W USA zapowiada się najgorsza sprzedaż domów od 1995 r.

Zbyt wysokie ceny amerykańskich domów niszczą popyt, strajk kupujących pogłębia się. Niższe ceny pobudziłyby popyt. Ale po obniżce stóp Fed dobre dane makro sprawiły, że oprocentowanie kredytów hipotecznych znów wzrosło.

https://pbs.twimg.com/media/GaC4IwZbQAAlHcT?format=png&name=900x900

Skala, w jakiej popyt na istniejące domy spadł i nadal się załamuje, jest zdumiewająca, ale ostatecznie nie zaskakująca: popyt spadł w 2022 r., gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosło, a w 2023 r. spadł znacznie bardziej, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych w dalszym ciągu rosło do prawie 8 proc. do października 2023 r. Jednak w miarę jak oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało od listopada i nadal spadało w 2024 r., popyt utrzymywał się na niskim poziomie przez cały wrzesień, mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do prawie 6 proc.. A teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych odbiło się od najniższych poziomów z września od czasu obniżki stóp, popyt jeszcze bardziej się załamał, mimo że zapasy rosną przez cały rok - analizuje Wolf Richter.

I dodaje: wszyscy wiedzą dlaczego: ceny są zbyt wysokie. – To, że ceny są zbyt wysokie po szalonym skoku, widać na wykresach naszych Najwspanialszych baniek mieszkaniowych w Ameryce. A ludzie rozpoczęli strajk kupujących. Mówiliśmy to od dawna, a Fannie Mae w ankiecie tuż przed obniżką stóp stwierdziła, że ​​niższe ceny są dokładnie tym, na co czekają kupujący – niższe ceny, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wyższe płace. Innymi słowy, ludzie nadal strajkują i strajkują – pisze Wolf Richter.

Cały rok 2024 przyniesie najmniejszą sprzedaż domów od 1995 r.

Potwierdził to spadek cotygodniowych wniosków o kredyt hipoteczny na zakup domu – spadek z i tak już historycznie niskich poziomów – wynika z danych Mortgage Bankers Association. Indeks Wniosków o Zakup Kredytu Hipotecznego od początku 2023 roku utrzymuje się na tym samym historycznie niskim poziomie.

Ekonomiści Fannie Mae w swojej prognozie na pozostałą część 2024 r. stwierdzili: „spodziewamy się, że cena pozostanie głównym ograniczeniem działalności mieszkaniowej w dającej się przewidzieć przyszłości i obecnie uważamy, że cały rok 2024 przyniesie najmniejszą sprzedaż istniejących domów od 1995 r.”.

Według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami sprzedaż istniejących domów jednorodzinnych, kamienic, mieszkań i spółdzielni spadła o około 26 proc. w latach 2018 i 2019 oraz o około 34 proc. od 2021 roku. W 2023 r. spadła do 4,09 mln domów, najniższego poziomu od 1995 r. W 2024 r. do sierpnia sprzedaż kształtowała się na poziomie 2,5 proc. w porównaniu z rokiem 2023. Jeśli ten spadek będzie się utrzymywał, sprzedaż spadnie do około 4,0 mln domów.

– To zniszczenie popytu jest poważniejsze niż podczas najgłębszego kryzysu finansowego, kiedy miliony ludzi straciło pracę, a kredyty hipoteczne wysadziły się w powietrze, a rok 2024 jest drugim rokiem z rzędu, a wszystko to z powodu zbyt wysokich cen – podkreśla Richter.

Dobre dane makro sprawiły, że kredyty znów podrożały

Według danych Mortgage Bankers Association (MBA), oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do 6,13 proc. tuż przed obniżką stóp w dniu 18 września, co stanowi najniższy poziom od dwóch lat. Jednak 11 dni po tym, jak Fed obniżył swoje podstawowe stopy procentowe o 50 punktów bazowych, rozpętała się cała fala danych. Duże korekty w górę dynamiki zatrudnienia, dochodów osobistych, stopy oszczędności, wzrostu gospodarczego i inflacji PPI, uzupełnione rosnącą inflacją CPI trzeci miesiąc z rzędu, zmieniły cały scenariusz, ponownie rozpalając obawy inflacyjne. Rynek obligacji zareagował na to i rentowności obligacji długoterminowych poszybowały w górę, podobnie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych. Według Mortgage Bankers Association, w ostatnim tygodniu średnia stopa oprocentowania stałych kredytów hipotecznych na 30 lat wzrosła do 6,52 proc.

Chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało od listopada 2023 r. do połowy września 2024 r., sprzedaż domów w dalszym ciągu oscyluje wokół historycznie najniższych poziomów. Teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę, sprzedaż domów prawdopodobnie będzie dalej spadać przez resztę roku.

W czasie, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało, a sprzedaż domów oscylowała wokół historycznie niskich poziomów, liczba wniosków o refinansowanie istniejących kredytów hipotecznych do połowy września wzrosła ponad trzykrotnie, z poziomu prawie zerowego pod koniec ubiegłego roku do najwyższego poziomu aktywności od kwietnia 2022, kiedy rozpoczęły się podwyżki stóp procentowych. Jednak według danych MBA, w ciągu ostatnich dwóch tygodni, wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych, indeks Refinance Mortgage Applications ponownie spadł.