Koniec 2012 roku był rekordowy

Z Tomaszem Łapińskim, członkiem zarządu i dyrektorem finansowym Ronsona, rozmawia Anna Koper

Po publikacji wyników za III kwartał informowaliście, że w końcówce roku możecie przekazać nabywcom 200-250 mieszkań w związku z przewidywanym zakończeniem do końca listopada inwestycji Gemini II i Verdis I. Ile lokali trafiło ostatecznie do nabywców?

Pozwolenia na użytkowanie obydwu tych inwestycji otrzymaliśmy dopiero w połowie grudnia, więc nie mieliśmy zbyt dużo czasu na ich przekazanie klientom. Ostatnie dwa-trzy tygodnie minionego roku okazały się jednak dla nas bardzo korzystne. Do nabywców trafiło 240 lokali, z czego 106 w ramach pierwszego wspomnianego projektu, a 65 z drugiego. Pod względem przekazań był to najlepszy kwartał w naszej historii. Do tej pory najlepszy był bowiem III kwartał 2010 r., gdy do nabywców trafiło 201 lokali.

Czy rekordowa liczba przekazań przełoży się również na rekordowe wyniki kwartalne?

Wygląda na to, że pod względem przychodów końcówka minionego roku może być również rekordowa. Do tej pory najlepszy pod tym względem był wspomniany już III kwartał 2010 r., gdy sprzedaż sięgnęła 123 mln zł. Szacujemy, że w końcówce minionego roku może ona być nieznacznie wyższa. Za wcześnie jednak na komentarz czy rekordowe przychody przełożą się również na rekordowe zyski – w tej chwili nie można tego jednak wykluczyć.

Po trzech kwartałach Ronson miał 72,9 mln zł skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży i 0,3 mln zł zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Czy inwestorzy powinni oczekiwać, że sprzedaż w całym 2012 r. będzie zbliżona do 200 mln zł?

Jest to realny poziom.

Czego można się natomiast spodziewać po wyniku netto?

Jest szansa na to, że nie powinien on znacząco odbiegać od ostatnich prognoz analityków, w których był szacowany na 34-35 mln zł. Wyniki nie będą na pewno tak dobre, jak analitycy szacowali je jeszcze na początku ubiegłego roku, ale wpływ na to miały dwa czynniki. Po pierwsze generalny wykonawca spóźnił się z zakończeniem budowy osiedla Verdis, przez co część zysków z tego projektu rozpoznamy dopiero w wynikach za 2013 r. Rok temu zakładaliśmy, że z tego projektu w 2012 r. przekażemy minimum 100 lokali. Drugi czynnik to nieco słabsza od naszych założeń sprzedaż w zakończonych już projektach (Impressio, Sakura I, Panoramika).

Czy zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy z ubiegłorocznego zysku?

Jesteśmy zainteresowani tym, żeby zyski pozostawić w firmie, by umożliwić jej dalszy rozwój. Ostateczna decyzja w tej sprawie należy jednak do akcjonariuszy.

W całym minionym roku przekazaliście nabywcom 393 lokale. Jak pod tym względem może wyglądać 2013 r.?

Nasze możliwości pod tym względem na pewno powinny być wyższe niż w 2012 r.  W tym roku do naszych klientów może trafić nawet około 500 lokali. Nie przełoży się to jednak na wzrost przychodów i zysków, gdyż w tym roku będziemy przekazywać mieszkania z projektów o niższych marżach. Nie można zapominać, że w 2012 r. znaczna część zysków pochodzi z projektu Gemini II. Mieszkania z tej inwestycji należały do najbardziej rentownych z naszej oferty, a wybudowane zostały na gruncie kupionym dawno temu po cenie, jakiej nie udałoby się osiągnąć nawet po ostatnich spadkach cen gruntów. Atutem tego projektu jest również jego lokalizacja na Ursynowie, gdzie jest mniejsza podaż nowych mieszkań, jak również to, że był to kolejny już etap tego projektu, więc mogliśmy liczyć na nieco wyższe ceny.

Pod koniec lipca zapowiadaliście, że jeszcze przed końcem roku będziecie chcieli uruchomić dwie inwestycje w Warszawie i jedną w Poznaniu. Z czego wynika opóźnienie w rozpoczęciu ich realizacji i kiedy mogą one ruszyć?

Opóźnienie jest spowodowane wyłącznie kwestiami administracyjnymi, które nie są do końca zależne od nas. Wszystkie te projekty chcemy uruchomić tak szybko, jak to będzie możliwe. Przewidujemy, że dojdzie do tego najpóźniej w II kwartale. Przy ul. Tamka w Warszawie powstaną 64 lokale o łącznej powierzchni 5,6 tys. mkw. W listopadzie złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę. Spodziewamy się, że uzyskamy je w I kwartale. Inwestycję przy ul. Magazynowej podzielimy na dwa etapy. W ramach pierwszego powstanie 176 lokali o łącznej powierzchni 11 tys. mkw. Zakładamy, że ten projekt będzie mógł ruszyć w II kwartale. W podobnym terminie powinien też ruszyć poznański projekt przy ul. Kościelnej, gdzie w pierwszym etapie powstaną 182 lokale o powierzchni 8,7 tys. mkw.

Czy to koniec planów Ronsona na ten rok?

W naszych planach uwzględniamy jeszcze kolejne etapy inwestycji, których poprzednie etapy zostały już zrealizowane lub są w budowie. Uruchomić możemy kolejne fazy inwestycji Verdis (78 lokali o powierzchni 4 tys. mkw), Sakura (odpowiednio 145 i 7,4 tys. mkw), Espresso (152 i 7,7 tys. mkw), Impressio (147 i 8,1 tys. mkw) oraz Panoramika (61 i 4,2 tys. mkw). W sumie w ramach tych projektów mogą powstać 583 lokale o łącznej powierzchni około 31,4 tys. mkw. Tempo rozpoczynania kolejnych etapów będzie uzależnione od sprzedaży na już realizowanych i sytuacji na rynku. Przewidujemy, że wprowadzimy je nie wcześniej niż w drugiej połowie roku. Być może nawet dopiero w IV kwartale. Teoretycznie nasza oferta może zatem powiększyć się łącznie o tysiąc lokali.

