Cavatina Holding: Chcemy wypłacać lukratywne dywidendy

Biurami wciąż interesują się najemcy i inwestorzy, a koszty wykonawstwa da się optymalizować.

Cavatina Holding to deweloper biurowy i jeśli popatrzymy na prospekt, to karty są wyłożone. Mamy informacje o portfelu nieruchomości gotowych wraz z wartościami godziwymi i poziomami najmu. Mamy informacje o budżetach, harmonogramach i wynajęciu inwestycji w toku. Mamy też szczegółowe dane o szykowanych projektach. Pozostaje zatem wiara w to, że te inwestycje da się: zbudować, wynająć i sprzedać. Zacznijmy od najmu. Jak oceniacie koniunkturę, mając na uwadze wpływ pandemii i większą rolę pracy zdalnej?

Rafał Malarz: na rynek powierzchni biurowych patrzymy optymistycznie. Od początku zeszłego roku wynajęliśmy ponad 70 tys. mkw., co jest wynikiem bardzo dobrym jak na nietypowe czasy.

W II kwartale widzimy mocne ożywienie na rynku najmu. Pojawia się coraz więcej zapytań zarówno od agencji, jak i bezpośrednio od klientów.

Formuła pracy została już w jakimś stopniu ustalona: część firm wraca do biur w 100 proc., część przyjmie model hybrydowy – podstawowa konkluzja jest taka, że biura pozostaną sercami organizacji. Jest zatem zapotrzebowanie i my jesteśmy w stanie na nie odpowiedzieć.

Koncentrujecie się na rynkach regionalnych. W czym tkwi ich siła względem Warszawy?

RM: Na siłę rynków regionalnych składa się wiele elementów. Podstawowy to bardzo silna pozycja polskiej gospodarki, co przekłada się na rozwój biznesu i usług. Nie bez znaczenia jest zmiana podejścia władz samorządowych, które starają się przygotowywać infrastrukturę i zapraszać inwestorów zagranicznych. W miastach regionalnych lokowane są głównie centra usług wspólnych. Nasza obecność na kilku rynkach to atut i przewaga konkurencyjna.

Daniel Draga: Główne miasta regionalne to również duże ośrodki akademickie, które dostarczają co roku na rynek dużą liczbę dobrze wykształconych osób. Ta wyspecjalizowana armia ludzi jest łakomym kąskiem dla zagranicznych inwestorów. Do tego dochodzi aspekt kosztów – w dalszym ciągu koszty działalności firm są niższe niż w Warszawie.

Drugie pytanie: czy da się to wszystko zbudować zgodnie z harmonogramami i budżetami. Na rynku budowlanym o niczym się nie mówi, tylko o wzrostach kosztów materiałów i wykonawstwa...

DD: budżety inwestycyjne, które są zaprezentowane w prospekcie emisyjnym, są aktualne i uwzględniają obecną sytuację na rynku budowlanym, jeśli chodzi o koszty materiałów i wykonawstwa. Myślę, że największą falę zwyżek mamy już za sobą. Dotarliśmy do szczytu cen i patrząc w dłuższej perspektywie, spodziewamy się powrotu stabilizacji na rynku budowlanym.

Wiemy, jak zarządzać taką sytuacją. Bardzo ważną kwestią jest to, że mamy w grupie własnego generalnego wykonawcę oraz dział centralnych zakupów, które pracują nad optymalizacją i oszczędnościami.

Warto też pamiętać, że zaprezentowane w prospekcie budżety to kwoty z punktu widzenia inwestorów, a więc spółek celowych. Budżety uwzględniają zatem wynagrodzenie generalnego wykonawcy – realizowana przez niego marża zostaje w grupie. Ta marża jest też pewnego rodzaju buforem na wypadek negatywnych zmian cen na rynku.

Wspomniany dział centralnych zakupów kontraktuje wszystkie materiały oraz umowy z podwykonawcami – korzystamy zatem z efektu skali, co jest pozytywne dla cen. Kolejny ważny czynnik to posiadanie własnego biura projektowo-architektonicznego, co również pozwala optymalizować koszty.

Pandemia spowodowała w skali globalnej spadek inwestycji w nieruchomości. Mimo to w zeszłym roku sprzedaliście dwa biurowce o wartości prawie 900 mln zł. Jakie są zapatrywania, jeśli chodzi o ten rok?

DD: Mimo pandemii i lockdownu ubiegły rok był trzecim w historii, jeśli chodzi o wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, a I kwartał tego roku był rekordowym otwarciem roku. To świadczy o tym, że nasz rynek jest dojrzały i płynny.

Perspektywy na dalszą część roku są optymistyczne, ponieważ wiele procesów, które inwestorzy w ubiegłym roku zawiesili, może zostać teraz odmrożonych. Spodziewamy się zatem dużej fali decyzji i transakcji.

Naszym celem jest maksymalizacja zysków z inwestycji, a te można realizować na kilka sposobów: czerpiąc wpływy z najmu, uzyskując wzrost wartości nieruchomości w czasie, inkasując wpływy ze sprzedaży nieruchomości funduszowi. Jesteśmy elastyczni, w przeszłości sprzedawaliśmy zarówno budynki na etapie przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, jak i takie, które trzymaliśmy w portfelu kilka kwartałów czy nawet lat. Zawsze czekamy na jak najlepszy moment. Aktualnie skupiamy się na rotacji kapitału, jednak w długiej perspektywie planujemy utrzymywanie kilku budynków w portfelu i czerpanie przychodów z najmu.

RM: Chciałbym podkreślić, że w przypadku jednego z dwóch sprzedanych w zeszłym roku budynków negocjacje rozpoczęły się już po wybuchu pandemii. Jeśli chodzi o najbliższą przyszłość, w pierwszej kolejności szykuje się sprzedaż biurowca Carbon Tower we Wrocławiu, jest on wynajęty w ponad 90 proc., spływają pierwsze zapytania. Sądzimy, że na przełomie tego i przyszłego roku uda się sprzedać budynek oraz wyjść na rynek z kolejnym, Tischnera Office w Krakowie.

Jaka będzie polityka dywidendy?

Najbliższych kilka lat to głównie inwestycje w budowę nowych biurowców. W latach 2023–2024 będziemy zamykać cykl produkcyjny i sprzedawać budynki, a od 2025 r. planujemy być spółką, która systematycznie będzie mogła wypłacać akcjonariuszom dość lukratywne dywidendy. Zakładamy, że będzie to między 20 a 70 proc. zysku netto. ar

Partner programu: