Pamiętajmy, że programy dopłat – a ten szczególnie – są przeznaczone dla ograniczonej grupy klientów. Część osób rzeczywiście wstrzymywała się z podjęciem decyzji. Możliwe, że część z nich nie będzie już czekać na uruchomienie nowego wsparcia i zdecyduje się szybciej sfinalizować zakup nieruchomości. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową i podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego (klienci) i inwestycyjnego (firmy deweloperskie). Zakładamy, że tegoroczny wolumen sprzedaży powinien być zbliżony do ubiegłorocznego – dodaje. Mowa więc o 2,8 tys. lokali, choć z programem Atal miał apetyt na przebicie 3 tys.

- Założenia i terminy rozpoczęcia programu „Na start” zmieniały się od początku roku już kilkukrotnie, dlatego mamy nadzieję, że ta jednoznaczna decyzja o jego przesunięciu na kolejny rok uspokoi rynek na najbliższe miesiące — mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develii. - Z cierpliwością czekamy na finalny kształt programu. Dopiero wtedy będziemy w stanie ocenić jego realny wpływ na deweloperów i rynek. Jednocześnie nie spodziewamy się, aby jego przesunięcie wpłynęło na osiągnięcie tegorocznych celów Develii – dodaje. Zatem mowa o 2900–3100 mieszkań przy 1038 lokalach sprzedanych w I kwartale.

Murapol, który buduje dużo dla nabywców pierwszych w życiu mieszkań, poinformował, że do sytuacji rynkowej odniesie się w raporcie z wynikami sprzedaży po I półroczu, czyli w przyszłym tygodniu.

Victoria Dom, bazująca na popularnym segmencie rynku, oczekuje w II półroczu lekkiego ochłodzenia koniunktury wraz ze stabilizację cen oraz zmniejszenia sprzedaży. Wiceprezes Waldemar Wasiluk zwraca jednak uwagę na problemy z uruchamianiem nowych inwestycji deweloperskich w dużych aglomeracjach, które są niezależne od popytu. – Spowolnienie sprzedaży może przełożyć się na stabilizację cen działek, choć nie zmieni to dużych trudności z ich zakupem. Problem z podażą widzimy także ze względu na znaczne wydłużanie się procedur administracyjnych oraz brak dostępnej infrastruktury. Obserwować będziemy już chyba na stałe zmniejszanie się oferty w Warszawie i Krakowie i docelowo wyższe ceny powoli rosnące wraz z inflacją od początku 2025r. – mówi Wasiluk.

PZFD: realny wpływ programu na rynek będzie ograniczony

Jak sytuację prognozuje Polski Związek Firm Deweloperskich? Bartosz Guss, dyrektor generalny sprawujący funkcję od poniedziałku, mówi że po miesiącach braku jasnych informacji deklaracja resortu rozwoju może cieszyć. Potencjalni nabywcy mieszkań mieli dotąd sprzeczne doniesienia na temat losów projektu, z którym przecież koalicjanci szli do wyborów jesienią ub.r.

- Liczymy na to, że ten stan zawieszenia się właśnie skończył i prace nad projektem w jego nowym brzmieniu, nabiorą tempa. W perspektywie 2024 r. informacja o tym, że program zacznie obowiązywać od stycznia 2025 r. z pewnością ośmieli część inwestorów do wprowadzania nowych inwestycji, co może zadziałać na rynek stabilizująco. Po stronie popytu, część nabywców z pewnością przesunie decyzję o zakupie mieszkania, tak aby móc skorzystać z bardziej korzystnych warunków kredytowania. Trend ten będziemy widoczny m.in. po wzroście liczby rezerwacji mieszkań – ocenia Guss.

PZFD nie zakłada, że nowy program wpłynie na rynek w sposób znaczący, bo jego zasięg w porównaniu do poprzednika („Bezpieczny kredyt”) będzie zdecydowanie mniejszy.

- Warto zauważyć, że kredyt „Na start” zawiera m.in. racjonalne limity liczby przyjmowanych wniosków. W 2025 r. ma ich być nie więcej niż 75 tys., co daje średnio trochę powyżej 6 tys. miesięcznie. W 2026 r. i 2027 r. ma być przyjmowane po 50 tys. wniosków, czyli średnio 4 tys. miesięcznie. W przypadku „Bezpiecznego kredytu” w ciągu 6 miesięcy udzielono 102 tys. kredytów, czyli średnio 17 tys. miesięcznie. Wzrost liczby wniosków skoncentrował się jednak szczególnie w ostatnim kwartale zeszłego roku. Wskazane wartości się więc diametralnie różnią i każą twierdzić, że nowe rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej wyważone – wylicza Guss.

Zdaniem dyrektora generalnego PZFD, dzięki takim założeniom rynek rozwijać się będzie stabilnie, bez nagłych „zastrzyków”, a presja nabywców, by jak najszybciej kupić mieszkanie, zostanie zminimalizowana. - Ryzyko nagłych wzrostów cen zostanie zminimalizowane również przez wprowadzenie limitów zarobków przyszłych beneficjentów. Co równie ważne, kredyt „Na start” wprowadzany będzie w sytuacji, gdy podaż mieszkań na rynku jest zdecydowanie wyższa niż gdy wprowadzany był „Bezpieczny kredyt” – podsumowuje Guss.