Klasa energetyczna w cenie

Jeśli w ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania napisane jest „do remontu”, można się spodziewać dyskonta. Niebawem o cenie będzie decydować też kwestia podniesienia efektywności energetycznej. Taką prawidłowość widać choćby w Niemczech.

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad wprowadzeniem klas reorganizujących oznaczanie nieruchomości pod względem efektywności energetycznej. Ma być przede wszystkim czytelnie: zamiast konkretnych wartości będą oznaczenia literowe – od A+ do G.

Czy klasy będą też zaświadczać o wartości nieruchomości? Rynek niemiecki dowodzi, że jest to bardzo ważny czynnik cenotwórczy.

Ceny mieszkań: różnica między „wampirami energetycznymi” a tymi z najwyższą klasą energetyczną

Jak wynika z analizy portalu analitycznego Empirica Regio, różnica wartości cen mieszkań z najwyższą klasą energetyczną AA (nieruchomości wytwarzające więcej energii, niż zużywają) a „wampirami energetycznymi” z najniższą klasą G/H w ciągu dekady bardzo mocno się powiększyła, a rozwarcie nożyc przyspieszyło w 2022 r. Przyjmując za punkt odniesienia klasę C, na koniec I połowy br. premia dla lokali z kategorii AA to 412 euro za mkw. wobec 185 euro w I połowie 2014 r. Dyskonto dla nieruchomości ze znaczkiem G/H względem klasy C wynosiło zaś na koniec czerwca br. 333 euro wobec 72 dekadę wcześniej. Tym samym różnica między AA i G/H wzrosła z 257 euro za mkw. do 745 euro.

– Najnowsza analiza Empirica Regio potwierdza, że na niemieckim rynku mieszkaniowym wpływ klas energetycznych lokali i domów na rynkową wycenę lokum jest coraz widoczniejszy – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Sytuację dotyczącą zachodniego sąsiada warto obserwować z zainteresowaniem, mimo że Polska jest unijnym outsiderem pod względem tempa wprowadzania klas energetycznych budynków. Jeżeli system takich klas energetycznych w polskich warunkach zacznie obowiązywać od 2026 r., to prawdopodobnie nabywcy domów i lokali zwrócą wtedy większą uwagę na temat energochłonności. Przeciętnemu Kowalskiemu łatwiej bowiem zinterpretować klasy energetyczne niż sam wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną wyrażony wskaźnikiem kWh/(mkw.*rok) – dodaje. Ekspert podkreśla, że trzeba pamiętać, że w 2027 lub 2028 r. zostanie uruchomiony unijny system handlu emisjami ETS 2 obejmujący transport oraz budownictwo.

– Będzie on skutkował dodatkowymi obciążeniami finansowymi dla właścicieli domów ogrzewających je węglem lub gazem. Te obciążenia (podobnie jak koszty przyszłej termomodernizacji) będą tym większe, im większe zapotrzebowanie budynku na energię – mówi Prajsnar. – Jeżeli chodzi o właścicieli mieszkań, to coraz istotniejszy może być wzrost kosztów ciepła sieciowego. Podsumowując, tematyka dotycząca energochłonności będzie coraz ważniejsza, a to powinno skutkować przełożeniem zużycia energii na wycenę rynkową nieruchomości mieszkaniowych – podsumowuje.

Koszty modernizacji obniżają wyceny

Według analityków Deutsche Banku trudno nie wiązać wartości nieruchomości z kwestiami efektywności energetycznej.

Na niemiecki rynek mocno wpłynęła tzw. ustawa o ogrzewaniu mająca na celu zwiększenie udziału OZE (minimum 65 proc.) w ogrzewaniu mieszkań i podgrzewaniu wody: od 2024 r. w nowo powstających budynkach, a w istniejących – w latach 2026–2028.

W efekcie między wiosną 2022 r. a I kwartałem 2024 r. ceny nowych nieruchomości mieszkalnych spadły o 5 proc., a istniejących nieruchomości spadły o 15 proc. – według Federalnego Urzędu Statystycznego. Według Hypoport ceny starszych domów spadły o 13 proc. między wiosną 2022 r. a grudniem 2023 r., podczas gdy nowe domy podrożały o 4 proc.

„Gwałtowne spadki cen w latach 2022–2023 w przypadku starszych budynków z potencjalnym obowiązkiem renowacji mogą wyjaśniać, dlaczego według bazy danych OECD ceny spadły w Niemczech gwałtowniej niż w pozostałych 33 analizowanych krajach, mimo bardzo podobnego szoku stóp procentowych” – czytamy w raporcie Deutsche Banku.

Według analiz Verband Deutscher Pfandbriefbanken w 2023 r., przyjmując za punkt odniesienia nieruchomości z klasą energetyczną AA, dyskonto już klasy A wyniosło 10 proc. w przypadku bliźniaków i 6 proc. w przypadku mieszkań. Dla klasy G/H to odpowiednio 21 i 14 proc.