Ministra funduszy nie odpuszcza deweloperom. Wniosek do UOKiK

Zdaniem Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, wbrew stanowisku urzędu, są przesłanki do skontrolowania branży.

Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz wystosowała oficjalne pismo do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by ten przyjrzał się deweloperskim marżom. Pod koniec listopada członkini Polski 2050 sugerowała, że UOKiK powinien przyjrzeć się marżom deweloperów. Urząd jednak odpowiedział, że nie ma przesłanek, by wszczynać postępowanie. Takie przesłanki to podejrzenie zmowy cenowej albo podejrzenie wykorzystywania monopolistycznej pozycji – a przy rozdrobnieniu rynku deweloperskiego w Polsce trudno stawiać takie tezy (chyba, że ktoś ma dowody).

Ministra funduszy: jest ryzyko zmowy cenowej na rynku deweloperskim

- Marże deweloperów rosną i nie oglądają się za siebie – powiedziała Pełczyńska-Nałęcz w najnowszym, poniedziałkowym nagraniu na platformie X. W przebitce pokazano wykres z raportu BM Pekao ze średnią marż brutto ze sprzedaży deweloperów giełdowych z lat 2009-2023. – UOKiK twierdzi, że rynek jest rozproszony i nie ma żadnego ryzyka zmowy cenowej. A ja myślę, że takie ryzyko jest. Marże deweloperskie w Polsce są dwa razy większe niż średnia unijna, 1/3 rynku należy do pięciu dużych firm, a cała reszta to bardzo małe firmy, które nie mają wpływu na kształt rynku i pozostaje im się tylko dostosować. I właśnie dlatego, tak jak zapowiedziałam, wysyłam oficjalne pismo do UOKiK-u, aby przyjrzał się wysokim deweloperskim marżom – powiedziała Pełczyńska-Nałęcz.

Więcej szczegółów znalazło się w piśmie do szefa UOKiK-u.

„Zwracam się z prośbą o szczegółowe przeanalizowanie źródeł wzrostu marż firm deweloperskich w latach 2016-2024 oraz zbadanie zasad konkurencji na rynku usług deweloperskich pod kątem istnienia porozumienia cenowego lub wykorzystywania pozycji dominującej przez kilka kluczowych podmiotów na rynku. Zwracam się także z prośbą o zbadanie umów zawieranych przez firmy deweloperskie z konsumentami pod kątem ewentualnego naruszania zbiorowych interesów konsumentów na przykład przez stosowanie niedozwolonych klauzul” – czytamy w piśmie.

„Rynek firm deweloperskich z pewnością nie jest w tak oczywisty sposób, w jaki sugeruje to UOKiK, rynkiem rozdrobnionym. Za niemal jedną trzecią przychodów na rynku budowlanym odpowiada pięć największych firm, z czego wszystkie działają na rynku mieszkaniowym” – zaznaczyła Pełczyńska-Nałęcz powołując się na „Builder ranking” PwC. Według VI edycji rankingu, w 2023 r. największe przychody zanotowały: Dom Development (2,55 mld zł), Robyg (1,81 mld zł), Develia (1,61 mld zł), Echo Investment (1,57 mld zł), Atal (1,5 mld zł), Murapol (1,22 mld zł) i Spravia (1,07 mld zł).

„Bazując zaś na danych Deweloperskiego Funduszu Inwestycyjnego (chodzi o Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – red.) w 2024 r. dwie firmy deweloperskie miały między 1801 a 2000 aktywnych nabywców, dwie firmy pomiędzy 801 a 1000, dwie firmy pomiędzy 401 a 600, a 19 firm 201-400 nabywców. Cała reszta podmiotów zaś charakteryzuje się mniejszą skalą posiadając mniej niż 200 nabywców. Może to świadczyć o koncentracji dużej części branży wśród 6 lub 25 największych podmiotów. Koncentracja ta jest prawdopodobnie większa w podziale na poszczególne miasta, a taki podział kluczowy z perspektywy konsumenta. Takie ukształtowanie rynku zwiększa prawdopodobieństwo istnienia porozumienia cenowego lub wykorzystywania pozycji dominującej – czemu powinien dokładnie przyjrzeć się UOKiK” – czytamy w piśmie ministry.

Jaki jest mieszkaniowy tort i udział deweloperów?

Według szacunków Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach w 2023 r. zawarto 54 tys. umów deweloperskich, a w ciągu trzech kwartałów 2024 r. 29 tys. W tej chwili w siedmiu największych ośrodkach realizuje się około 35 proc. ogólnopolskiej sprzedaży. W „obwarzankach” aglomeracji – około 20 proc.

W przypadku 16 deweloperów notowanych na GPW i Catalyst sprzedaż w 2023 r. wyniosła 24 tys., a w ciągu trzech kwartałów 2024 r. 15,9 tys. Ci deweloperzy budują prawie wyłącznie w największych ośrodkach – poza Murapolem, który jest obecny w kilkunastu miastach. Na rynkach lokalnych aktywni są lokalni gracze.

Spośród spółek z rynku kapitałowego największą sprzedaż w 2023 roku miały: Dom Development (3,9 tys.), Murapol (2,88 tys.), Atal (2,82 tys.), Robyg (2,8 tys.), Develia (2,67 tys.) i Victoria Dom (2 tys.).

W skali trzech kwartałów 2024 roku największą sprzedaż osiągnęły: Dom Development (3,1 tys.), Develia (2,7 tys.), Murapol (2,08 tys.), Atal (1,6 tys.) i Robyg (1,5 tys.).

Jakie marże wypracowują deweloperzy z rynku kapitałowego?

W 2023 r. 14 deweloperów mieszkaniowych notowanych na warszawskiej giełdzie i Catalyst wypracowało jako grupa średnią marżę brutto ze sprzedaży 31,2 proc. – o 0,4 pkt proc. mniejszą niż w 2022 r. Widełki wyniosły 26,5-39,2 proc.

Średnia marża netto (na czysto) wyniosła 18 proc., o 1,1 pkt proc. więcej niż w 2022 r. Widełki to 7,7-30 proc.

Zysk brutto ze sprzedaży to stosunek zysku brutto ze sprzedaży (przychody minus podstawowe koszty budowy i zakupu ziemi) do przychodów. Deweloperzy mogą ujmować w sprawozdaniach tylko lokale wydane fizycznie klientom – a sprzedaż rusza zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na budowę (ta trwa około dwóch lat i odbywa się na gruntach kupionych jeszcze wcześniej).

Finalny wynik netto uwzględnia wszelkie koszty związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa w danym okresie sprawozdawczym, koszty obsługi długu, podatek dochodowy.