Na rynku najmu mieszkań znów bardzo wysoka gorączka

Telefony od kupujących mieszkania ucichły z dnia na dzień. Niedoszli kredytobiorcy, których bank odprawił z kwitkiem, przenoszą się na rynek najmu. Oferty lokali znikają w kilka godzin. O dwupokojowych lokalach za 2 tys. zł w Warszawie czy Krakowie można zapomnieć.

Stawki najmu idą w górę. Portal Nieruchomosci-online.pl duże zwyżki notuje m.in. w Gdańsku. Najem kawalerek od końca I kw. do początku czerwca podrożał w tym mieście o 24 proc., do ponad 2,5 tys. zł miesięcznie, lokali z dwoma pokojami – o 19 proc., do niemal 3,5 tys. zł, a mieszkań trzypokojowych – o 22 proc., do ponad 5,3 tys. zł.

W Łodzi średnie czynsze za kawalerki wzrosły o ponad 13 proc., do ponad 2,1 tys. zł. Za wynajem trzech pokoi trzeba zapłacić niespełna 3,5 tys. zł, o 16 proc. więcej niż pod koniec w I kw. Czynsz za dwa pokoje poszedł w górę o 7 proc., do ponad 2,1 tys. zł.

W Warszawie przeciętny czynsz za kawalerki się nie zmienił – to niemal 2,5 tys. zł (symboliczny spadek o 0,24 proc.). Stawka za dwa pokoje wzrosła o 3,9 proc., do ponad 3,6 tys. zł, a za trzy – o 2,77 proc., do ponad 5,6 tys. zł. We Wrocławiu wynajem kawalerki to średni koszt niemal 2,3 tys. zł. Pod koniec I kw. wystarczyło 15 proc. mniej. Koszt wynajmu dwóch pokoi wzrósł o 8,5 proc., do 3,2 tys. zł. Ale o 13 proc., do 4,6 tys. zł, spadła stawka najmu trzech pokoi.

W tempie dwucyfrowym drożeje najem niektórych lokali w mniejszych miastach. Np. w Olsztynie o 24 proc. wzrosły stawki za kawalerki i dwa pokoje – do 1,5 tys. i 1,9 tys. zł. O 22 proc., do 1,2 tys. zł, poszedł w górę przeciętny czynsz za kawalerki w Kielcach.

W Rzeszowie czynsze za jednopokojowe lokale wzrosły o 15,1 proc., do ponad 1,4 tys. zł, o 17 proc., do 2,4 tys. zł, poszły w górę średnie stawki za wynajem trzech pokoi. Czynsze za dwupokojowe lokale wzrosły o niespełna 12 proc., do niemal 1,8 tys. zł.

Kategoryczny odwrót

– Rynek najmu cieszy się znacznie większym zainteresowaniem niż w przeszłości o tej porze roku – komentuje Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. – W maju liczba kontaktów do ogłoszeniodawców mieszkań (telefony, formularze, prośby o kontakt) była większa aż o 70 proc. w porównaniu z majem 2021 r. Po wyjątkowo gorącym okresie związanym z napływem uchodźców z Ukrainy w marcu i kwietniu w ostatnich tygodniach rynek nieco zwolnił – zaznacza.

Większość obywateli Ukrainy znalazła już mieszkanie. – Pomimo tego wyhamowania zainteresowanie najmem jest wciąż duże – zastrzega Bieńkowski. Może na to wpływać malejąca zdolność kredytowa klientów. – Zdolność ta w porównaniu z ubiegłym rokiem spadła o 30–40 proc. – mówi Rafał Bieńkowski. – Wielu osób nie stać na własne mieszkanie, dlatego kierują się na rynek najmu – tłumaczy.

Od marca bardzo gorąco jest na rynku najmu w Poznaniu, na co wpływ ma m.in. napływ rodzin z Ukrainy. – W ciągu kilkunastu dni zniknęły najbardziej „budżetowe" oferty. Wiele mieszkań właściciele czasowo udostępnili potrzebującym za darmo – mówi Hanna Morawska z Freedom Nieruchomości Poznań. – I na takie warunki trafili w kwietniu i maju niedoszli kredytobiorcy, którzy do niedawna planowali zakup mieszkania. Drastyczne zmniejszenie zdolności kredytowej skierowało ich na rynek najmu. Odwrót jest kategoryczny. Telefony od zainteresowanych zakupem nieruchomości ucichły z dnia na dzień. A każda nowa oferta lokalu na wynajem w topowych dzielnicach cieszy się większym zainteresowaniem niż kilkanaście tygodni temu.

Wzmożony popyt, jak podkreśla Hanna Morawska, wpłynął na wzrost czynszów. – Brakuje ofert „ekonomicznych" do 2 tys. zł z opłatami. Takie lokale znajdują najemców w kilkanaście godzin – zwraca uwagę ekspertka Freedom Nieruchomości.

Dodaje, że niedoszli kredytobiorcy interesują się głównie dwu- i trzypokojowymi mieszkaniami. – Nie brakuje też chętnych na najem domów, zarówno wolnostojących, jak i w zabudowie szeregowej – mówi Hanna Morawska. – Odłożenie zakupu mieszkania rodzi potrzebę zapewnienia sobie wygodniejszych warunków życia. Najemcy chcą coraz częściej zawierać umowy na dłużej niż rok – podkreśla.

