USA: Rentowność 10-letnich obligacji podwyższa ceny kredytów hipotecznych

Średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego w USA wzrosła w tym tygodniu do 6,32 proc., co zwiększyło presję na nabywców domów w obliczu niebotycznie wysokich cen i ograniczonej podaży domów na sprzedaż.

https://pbs.twimg.com/media/GZk-OMpXwAg4xDY?format=png&name=900x900

Stopa wzrosła z 6,12 proc. w zeszłym tygodniu, powiedział w czwartek nabywca kredytu hipotecznego Freddie Mac. Rok temu wskaźnik ten wynosił średnio 7,57 proc.

Dwa tygodnie temu średnia stopa spadła do najniższego poziomu od dwóch lat – 6,08 proc. – co zwiększyło siłę nabywczą osób kupujących domy, gdy poruszają się po rynku mieszkaniowym, którego ceny są bliskie najwyższych w historii.

Na oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa kilka czynników, w tym reakcja rynku obligacji na decyzje dotyczące polityki stóp procentowych Rezerwy Federalnej. Może to zmienić trajektorię rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, którą kredytodawcy wykorzystują jako wskazówkę przy ustalaniu cen kredytów mieszkaniowych. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wyniosła w czwartek 4,10 proc., w porównaniu z 3,62 proc. w połowie września, na kilka dni przed obniżką przez Fed referencyjnej stopy procentowej kredytów o pół punktu. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych gwałtownie wzrosła w zeszłym tygodniu po tym, jak rządowy raport wykazał gwałtowny wzrost liczby miejsc pracy we wrześniu i spadek stopy bezrobocia. Dobre odczyty rozwiały obawy, że rynek pracy zbyt mocno się ochłodzi. Traderzy zaczęli wyceniać mniejsze i mniejsze obniżki stóp procentowych Fed w nadchodzących miesiącach niż wcześniej przewidywano.

– Powinniśmy pamiętać, że wzrost stóp wynika w dużej mierze ze zmian oczekiwań, a nie z gospodarki, która jest silna przez większą część roku – powiedział Sam Khater, główny ekonomista Freddiego Maca. – Chociaż wyższe stawki utrudniają przystępność cenową, pokazuje to siłę gospodarczą, która powinna w dalszym ciągu wspierać ożywienie na rynku mieszkaniowym – dodał.

Ceny kredytów zależne od decyzji Fed

Średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego jest nadal znacznie niższa od poziomu 7,22 proc. osiągniętego w maju, czyli najwyższego poziomu w 2024 r. Przez ostatnie dwa tygodnie stopy procentowe spadały od lipca w oczekiwaniu na podjętą w zeszłym miesiącu decyzję Rezerwy Federalnej o obniżeniu głównej stopy procentowej po raz pierwszy od ponad czterech lat.

Przedstawiciele Fed zasygnalizowali również, że spodziewają się dalszych obniżek w tym roku oraz w latach 2025 i 2026. Obniżki stóp powinny z czasem doprowadzić do obniżenia kosztów obsługi kredytów hipotecznych. Rynek finansowy oczekuje obecnie, że Fed obniży swoją podstawową stopę procentową, obecnie mieszczącą się w przedziale 4,75–5,00 proc., do zakresu 3,50–3,75 proc. do połowy przyszłego roku.

Amerykański bank centralny zaczął w zeszłym miesiącu obniżać swoją krótkoterminową stopę referencyjną, sygnalizując pewność, że inflacja zmierza w stronę celu na poziomie 2 proc., przy większej niż oczekiwano obniżce o pół punktu procentowego, której celem jest powstrzymanie dalszego osłabienia stygnącego rynku pracy.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło najwyższy poziom w październiku 2023 r. i wyniosło blisko 8 proc., a do wrześniowego spotkania Fed w sprawie ustalenia polityki spadło o ponad 1,75 punktu procentowego w oczekiwaniu na zwrot Fed w kierunku łagodzenia polityki.

Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosło z poniżej 3 proc. we wrześniu 2021 r. do najwyższego od 23 lat poziomu 7,8 proc. w październiku ubiegłego roku. Zbiegło się to w czasie z podwyższeniem przez Fed referencyjnej stopy procentowej w celu walki z inflacją, która miała miejsce podczas pandemii Covid-19.

Drogie kredyty zniechęcają potencjalnych nabywców domów

Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie, koszty dla kredytobiorców mogą wzrosnąć o setki dolarów miesięcznie. Od 2022 r. sprzedaż mieszkań notuje spadek, ponieważ podwyższone oprocentowanie kredytów hipotecznych zniechęciło wielu potencjalnych nabywców domów. Sprzedaż wcześniej zajmowanych domów w USA spadła w sierpniu, mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło się obniżać.

Ekonomiści generalnie oczekują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym poziomie, przynajmniej w tym roku. Fannie Mae prognozuje, że oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wyniesie średnio 6,2 proc. w kwartale październik-grudzień i spadnie do średnio 5,7 proc. w tym samym kwartale przyszłego roku.

Koszty kredytów hipotecznych na 15 lat ze stałym oprocentowaniem, popularne wśród właścicieli domów chcących refinansować kredyt mieszkaniowy na niższą stopę, ponownie wzrosły w tym tygodniu. Średnia stopa wzrosła do 5,41 proc. z 5,25 proc. w zeszłym tygodniu. Rok temu wynosiła średnio 6,89 proc., powiedział Freddie Mac.