Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA znów spada

Najpopularniejszy kredyt mieszkaniowy w USA, 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, spadł do najniższego poziomu od kwietnia 2023 r.

https://pbs.twimg.com/media/GWEnsOXW0AAu0a-?format=png&name=small

Rezerwa Federalna podejmie kolejną decyzję w sprawie stopy procentowej dopiero 18 września, ale nabywcy domów już mogą uzyskać przerwę w kosztach kredytu, a średnia stopa 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem jest obecnie najniższa od kwietnia 2023 r.

W środę Mortgage Bankers Association podało, że średnia stopa najczęściej używanego kredytu mieszkaniowego spadła do 6,44 proc. w tygodniu zakończonym 23 sierpnia. W ciągu ostatnich czterech tygodni oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło łącznie o 38 punktów bazowych. Spadek ten doprowadził do wzrostu liczby wniosków o refinansowanie, ponieważ właściciele domów, którzy kupili domy po wyższych stawkach, obecnie decydują się na niższe miesięczne raty. Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych na poziomie MBA osiągnęło najwyższy poziom 7,9 proc. w październiku ubiegłego roku, co oznacza, że ​​spadek ten jest znaczący. Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell wskazał również, że bank centralny może w przyszłym miesiącu obniżyć koszty pożyczek, aby zapobiec dalszemu osłabieniu rynku pracy. Kontrakty terminowe na stopy procentowe sugerują, że Rezerwa Federalna może obniżyć krótkoterminowe stopy procentowe o pełny punkt procentowy do końca tego roku

MBA twierdzi, że wraz ze spadkiem stóp procentowych coraz więcej osób poszukujących domów stara się o kredyty hipoteczne. Tańsze koszty kredytu mogą przyciągnąć część potencjalnych nabywców z powrotem na rynek, po tym jak wielu zostało przecenionych w wyniku podwójnego efektu wysokich kosztów kredytu – oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymywało się na poziomie powyżej 7 proc. na początku tego roku – i rekordowo wysokich cen domów.

Nabywcy domów czekają na dalsze spadki stóp

Mimo że do kolejnej decyzji Fed w sprawie stóp procentowych potrzeba jeszcze kilku tygodni, oprocentowanie kredytów hipotecznych już spada, ponieważ kredyty mieszkaniowe są częściowo pod wpływem czynników ekonomicznych, takich jak siła rynku pracy. Niedawne słabe dane gospodarcze, w tym rozczarowujący raport o zatrudnieniu w lipcu, wzbudziły obawy, że gospodarka amerykańska wykazuje pęknięcia pod presją najwyższej od 23 lat stopy funduszy federalnych.

„Stopy spadły o ponad 80 punktów bazowych w porównaniu z rokiem ubiegłym”, czyli o 0,8 punktu procentowego, powiedział Joel Kan, zastępca głównego ekonomisty MBA. Dodał jednak, że liczba wniosków o zakup nie uległa większym zmianom pomimo niższych stawek i wyższych wniosków o pożyczkę. – Potencjalni nabywcy domów zachowują cierpliwość teraz, gdy stopy procentowe spadają, a liczba domów na sprzedaż zaczynają rosnąć – powiedział Kan.

Liczba wniosków o kredyt hipoteczny i wniosków o zakup wzrosła nieznacznie, odpowiednio o 0,5 proc. i 1 proc., ponieważ potencjalni nabywcy domów oczekują dalszych spadków stóp procentowych. Jednak zwiększone koszty pożyczek i ograniczona podaż domów sprawiły, że posiadanie domu stało się dla wielu mniej przystępne. Jeśli Rezerwa Federalna będzie kontynuować obniżki stóp procentowych, może to doprowadzić do większej aktywności na rynku mieszkaniowym. Konieczne jest jednak monitorowanie, w jaki sposób zmiany te będą oddziaływać na ograniczenia podaży mieszkań.

Stopy spadną poniżej 6 proc.

Ekonomiści przewidują, że Fed najprawdopodobniej obniży swoją stopę referencyjną na posiedzeniu 18 września, choć są podzieleni co do tego, czy bank centralny obniży stopy procentowe o 0,25 czy 0,5 punktu procentowego.

Niezależnie od tego obniżki stóp prawdopodobnie pomogą ożywić branżę mieszkaniową, przyczyniając się do jeszcze niższego oprocentowania kredytów hipotecznych, napisał w raporcie z badania Mark Zandi, ekonomista Moody's Analytics.

– Wydaje się, że w nadchodzących miesiącach stopy kredytów spadną poniżej 6 proc., ponieważ Fed obniży stopy procentowe – powiedział Zandi.

Mimo to jednym z problemów jest tak zwana blokada raty kredytu hipotecznego, która powstała, gdy miliony właścicieli domów refinansowały swoje pożyczki w okresie ultraniskiego oprocentowania kredytów hipotecznych dostępnych podczas pandemii. Wielu właścicieli domów zdecydowało się na oprocentowanie tak niskie, jak 3 proc., co stanowi finansową zachętę do sprzedaży domów w czasie, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest ponad dwukrotnie wyższe.

Zandi zauważył, że nawet jeśli stopy spadną poniżej 6 proc., będą one „nadal wyższe niż większość obecnych właścicieli domów płaci za swoje kredyty hipoteczne, ale coraz wyraźniej widać, że stopy nie wrócą do poziomu z okresu pandemii”. Jak zwraca uwagę Charlie Bilello, strateg rynkowy Pension Partners, LLC, 57 proc. posiadaczy kredytów hipotecznych w USA ma stopę poniżej 4 proc., a 86 proc. poniżej 6 proc. Przy obecnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych wielu obecnych właścicieli domów pozostaje w oczekiwaniu, co prowadzi do niedoboru domów na sprzedaż.

Zandi przewiduje, że w miarę spadku stóp procentowych więcej właścicieli domów będzie skłonnych się przeprowadzić, biorąc pod uwagę wymagania związane ze zmianami w życiu, takimi jak zmiana pracy lub powiększanie się rodziny. – Trudno określić, jak niskie musi być oprocentowanie kredytu hipotecznego, aby skłonić właściciela domu o zmienionej sytuacji rodzinnej do wystawienia ogłoszenia o sprzedaży, ale prawdopodobnie wystarczy stawka z 5 proc. oprocentowaniem – zauważył.

Dostępność mieszkań jest istotną kwestią w nadchodzących listopadowych wyborach prezydenckich. Zarówno kandydatka Demokratów Kamala Harris, jak i jej rywal, kandydat  Republikanów Donald Trump obiecują obniżenie kosztów mieszkań dla Amerykanów, choć przy zastosowaniu różnych strategii. Skoncentrowanie się na mieszkalnictwie może ukształtować przyszłą politykę mającą na celu zrównoważenie stóp procentowych z dynamiką podaży i popytu na rynku mieszkaniowym. Może także skłonić Rezerwę Federalną do bardziej agresywnych cięć, jeśli będą one zgodne z szerszymi celami polityki gospodarczej.