Najem dwupokojowego mieszkania o dobrym standardzie w dobrze skomunikowanej dzielnicy Poznania to wydatek ok. 2,5 tys. zł. Lepszy standard to już 3–3,5 tys. zł. Wynajem trzech pokoi kosztuje 3–4 tys. zł.

Także Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property mówi o rozgrzanym rynku najmu. – Pomimo znacznych zwyżek stawek najmu ofert jest niewiele, a te, które się pojawiają, znikają w kilka godzin – mówi. – To efekt radykalnego wzrostu popytu za sprawą napływu najemców zza wschodniej granicy oraz spadku zdolności kredytowej klientów, a tym samym malejących możliwości nabycia nieruchomości – wyjaśnia.

A w turystycznych regionach, jak Trójmiasto, rozpoczyna się letni sezon. – Część mieszkań jest wycofywana z rynku najmu średnio- i długoterminowego na rzecz wynajmu wakacyjnego – dobowego – zauważa Łukasz Browarczyk.

Pośrednik BIG Property potwierdza, że sporo klientów, którzy planowali zakup mieszkania, musiało decyzję odłożyć. – Rekomendacja KNF znacznie obniżyła zdolność kredytową klientów, a przy obecnych wysokich cenach mieszkań praktycznie uniemożliwiła ich zakup – tłumaczy Łukasz Browarczyk. – Rządowy program „Mieszkanie bez wkładu" nie zmieni sytuacji. Ceny są za wysokie, a zdolność kredytowa nadal będzie zbyt niska, by sfinansować zakup – zauważa.

W Trójmieście wynajem dwupokojowego lokalu o przyzwoitym standardzie to koszt od ok. 2,3 tys. zł (plus opłaty), trzypokojowego – minimum 2,7 tys. zł.

Przytłoczeni ratą

W Krakowie, jak podaje Marta Rejment z Power Invest, stawki najmu wzrosły średnio o 30 proc.

– Sytuacja na rynku najmu w ostatnich miesiącach zmieniła się diametralnie. Dostępność mieszkań na wynajem drastycznie spadła, a oferty, które się pojawiają, znikają w ekspresowym tempie – potwierdza. – W Krakowie liczba ofert od lutego do marca zmniejszyła się nawet o 70 proc. Popyt znacznie przewyższa podaż, co podbija stawki. O ofertach popularnych dwupokojowych lokali za 2 tys. zł w Krakowie czy Warszawie trzeba zapomnieć.

Za najem 30-, 35-metrowego lokalu na krakowskim Starym Mieście trzeba zapłacić średnio 2,5 tys. zł. 35-, 45-metrowe mieszkania z tym adresem kosztują od 2,5 do ponad 3,5 tys. zł. Stawki za wynajem lokali z trzema pokojami od 60 do 100 mkw. zaczynają się od 4 tys. zł, dochodząc do 7–8 tys. zł. – Dużo tańsze lokale można znaleźć w dzielnicach oddalonych od centrum – mówi Marta Rejment. Zwraca uwagę, że osoby, które musiały zrezygnować z kupna nieruchomości, pozostaną w wynajmowanych mieszkaniach. – Pojawiają się też klienci przytłoczeni wysokością rat kredytów. Decydują się na sprzedaż świeżo nabytych czterech kątów – mówi ekspertka Power Invest. Potwierdza, że jesteśmy świadkami spowolnienia sprzedaży. – Podobne scenariusze już się realizowały. Dziś można przewidywać, że sytuacja albo się ustabilizuje jak przed laty, albo nieruchomość na własność stanie się produktem luksusowym – ocenia.

Podaje, powołując się na dane Biura Informacji Kredytowej, że w kwietniu o kredyt wnioskowało 28,42 tys. klientów. To spadek o 44,9 proc. w ujęciu rocznym i o 46,8 proc. w ujęciu miesięcznym.

Chudsze portfele

Z kolei Tomasz Rożek z Akces Polska w Warszawie na razie nie zauważył, żeby Polacy zaczęli się bardziej interesować najmem ze względu na mniejszą zdolność kredytową.

– Ale jest to bardzo możliwe w dłuższej perspektywie, tym bardziej że system idzie w kierunku, powiedzmy sobie grzecznie, ograniczania odsetka własności na rynku nieruchomości: „wszystko" ma być wynajmowane – ocenia Tomasz Rożek.

Najem dwóch pokoi w stolicy to koszt ok. 3 tys. zł, a trzech – 4 tys. zł. – Teoretycznie stawki powinny rosnąć ze względu na inflację i małą podaż. Na razie jednak się nie zmieniają – zaznacza Tomasz Rożek. – Podobnie jak na rynku sprzedaży, tak i na rynku najmu jest jakiś próg. Inflacja go nie podniesie. Portfele najemców też chudną. W kość dostają i jedni, i drudzy.

A Paweł Grabowski z BIG Property komentuje, że z punktu widzenia wynajmujących to najlepszy czas w historii. – Stawki najmu nigdy nie były tak wysokie – podkreśla. – Dla klientów, którzy nie mogą sfinansować zakupu swojego pierwszego mieszkania, jedynym rozwiązaniem jest najem – podsumowuje.