Rok bez cudów: sprzedaż i produkcja mieszkań będą dalej spadać

Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że 2023 r. będzie dla branży trudny. W reakcji na niższy popyt i wysokie koszty spółki będą dalej mocno ograniczać podaż.

Rok 2022 upłynął pod znakiem mocnej redukcji sprzedaży mieszkań w całej Polsce i choć od wakacji sytuacja nieco się poprawia, a grudzień – według Otodom Analytics – był drugim pod względem sprzedaży miesiącem, to Polski Związek Firm Deweloperskich spodziewa się trudnego 2023 r. Głównym hamulcowym pozostaje sytuacja na rynku pożyczek mieszkaniowych i niska zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.

Przykręcone kurki

– W nowy rok wchodzimy w pesymistycznych nastrojach. Lekką nadzieję dają zapowiadany przez resort rozwoju program mieszkaniowy oraz niedawna deklaracja Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca poluzowania sposobu obliczania zdolności kredytowej. Czekamy jednak na konkrety. Te czynniki mogą złagodzić, ale nie wyeliminować, dalszy spadek sprzedaży – zaznaczył Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD. Zmianę trendu zapewniłoby obniżenie stóp procentowych, co wydaje się nierealne w obliczu wysokiej inflacji w perspektywie 2023 r.

Organizacja wieszczy dalsze cięcie inwestycji mieszkaniowych w odpowiedzi na spadek popytu i sprzedaży. – Decyzja o wstrzymaniu nowych projektów jest naturalną odpowiedzią inwestorów na obniżone zainteresowanie kupujących. Uruchamianie nowych inwestycji w obliczu niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz ewentualnych wysokich kosztów obsługi długu jest po prostu zbyt ryzykowne, w szczególności dla mniejszych rynkowych graczy – powiedział Kozierkiewicz.

W 2022 r. liczba mieszkań w odpalonych inwestycjach skurczyła się – według danych GUS – o ponad 30 proc., ze 166 tys. do około 116 tys. W tym roku oczekiwana jest jeszcze mocniejsza redukcja, do 70–80 tys. lokali. Z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród części członków wynika, że niemal wszyscy respondenci przykręcą kurek, 48 proc. z nich o ponad połowę. – Tak radykalne ograniczenie liczby projektów deweloperskich odbije się na całej gospodarce. Potencjalny spadek zatrudnienia zostanie zaobserwowany zarówno u samych deweloperów, jak i w branżach ściśle powiązanych – wskazał Kozierkiewicz.

PZFD spodziewa się, że deweloperzy w najbliższym czasie będą stawiać na budowę w dobrych lokalizacjach, głównie z myślą o nabywcach gotówkowych i rynku najmu. Trzymać się będzie rynek premium, jego udział wzrośnie nawet do kilkunastu procent z powodu zaciągnięcia hamulców w segmencie popularnym. Projekty w miejscach gorzej skomunikowanych, na obrzeżach, mogą być zbyt ryzykowne, a więc ich start zostanie odłożony do czasu poprawy koniunktury.

Deweloperzy będą ograniczać liczbę kosztochłonnych rozwiązań, szczególnie tych o niskim walorze użytkowym, będą też uwzględniać w projektach większą liczbę mieszkań o mniejszej powierzchni.

Ceny nie tąpną

PZFD prognozuje stabilizację cen mieszkań. Za wcześnie, by można było mówić o polu do obniżek cen we wprowadzanych inwestycjach, przede wszystkim z uwagi na koszty produkcyjne, koszty pracy oraz ewentualnej obsługi długu. Dużo będzie zależeć od rodzaju oraz lokalizacji projektu.

Zdaniem Kozierkiewicza ewentualne przeceny dotyczyć będą raczej jednostkowych projektów w przeciętnych lokalizacjach, położonych na obrzeżach miast i posiadających słabe połączenia komunikacyjne. – Prawdopodobieństwo obniżki będzie też dużo większe w przypadku dużych mieszkań, których sprzedaż jest szczególnie utrudniona.