Rynek mieszkaniowy w poszukiwaniu równowagi. Gdzie jest najtrudniej?

Nie ma podstaw, by wieszczyć krach. Stabilizacja to oczekiwany scenariusz rozwoju rynku mieszkaniowego. W dwóch miastach oferta jest stanowczo za wysoka wobec tempa sprzedaży. Pytanie, czy dojdzie tam do korekty cen, czy deweloperzy poprzestaną na promocjach.

Około 40–41 tys. mieszkań w całym 2024 r. powinno znaleźć nabywców w sześciu największych aglomeracjach – zakłada scenariusz bazowy analityków JLL. W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaż sięgnęła około 30 tys. lokali, co oznacza, że w IV kwartale oczekiwany przez ekspertów JLL wynik powinien sięgnąć 10–11 tys., a więc być bliższy I kwartałowi br.

JLL jako sprzedaż przyjmuje umowy rezerwacyjne, więc „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie miał wpływu na te statystyki. W najsłabszym w tym roku III kwartale sprzedaż wyniosła 9,2 tys., co oznacza dołek znacznie łagodniejszy niż podczas kryzysu kredytowego w III kwartale 2022 r., kiedy deweloperzy znaleźli nabywców na 6,6 tys. lokali.

Czy dołek jest już za nami

Jak podkreśliła Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, na rynku w ostatnim czasie mamy kakofonię informacji i dezinformacji. Słychać o narastającej bańce, nadchodzącym krachu wraz z głębokimi spadkami cen. Na cenzurowanym znalazł się najem krótkoterminowy, wrócił temat podatku od pustostanów.

Dane rynkowe nie dają jednak podstaw do stawiania tez o krachu czy rychłych przecenach. 9,2 tys. lokali sprzedanych w III kwartale br. nie jest dramatycznym wynikiem, biorąc pod uwagę, że część popytu jest w uśpieniu, czekając na program „Na start”, część inwestorów odpuściła rynek nieruchomości (słaba relacja czynszów do ceny lokalu, brak wiary we wzrost cen). Popyt na kredyty jest oczywiście mniejszy niż w 2023 r., kiedy działał program, ale też większy niż w 2022 r., kiedy zdolność kredytowa była na deskach. Aktywni są też nabywcy gotówkowi, ale nie inwestorzy, tylko kupujący na własne potrzeby (często tacy, którzy zamieniają mniejsze lokum na większe, szukają wyższego standardu).

Jeśli nawet politycy dojdą do porozumienia w sprawie nowego programu, jego wejście w życie to kwestia II połowy 2025 r. Słychać też o limitach cenowych i innych czynnikach, które ograniczą pulę beneficjentów.

Spadek cen miałby też wynikać z przerostu oferty nad sprzedażą. Faktem jest, że od czterech kwartałów liczba mieszkań wprowadzanych jest większa niż w tym czasie sprzedanych. Jednak biorąc pod uwagę wskaźniki wyprzedaży oferty – czyli to, w jakim czasie zeszłyby wszystkie lokale, gdyby tempo sprzedaży się utrzymywało, a deweloperzy niczego nowego nie dodawali – cztery rynki są we względnej równowadze. W książkowym przedziale czterech–pięciu kwartałów są Warszawa i Trójmiasto. Kraków i Wrocław są bliżej sześciu kwartałów, za to Poznań i Łódź odpowiednio ponad osiem i ponad dziewięć – tak mocno spadła tam sprzedaż.

Aleksandra Gawrońska zaznaczyła, że lokali gotowych w ofercie jest bardzo niewiele, a projekty z terminem oddania w II połowie br. są wyprzedane w zależności od miasta w 70–90 proc. W I połowie 2025 r. to 60–70 proc. – poza Łodzią, gdzie jest to 45 proc. W II połowie 2025 r. to 40–60 proc., poza Poznaniem, gdzie wskaźnik sięga nieco ponad 30 proc.

Wniosek: z takimi poziomami sprzedaży deweloperzy nie mają powodu redukować cen. Trudniej mogą mieć projekty w Łodzi i Poznaniu, ale pytanie, czy firmy będą cięły cenniki, czy raczej pozostaną przy upustach i promocjach.

Koniunktura na rynku mieszkaniowym jest w dużym stopniu uzależniona od stóp procentowych. Te prawdopodobnie w przyszłym roku zaczną być obniżane, choć prognozy ekonomistów mówią o redukcji rzędu 0,5 pkt proc., czyli do 5,25 proc., a dopiero w 2026 r. o mocniejszym ruchu rzędu 0,75–1 pkt proc., czyli do 4,25–4,5 proc. Powrotu do ultraniskich poziomów z 2021 r. nie ma co oczekiwać.

– Główne przesłanie jest takie: z perspektywy deweloperów w zasadzie nic groźnego się nie dzieje, przynajmniej nie na czterech rynkach. Z perspektywy kupujących informacja jest o tyle dobra, że wzrost cen wyhamował – skwitował Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.

Zdaniem analityków JLL średnie ceny mieszkań na koniec roku powinny utrzymać się na zbliżonym do obecnego poziomie. W 2025 r. kluczowe znaczenie może mieć decyzja o wprowadzeniu nowego programu mieszkaniowego. W przypadku pojawienia się programu dopłat deweloperzy powinni wprowadzić do oferty więcej projektów z niższego cenowo segmentu, co powinno wpływać na zwiększony udział tego typu produktu w ofercie i łagodzić wzrost średnich cen. W III kwartale br., wraz ze spowolnieniem sprzedaży i rosnącą ofertą, wzrosty średnich cen wyhamowały do 0–2 proc. kwartał do kwartału. Średnie ceny mieszkań sprzedanych na części dużych rynków wzrosły o nawet 5–7 proc., co było związane z większą aktywnością zakupową grupy nabywców poszukujących lokali o lepszej jakości.

Plan dla Warszawy

Dział rynku mieszkaniowego JLL nie tylko prowadzi badania, ale razem z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich przygotował raport w ramach konsultacji przy tworzeniu przez włodarzy stolicy strategii z perspektywą do 2040 r. oraz planu ogólnego. Kirejczyk zaznaczył, że dokumenty te będą niezwykle ważne, jeśli chodzi o przyszły rozwój aglomeracji i jej zdolność do konkurowania z porównywalnymi ośrodkami europejskimi. Niepokojące jest to, że czasu jest bardzo mało – plany ogólne mają obowiązywać w gminach od 2026 r., ale jeszcze bardziej to, że prace nad strategią mogą bazować na fałszywych przesłankach wynikających z ułomnej statystyki i braku rzetelnych badań.

Według analiz JLL w Warszawie występuje deficyt rzędu 200 tys. lokali, chociaż oficjalne statystyki mówią o nadwyżce 145 tys. lokali mieszkalnych nad liczbą gospodarstw domowych. Deficyt jest nawet nieco większy, o ile uwzględni się „gniazdowników” – czyli głównie osoby młode mieszkające z rodzicami oraz ludzi regularnie dojeżdżających do pracy z miejscowości w „obwarzanku”.

Kazimierz Kirejczyk zaznaczył, że źle skonstruowane strategia i plan ogólny mogą blokować rozwój budownictwa mieszkaniowego w obrębie miasta i tym samym wypychać młode rodziny na przedmieścia, a nawet do ościennych miejscowości.