Czy plany wejścia w segment biurowy są nadal aktualne?

Nie odstępujemy od tego, ale powinno to być postrzegane raczej jako ewentualna możliwość, a nie plan, który będziemy chcieli zrealizować za każdą cenę. Przyglądamy się okazjom na rynku. Nie można wykluczyć, że w niedługiej przyszłości coś się wydarzy, gdyż od dłuższego czasu jesteśmy zaangażowani w różne rozmowy. Może to być projekt biurowo-mieszkaniowy. Na pewno coś niedużego, możliwe, że z partnerem.

Czy w tym roku Ronson planuje powiększenie banku ziemi?

Pod tym kątem przyglądamy się tylko rynkowi warszawskiemu, przy czym interesują nas w pierwszej kolejności projekty, które nie będą wymagały angażowania środków pieniężnych na przejęcie gruntu lub to wymagane zaangażowanie będzie stosunkowo niewielkie. Korzystny dla nas model biznesowy takiej współpracy to taki, w którym dotychczasowy właściciel wnosi nieruchomość, a my realizujemy na niej projekt. Myślimy, że na rynku będzie sporo okazji tego typu, gdyż nie wszyscy deweloperzy będą w stanie zdobyć finansowanie dla swoich projektów. Dopiero w tym roku mocno widoczny będzie bowiem wpływ ustawy deweloperskiej na finansowanie projektów. Wcześniej deweloperzy realizowali i sprzedawali mieszkania wprowadzone do oferty przed wejściem ustawy w życie i mogli swobodnie korzystać ze środków wpłacanych przez klientów jeszcze przed zakończeniem realizacji swoich projektów. Teraz będą musieli zmierzyć się z jej zapisami i obowiązkiem otwierania rachunków powierniczych.

Czy podtrzymujecie plany emisji w I kwartale obligacji o wartości do 100 mln zł?

Nadal jesteśmy zainteresowani tą formą finansowania dłużnego. Skłaniają nas do tego dwa czynniki. Z jednej strony chcielibyśmy zrolować część emisji sprzed dwóch lat. Mamy dobre przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, nie mamy też problemów z obsługą zadłużenia i systematycznie spłacamy kredyty, które były udzielone w przeszłości na finansowanie zakupu gruntów , oraz korzystamy z kredytów budowlanych, przy jednoczesnym zachowaniu bezpiecznego poziomu zadłużenia. Stosunek naszego zadłużenia netto do kapitałów własnych wynosi obecnie nieco ponad 30 proc. i zamierzamy utrzymywać go na tym poziomie. Ten poziom uważamy bowiem za bezpieczny i efektywny. Z drugiej strony patrzymy na rynek pod kątem okazji. Możemy być zainteresowani wejściem w jeszcze jeden-dwa projekty, w czym pomóc mogłyby nam środki z emisji obligacji.

Jakie są Pana przewidywania w odniesieniu do sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2013 r. Prognozy analityków nie są zbyt optymistyczne...

Na niekorzyść rynku działają na pewno informacje o trudnej sytuacji ekonomicznej w Europie i na świecie. To może skłaniać klientów do powstrzymywania się od zakupów mieszkań. Ronson działa jednak przede wszystkim w Warszawie a także w Poznaniu, Wrocławiu i Szczecinie. Realne zagrożenie, że w tych miastach drastycznie wzrośnie bezrobocie, jest niewielkie. Ostrożność i wstrzemięźliwość naszych konsumentów wynika raczej nie z tego, że faktycznie tracą pracę, lecz bardziej z ich ewentualnych obaw o utratę pracy i bardziej ostrożnego podejścia do wydawania pieniędzy. Przedstawicielom branży sprzyjają natomiast spadające stopy procentowe. Obecnie są one już o ponad 1 pkt proc. niższe niż przed rokiem. Korzystnym czynnikiem byłoby również wejście w życie zapowiadanych zmian dotyczących liczenia zdolności kredytowej. Liczymy na to, że maksymalny okres spłaty kredytu przy liczeniu zdolności zostanie wydłużony z 25 do 30 lat oraz że złagodzone zostaną zapisy dotyczące maksymalnego udziału rat kredytu w dochodzie netto. Obydwa te czynniki doprowadziłyby do zwiększenia zdolności kredytowej.

Pod znakiem zapytania pozostaje zaś wpływ zakończenia programu „Rodzina na swoim". Nasze projekty i grunty, na których realizowaliśmy, realizujemy i będziemy realizować kolejne inwestycje, nie kwalifikowały się bowiem do tego programu. Dlatego jego wygaszenie powinno być dla nas relatywnie korzystne. Z drugiej strony niepewność co do parametrów zapowiadanego nowego programu „Mieszkanie dla młodych" może potencjalnie przełożyć się na wszystkich klientów, gdyż mogą oni odkładać decyzje na później. Uruchomienie nowego programu dopiero w 2014 r. będzie miało z pewnością bardziej negatywny wpływ na tych deweloperów, którzy w dużym stopniu korzystali z RnS. Rykoszetem może jednak uderzyć również w nas, gdyż zapowiedź nowego programu może skłaniać klientów do czekania. Uważam jednak, że ewentualny negatywny wpływ tego czynnika na nas będzie na pewno mniejszy, niż na firmy, które oferowały mieszkania spełniające kryteria RnS.