Catalyst. Deweloperzy w dobrej kondycji

Mimo kolejnych raportów wskazujących na załamanie popytu na kredyty hipoteczne, bilanse deweloperów mieszkaniowych na Catalyst nie dają powodów do obaw w krótkim terminie.

Prawie 52-proc. spadek wniosków o kredyty hipoteczne w maju ujawniony przez Biuro Informacji Kredytowej to liczba obrazująca skalę dewastacji rynku po wzroście stóp procentowych i inflacji. Rzecz jasna takie cyfry nie mogą nie wpływać na kondycję deweloperów, którzy – mimo generalnie spokojnych komentarzy towarzyszących prezentacjom raportów za I kwartał – zdecydowali się jednak na skierowanie do KNF listu z prośbą o zmniejszenie rygorystycznych zasad oceny zdolności kredytowej klientów. List także jest czytelnym sygnałem – spadek popytu na mieszkania jest przez deweloperów odczuwany i nie jest nadrabiany popytem ze strony inwestorów gotówkowych.

Spadek zadłużenia

Niemniej, siła bilansów deweloperów obecnych na Catalyst daje powody do optymizmu. Wskaźniki zadłużenia odsetkowego netto po raz kolejny spadły rok do roku, a deweloperzy realizują umowy zawarte jeszcze w dwóch ubiegłych latach, które były dla nich okresem zwiększonej sprzedaży, zwłaszcza rok 2021.

Foto: GG Parkiet

Ryzyko kredytowe oceniane jest przez pryzmat wskaźników zadłużenia, ale zwykle to płynność decyduje o uniknięciu nerwowych chwil. Także w tym wypadku na inwestorów czekają dobre wiadomości – w I kwartale wskaźniki płynności gotówkowej wzrosły, choć nie we wszystkich przypadkach.

Na ogół znajdują się one jednak na wysokich poziomach dających inwestorom komfortową pozycję, przynajmniej w przypadku obligacji zapadających w pierwszej kolejności. Dlaczego tylko w pierwszej? Zmieniła się nie tylko sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, ale także na rynku obligacji. Liczba przeprowadzanych emisji znacząco spada, choć nie można jednoznacznie określić, kto mocniej kręci nosem – inwestorzy (fundusze dłużne), którzy sami muszą myśleć o płynności, czy emitenci, którym nie w smak płacenie coraz wyższych odsetek. Niektóre firmy z nadmiarem gotówki mogą spłacać zadłużenie i pozbywać się balastu kosztów odsetkowych, dla innych ważniejsze może być utrzymanie wskaźników płynności. W pewnym momencie rozpoczynającego się kryzysu to gotówka może być tą przewagą, która pozwoli np. przejąć konkurenta lub jego wartościowe aktywa.

Obligacje znów dostępne

W tabelce powyżej przedstawiono tylko tych deweloperów, którzy opublikowali raporty za I kwartał (nie wszyscy musieli to zrobić) i ich obligacje o mniej więcej rocznym terminie wykupu (chyba że wskazanie takich papierów było niemożliwe), dla których realne było przeprowadzenie transakcji. Dwucyfrowa rentowność stała się powszechnym obrazkiem nawet dla krótkoterminowych papierów.