Miliardy euro płyną na rynek mieszkań na wynajem

Portfele lokali to lokata nastawiona na stabilny strumień gotówki. W Polsce rynek opanowali inwestorzy indywidualni, a na Zachodzie to domena potężnych funduszy.

Zdecydowanie brakuje inwestorów instytucjonalnych lokujących w całe portfele mieszkań na wynajem. Ustawa o polskich REIT-ach, czyli FINN-ach (firmach inwestujących w najem nieruchomości), być może przyczyni się do zmian na naszym rynku. Jak pokazują dane z zachodniej Europy, mieszkania na wynajem to atrakcyjny i znaczący obszar inwestowania.

Niemcy na czele

Jak oszacowali analitycy brytyjskiego oddziału firmy Savills, w dziewięciu europejskich krajach w I półroczu inwestorzy instytucjonalni ulokowali w portfele mieszkań na wynajem 20,5 mld euro (88 mld zł). W całym 2017 r. nakłady wyniosły 27 mld euro, co oznacza 19 proc. wzrostu w ciągu czterech lat.

Wiodącym rynkiem są Niemcy, gdzie wartość inwestycji sięgnęła 8,83 mld euro. Na drugim miejscu znalazły się Holandia z nakładami rzędu 2,95 mld euro i Dania, gdzie kupiono lokale za 2,3 mld euro. Pod lupą znalazły się także Wielka Brytania, Szwecja, Francja, Irlandia, Hiszpania i Norwegia.

Jak podkreślają analitycy Savills, rosnące zainteresowanie funduszy portfelami mieszkań to efekt kilku czynników. Po pierwsze, rośnie popyt najemców – zwłaszcza w miastach, gdzie ceny nieruchomości idą w górę szybciej niż zarobki. Według szacunków Eurostatu i Europejskiego Banku Centralnego w I kwartale ceny mieszkań we Wspólnocie poszły w górę o 4,7 proc., podczas gdy stawki najmu o 1,2 proc.

Po drugie, na wielu rynkach obserwowany jest niedobór podaży mieszkań na wynajem, zwłaszcza dla najemców z niższej i średniej półki pod względem dochodów. Rynek jest więc jeszcze nienasycony.

Po trzecie, rośnie zainteresowanie inwestorów relatywnie wolnymi od wahań koniunktury aktywami zapewniającymi stabilny dopływ strumienia gotówki.

Zdaniem analityków Savills europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem nie wyczerpał jeszcze potencjału. Niedobór lokali na wielu rynkach wymaga nowych przedsięwzięć deweloperskich – pojawią się więc nowe produkty inwestycyjne. Co prawda stopy kapitalizacji (ang. yield – stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości) skurczyły się na siedmiu zbadanych pod tym kątem rynkach do 3,1 proc., ale inwestorzy doceniają, że mieszkania przynoszą stabilny dochód w długim terminie.

Wśród inwestorów pojawiają się gracze nastawieni na inwestycje na wielu rynkach. W 2017 r. Union Investment uruchomił Urban Living Nr 1 Real Estate Fund, który skupia się na lokalach dla studentów, mikromieszkaniach i lokalach na wynajem z obsługą jak w hotelach.

W kwietniu został utworzony Aberdeen Standard Investments – 3/4 portfela mają stanowić mieszkania na wynajem, a resztę akademiki, domy seniora i domy opieki. Z kolei w sierpniu ruszył fundusz Commerz Real's Smart Linibg Europe, który będzie inwestować w akademiki i mikroapartamenty. Zdaniem analityków Savills takich inicjatyw będzie przybywać z uwagi na mniejszą wrażliwość tego sektora na cykle koniunkturalne, rosnący popyt różnych grup najemców przy niskiej podaży obiektów czy stabilne przychody z czynszów.

Dobry krok

Zgodnie z założeniami ustawy FINN-y mają być notowane na giełdzie i korzystać z ulgi podatkowej, w zamian za co mają regularnie wypłacać akcjonariuszom dywidendy. Status FINN będzie przysługiwać firmom z kapitałem zakładowym co najmniej 50 mln zł i portfelem minimum pięciu nieruchomości z mieszkaniami na wynajem. Przepisy powinny wejść w życie od początku przyszłego roku.

