Lokalny rynek mieszkań może się wyłamać z ogólnych trendów

Gdy rynek jest stosunkowo mały, gdy podaż mieszkań nie nadąża za popytem, to ogólnokrajowy trend np. spadku cen może zostać przełamany. Na takim rynku lubią też działać inwestorzy.

Średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w Warszawie w maju br. to ponad 18,5 tys. zł za mkw., o 3,5 proc. mniej niż rok temu. W Krakowie lokale staniały o 5,9 proc., do 16,4 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 0,4 proc., do ponad 13,7 tys. zł. W Poznaniu przeciętne ceny lokali wzrosły o 0,8 proc., do ponad 11,8 tys. zł/mkw., a w Gdańsku o 3,8 proc., do niespełna 16,3 tys. zł – podaje portal Nieruchomosci-online.pl.

W części mniejszych miast serwis odnotował dużo większe zwyżki. Np. w Kielcach przeciętne ceny mkw. lokali wzrosły o 7,6 proc., do 9,8 tys. zł/mkw., w Gorzowie Wielkopolskim o 6,8 proc., do ponad 7,5 tys. zł, a w Zielonej Górze o 5,5 proc., do 8,9 tys. zł za mkw.

Kredyty i praca

Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości na czerwcowej debacie „Rzeczpospolitej” zaznaczyła, że część sprzedających widzi już potrzebę korekty cen. – Spadki cen ofertowych są faktem, może z wyjątkiem Łodzi. Ale Warszawa, Kraków i pozostałe miasta „tanieją” – mówiła.

Za przecenami w największych miastach przemawia m.in. duża oferta. Ale na spadki liczy też część klientów w mniejszych ośrodkach. Uważają, że skoro ma być taniej, to wszędzie, nawet jeśli ich miasto ominęły gwałtowne podwyżki cen.

Rynki mieszkań to jednak rynki lokalne. Jak mówi Piotr Stokłosa, dyrektor Freedom Nysa, choć są pod wpływem trendów krajowych czy globalnych, to niejednokrotnie z nich się wyłamują. – Czasem wręcz płyną pod prąd – mówi. Gdy rynek jest stosunkowo mały, gdy podaż nie nadąża za popytem, to ogólnokrajowy trend np. spadku cen może być przełamany. Na takim rynku lubią też działać inwestorzy kupujący lokale na wynajem.

Karolina Karaszewska z Freedom w Nysie dopowiada, że warunki na rynku mogą się różnić w zależności od województwa, powiatu, gminy, miasta. – Popyt, podaż, ceny, tempo sprzedaży, inwestycje czy preferencje nabywców np. w Białymstoku mogą być zupełnie inne niż w Warszawie – zaznacza. Różnice widać nawet w obrębie dzielnic czy nawet osiedli. – Na specyfikę lokalnego rynku wpływają takie czynniki jak oferta nieruchomości, demografia, migracja, rynek pracy (miejsca pracy, nowe zakłady, wynagrodzenia), rozwój infrastruktury (przedszkola, żłobki, szkoły), podatki i benefity (np. programy „Rodzina+”), bezpieczeństwo, dostęp do terenów rekreacyjnych, infrastruktury sportowej – wylicza. – Choć każdy lokalny rynek ma swoją specyfikę, nie działa jednak w oderwaniu od szerokiego kontekstu ekonomicznego, społecznego i politycznego – zastrzega Karaszewska. To m.in. polityka monetarna, wysokość stóp procentowych, dostępność kredytów, polityka banków, inflacja, polityka mieszkaniowa państwa, demografia, emigracja, styl życia i pracy. – Np. praca zdalna przekłada się na większe zainteresowanie mieszkaniami poza dużymi miastami – zauważa.

Jak dodaje Piotr Stokłosa, w Nysie dynamicznie rozwija się rynek pracy. – Każdego dnia przyjeżdża tu ponad 7 tys. osób spoza miasta. To ok. 17 proc. populacji. Większość takich osób wraz z rodzinami z biegiem czasu podejmuje decyzję o osiedleniu się w Nysie – mówi dyrektor. – Mamy też napływ pracowników, w tym specjalistów, z firm zagranicznych, którzy wynajmują setki lokali. Mieszkania są więc często kupowane inwestycyjnie, właśnie na wynajem. Lokali w Nysie potrzebują też studenci.

Klienci z Czech

Michał Spieszyński, współwłaściciel biura Metrohouse Kołobrzeg, potwierdza: lokalne rynki potrafią się wyłamać z ogólnej dynamiki, choć z czasem zwykle wracają do wspólnego rytmu. – Przykładem może być Kołobrzeg i inne miejscowości nadmorskie, gdzie w ostatnich latach ceny nieruchomości rosły, mimo że w wielu innych częściach Polski rynek się stabilizował. Wynikało to z dużego popytu i z ograniczonej podaży atrakcyjnych nieruchomości – tłumaczy. – Dziś sytuacja się zmienia. Środkowe wybrzeże to jeden wielki plac budowy, a liczba oddawanych mieszkań zaczyna przewyższać realny popyt. Wiele osób, szczególnie tych liczących na szybki zwrot z inwestycji, wstrzymało się z zakupami. Wysokie stopy procentowe i niepewność geopolityczna sprawiły, że część inwestorów przeniosła kapitał do bardziej płynnych instrumentów, takich jak obligacje czy fundusze.

Nie oznacza to jednak, jak zastrzega Spieszyński, załamania rynku. Jego zdaniem to raczej „przejście w fazę selekcji”. – Kupują osoby dobrze przygotowane do transakcji, często mające gotówkę. Coraz częściej widzimy też przesunięcie zainteresowania z małych, typowo sezonowych lokalizacji ku większym nadmorskim ośrodkom, które oferują całoroczną infrastrukturę i stabilniejszy najem – mówi ekspert Metrohouse.

Podkreśla, że w Kołobrzegu jest nadal sporo transakcji, ale klienci są bardziej wymagający. – Coraz większe znaczenie ma lokalizacja, jakość i standard wykończenia nieruchomości, piętro, widok, bliskość plaży, dostępność miejsc parkingowych – wylicza. – Na decyzje klientów wyraźnie wpływa infrastruktura zarówno drogowa, jak i miejska. Ukończenie drogi ekspresowej S3 otworzyło region dla nowych grup nabywców, zwłaszcza z południowo-zachodniej Polski i z Czech.

Zdaniem Spieszyńskiego ważny jest też czynnik emocjonalny. – Wielu klientów zna Kołobrzeg, przyjeżdża tu regularnie. Dla nich zakup mieszkania to często nie tylko inwestycja, ale też spełnienia marzeń o własnej nieruchomości w znanym i lubianym otoczeniu – mówi ekspert.

Także Piotr Śniegarewicz z Freedom Olsztyn Stare Miasto przyznaje, że lokalne rynki wyłamują się czasem z ogólnokrajowych trendów. – Olsztyn często dotykają bardziej umiarkowane zmiany cen niż duże miasta. Podczas gdy w Warszawie czy Krakowie ceny rosły nawet o kilkadziesiąt procent rocznie, w Olsztynie wzrosty były łagodniejsze – mówi. – Na przykład w 2023 r. odnotowaliśmy wzrost cen o ok. 24 proc., co jest rekordem dla miasta, ale nadal mniejszym niż w metropoliach. Powody to przede wszystkim niższe dochody mieszkańców, mniejsza presja demograficzna i niewielu inwestorów spekulacyjnych. Rynek w Olsztynie kształtują głównie lokalni nabywcy kupujący mieszkania na własne potrzeby, co przekłada się na większą stabilność i mniej gwałtowne zmiany cen.