Mocne spadki cen nieruchomości w dużych miastach USA

Duże amerykańskie miasta z największymi spadkami cen domów jednorodzinnych lub mieszkań od szczytowych momentów: od -9 do -21 proc. To Austin, Oakland, Nowy Orlean, San Francisco, Waszyngton, Nowy Jork, Detroit, Seattle, Portland i Tampa.

Foto: parkiet.com

Dużo mówi się o „cenach domów w USA” – rosnących, spadających lub czymkolwiek innym, tak jakby USA były jednym monolitycznym rynkiem. Jednak w Stanach Zjednoczonych znajduje się ogromna liczba rynków mieszkaniowych, na których każdy tańczy do rytmu własnego perkusisty, choć wszystkie łączy kilka wspólnych tematów. Wieloletnia seria Wolf Street, The Most Splendid Housing Bubbles of America, przedstawia obecnie zestawienia 33 największych obszarów metropolitalnych o najwyższych cenach domów. Te metropolie są ogromne i różnorodne. Niektóre obejmują części kilku stanów i obejmują wiele hrabstw.

Oto największe miasta – a nie metropolie – z największymi spadkami cen w stosunku do szczytów w latach 2021, 2022 lub 2023, w przypadku domów jednorodzinnych i oddzielnie dla mieszkań i spółdzielni.

W przypadku domów jednorodzinnych w czterech z tych miast ceny spadły od 15 proc. do 19 proc. w stosunku do ich szczytów w połowie 2022 r. W przypadku mieszkań i spółdzielni w sześciu z tych miast ceny spadły od 12 proc. do 21 proc.

Ceny te są dostosowane sezonowo i stanowią trzymiesięczną średnią ruchomą, aby wyeliminować wahania z miesiąca na miesiąc. Stanowią one część danych indeksu wartości domu Zillow (ZHVI) opartych na bazie danych wszystkich domów Zillow. To nie są ceny średnie.

Ceny domów jednorodzinnych spadają, ale są o wiele wyższe niż w 2000 r.

Od szczytu w czerwcu 2022 r. ceny w Austin spadły o 19,2 proc. Pomimo tak dużego, szybkiego spadku ceny powróciły dopiero do poziomu, jaki znajdowały się po raz pierwszy podczas eksplozji cen w czerwcu 2021 r.  W ciągu dwóch lat eksplodowały o 38 proc.. A potem, w ciągu dwóch i pół roku, ceny spadły tylko o połowę z tego. A w porównaniu z rokiem 2000 są wyższe o 182,6 proc.

W Oakland ceny są o 17,2 proc. niższe niż podczas szczytu w maju 2022 r., powróciły do ​​poziomu z października 2020 r. Od czerwca 2012 r. do szczytu w maju 2022 r. wzrosły trzykrotnie, a w porównaniu z rokiem 2000 o 312,7 proc.

W Nowym Orleanie ceny spadły od szczytu w czerwcu 2022 r. o 16,7 proc., do ​​poziomu z października 2020 r. Huragan Katrina, który zniszczył część miasta w sierpniu 2005 r., zbiegł się z początkiem krachu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

W San Francisco ceny spadły od szczytu w maju 2022 r. o 15,2 proc. i powróciły do ​​stanu, w jakim znajdowały się po raz pierwszy w połowie 2018 r. W porównaniu z rokiem 2000 wzrosły o 237 proc.

Mieszkania tanieją, a ceny od 2000 r. rosły wolniej niż domów

W Austin od szczytu w czerwcu 2022 mieszkania staniały o 21 proc. W porównaniu z rokiem 2000 są droższe o 124,8 proc. W Oakland ceny spadły w porównaniu ze szczytem z maja 2022 o 18,6 proc., a w porównaniu z rokiem 2000 są wyższe o 186,1 proc.

W San Francisco mieszkania potaniały od szczytu w maju 2022 o 14,6 proc. Ceny podwoiły się w ciągu czterech lat między 2012 a 2016 r. Ale niebo nie jest granicą, nawet w San Francisco. W mieście większość rynku stanowi sprzedaż mieszkań, od 2000 r. podrożały one o 144 proc.

Do 2028 r. nieruchomości będą nadal drożeć

Patrząc w przyszłość, eksperci przewidują znaczącą ewolucję na rynku mieszkaniowym, szczególnie w zakresie cen mieszkań. Najnowsze wnioski z badania oczekiwań cenowych domów (HPES) przeprowadzonego przez Fannie Mae ujawniają, że rynek jest intrygujący zarówno dla właścicieli domów, jak i inwestorów. Badanie to, które konsoliduje prognozy ponad 100 ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa, prognozuje zmiany cen domów w latach 2025–2028, dając kluczowy wgląd w to, czego możemy się spodziewać w nadchodzących latach.

Panel ekspertów, składający się z ponad 100 osób z branży mieszkaniowej i hipotecznej oraz ze środowiska akademickiego, przewiduje wolniejsze tempo wzrostu cen domów w nadchodzących latach. Chociaż w 2023 r. zaobserwowaliśmy solidny wzrost na poziomie 6,0 proc., prognozy na lata 2024 i 2025 wynoszą odpowiednio 4,7 proc. i 3,1 proc.

Najwięksi optymiści (dla właścicieli i inwestorów) przewidują, że ceny domów będą nadal rosły przez cały okres prognozy, ostatecznie osiągając kulminację w skumulowanym wzroście o 31,6 proc. do końca 2028 r. Mediana obejmująca całość prognoz sugeruje umiarkowany wzrost o 20,2 proc. Najbardziej pesymistyczne przewidywania sugerują skumulowany wzrost wynoszący 7,5 proc.