– Moim zdaniem ustawa jest krokiem w dobrym kierunku z kilku powodów – komentuje Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen w Savills. – Przede wszystkim stworzy dodatkowe możliwości inwestycyjne inwestorom indywidualnym. Dotychczas osoby, które chciały zainwestować na rynku wynajmu mieszkań, robiły to, przede wszystkim samodzielnie je kupując. Po wejściu w życie ustawy dla tych osób pojawi się alternatywa w postaci transparentnych, notowanych na giełdzie podmiotów regularnie wypłacających dywidendę. Ustawa umożliwi przezwyciężenie dwóch podstawowych ograniczeń samodzielnego inwestowania w mieszkania na wynajem – wysokiej kapitałochłonności i ograniczonej płynności – przy jednoczesnym zapewnieniu inwestorom korzyści podatkowych, bo dywidenda z takich inwestycji będzie zwolniona z opodatkowania – dodaje.

Zdaniem eksperta ustawa powinna przyspieszyć rozwój nowych, ważnych dla gospodarki klas aktywów – nie tylko mieszkań na instytucjonalny wynajem, ale i być może akademików czy domów opieki senioralnej.

– Struktury REIT z powodzeniem funkcjonują na całym świecie. Przyczyniają się do większej transparentności rynku i oferują inwestorom instytucjonalnym dodatkowe możliwości finansowania inwestycji, ale przede wszystkim zwiększają zaangażowanie krajowego kapitału na rynku nieruchomości. Polska ustawa, w odróżnieniu od większości tego typu rozwiązań na świecie, ogranicza możliwości inwestycyjne do rynku mieszkaniowego. Szkoda, bo udział polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych, notującym kolejne rekordy w wolumenie obrotów, jest w dalszym ciągu marginalny – podsumowuje Kowa.

Testowanie rynku

Jak wskazuje Małgorzata Dankowska, partner odpowiedzialna za zespół ds. nieruchomości i warszawską praktykę podatkową TPA Poland, w Polsce jedynie około 1 proc. rynku najmu to rynek zinstytucjonalizowany wobec 12 proc. w Niemczech. Prywatny sektor nieruchomości na wynajem jest relatywnie niewielki i koncentruje się w dużych miastach.

– Zauważalne jest rosnące zainteresowanie nowym rynkiem, czego przejawem była nasza obecność podczas spotkania Grupy Finansowej w Polskim Związku Firm Deweloperskich dotyczącego potencjału rozwoju rynku PRS (nieruchomości mieszkaniowe na wynajem – red.) i PBSA (takież nieruchomości dla studentów – red.) w Polsce, którą firma TPA Poland prowadziła wspólnie z REAS. Również fundusze inwestycyjne przyglądają się z coraz większym zainteresowaniem rynkowi najmu, zauważając jego rozwój. Widzimy silną potrzebę informacyjną ze strony nie tylko obecnych uczestników rynku, ale również potencjalnych nowych graczy, którzy rozważają wejście na rynek – wskazuje Dankowska.

Jak szacuje TPA Poland, jeszcze trzy lata temu w Polsce nie istniał instytucjonalny rynek inwestycji mieszkaniowych. Do dziś wartość inwestycji podmiotów instytucjonalnych przekroczyła 1 mld zł. Eksperci wskazują, że polski rynek oferuje znacznie lepsze dochody niż bardziej ugruntowane rynki mieszkaniowe w Europie Zachodniej.

– Możemy porównać potencjał polskiego instytucjonalnego rynku nieruchomości na wynajem z rozwojem inwestycji w nieruchomości komercyjne w latach 90. XX wieku. Mamy obecnie do czynienia z pionierskimi inwestycjami, wobec czego inni gracze prawdopodobnie wejdą na rynek. Kolejnym punktem odniesienia może być rozwój prywatnego sektora nieruchomości na wynajem na tamtejszym rynku, który po latach przestoju doświadczył fenomenalnego wzrostu od 2000 r. W ciągu 15 lat prywatne zasoby mieszkaniowe na wynajem w Wielkiej Brytanii wzrosły ponaddwukrotnie, od 2,4 do 5,3 mln lokali. Jeśli polski PRS podąży za tymi dwoma sukcesami, doświadczymy znacznego wzrostu w ciągu najbliższych kilku latach – wskazuje Dankowska.

W Polsce rynek dopiero powstaje. BGK Nieruchomości, przejęte niedawno przez PFR, zarządza portfelem rzędu 1,7 tys. lokali w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem. Niemiecka Catella buduje kilkaset mieszkań na wynajem oraz akademiki w Warszawie i Krakowie. Inwestycje tego typu prowadzi też we współpracy z amerykańskimi partnerami Golub GetHouse.

Najambitniejsze jak dotąd plany ma giełdowy deweloper Echo Investment. Firma, z funduszami z USA, jest zaangażowana w budowę platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent: w ciągu trzech lat w portfelu ma być 5–7 tys. lokali.