Większość z 575 mln zł zainwestujemy w Polsce

Gościem Adama Roguskiego był Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy i członek zarządu deweloperskiej Grupy Cordia.

 

Cordia, deweloper rodem z Węgier, ściągnęła pana w 2017 r. z giełdowego Ronsona z misją zorganizowania finansowania na polskim rynku kapitałowym. Do emisji obligacji właśnie doszło – ale na Węgrzech.

Planem naszych akcjonariuszy było wejście na rynek kapitałowy w ogóle, niekoniecznie na polski. Rzeczywiście, kiedy pojawiłem się w spółce myśleliśmy o Warszawie, jako najważniejszym rynku kapitałowym w naszym regionie Europy, jednak w 2018 r. sytuacja na rynku obligacji korporacyjnych była tu trudna. Ostatecznie zrealizowaliśmy plany, biorąc pod uwagę, na jakim rynku są w danym momencie najlepsze możliwości.

Zebraliście równowartość 575 mln zł, co jest kwotą zawrotną, biorąc pod uwagę, ile deweloperzy w Polsce są w stanie jednorazowo pozyskać z plasowania papierów. Jaką część Cordia zainwestuje w Polsce?

To bardzo duża emisja, także jak na Węgry. Rynek obligacji nie jest tam tak rozwinięty, jak w Polsce. Sukces to pochodna reputacji i pozycji Cordii na węgierskim rynku deweloperskim. Jesteśmy liderem w Budapeszcie, z sięgającą kilkunastu lat historią.

Emisja odbyła się w ramach programu węgierskiego banku narodowego, którego celem jest rozruszanie rynku długu korporacyjnego. Kto objął obligacje?

W zdecydowanej większości inwestorzy instytucjonalni – węgierscy i międzynarodowi. Mieliśmy znaczącą nadsubskrypcję, na równowartość 125 mln zł i musieliśmy zredukować zapisy.

Na razie nie macie potrzeby pozyskiwania gotówki, ale co myśli pan o kondycji polskiego rynku obligacji korporacyjnych? Czy otrząsnął się już po aferach?

Zawirowania mocno podkopały zaufanie inwestorów do obligacji, ograniczyły pole manewru funduszom papierów dłużnych, które musiały się liczyć z odpływem kapitału. Wygląda na to, że sytuacja się systematycznie poprawia. Pewnie już nigdy nie będzie tak, jak wcześniej, inwestorzy są ostrożniejsi, ale lekcje zostały wyciągnięte i ogólnie perspektywy są dobre.

To jaka część z pozyskanej gotówki zostanie zainwestowana w Polsce?

Wszystko wskazuje na to, że zdecydowana większość. Pozycja lidera na Węgrzech, który to rynek jest relatywnie nieduży, powoduje, że rosnąć możemy tylko dzięki ekspansji zagranicznej. Polska stwarza największe możliwości, jest najbardziej obiecująca i chłonna.

Pieniędzy dużo, ale ziemi w Polsce coraz mniej...

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, w porównaniu z Budapesztem sytuacja na interesujących Cordię polskich rynkach: w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu czy Trójmieście, nie jest zła. W Polsce możliwości jest jeszcze dużo mimo dużej konkurencji.

Na początku 2018 r. mówił pan, że w Polsce interesuje was skala działalności rzędu 1 tys. sprzedanych mieszkań. W jakim miejscu jesteście dziś?

Myślę, że w przyszłym roku sprzedamy około 500 mieszkań, zakładam, że w ciągu dwóch lat osiągniemy pułap 800–1000 mieszkań.

Liczymy na więcej. Obecnie budujemy w Krakowie i Warszawie, lada chwila uruchomimy inwestycje w Gdańsku i Sopocie.

Wzrost możliwy jest nie tylko przez powiększanie banku, ale i przejęcia innych deweloperów. Czy w Polsce są spółki warte zakupu, np. na GPW?

Nie wykluczamy innych zakupów niż grunty. Oczywiście dla dewelopera ze zbudowaną strukturą i ludźmi potrafiącymi prowadzić projekty na danym rynku, a tak jest w przypadku Cordii, rozwój organiczny jest naturalny. Niespecjalnie potrzebne jest nam przejmowanie innej organizacji. Nie wykluczamy takiej ścieżki, o ile deweloper miałby interesujący, atrakcyjny bank ziemi.

Mieszkania w Polsce sukcesywnie drożeją. Dlaczego deweloperzy podnoszą ceny? Czy jest uzasadnienie sytuacją fundamentalną, czy też działacie już siłą rozpędu?

Znów, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Jako menedżer międzynarodowej grupy mam szerszą perspektywę. Podwyżki w Polsce uważane są za dynamiczne, ale na tle innych rynków sytuacja z punktu widzenia klienta istotnie się nie pogorszyła. W ciągu pięciu lat, licząc do końca 2018 r., w Polsce mieszkania podrożały o jakieś 20 proc., a na Węgrzech o ponad 60 proc., nawet na takich rozwiniętych rynkach, jak Niemcy czy Hiszpania, wzrost cen był większy niż w Polsce.

Mamy ogromny strukturalny deficyt lokali w Polsce i duży popyt. Mimo to deweloperzy są w stanie zapewnić podaż na takim poziomie, że ceny mieszkań – moim zdaniem – nie wzrosły dramatycznie. Pomaga nam napływ pracowników z Ukrainy i duża konkurencja na rynku budowlanym, to nam się wydaje oczywiste. Ale w Budapeszcie, który jak wspomniałem jest trudniejszy pod względem dostępu do gruntów, także ceny wykonawstwa znacznie wyższe.

Podwyżki w Polsce to wciąż pochodna wyższych kosztów realizacji i gruntów. Nie mamy do czynienia z sytuacją jak w 2007 r., kiedy marże deweloperów siegały 40–50 proc., dziś to raczej 20 proc. Ten parametr nie pokazuje jednak, na ile czasu gotówka włożona jest w projekt deweloperski. Może marża rzędu 20 proc. wciąż wygląda atrakcyjnie, ale jeśli trzeba na nią czekać trzy–cztery lata, to nie jest to oszałamiający zwrot.

Duzi deweloperzy budują własne spółki wykonawcze. A wy?

Prowadzimy inwestycje w Polsce współpracując z generalnymi wykonawcami. Przy planowanym tak dynamicznym wzroście nie rozważamy budowy wewnętrznego wykonawstwa. Konkurencja na polskim rynku budowlanym powoduje, że możemy wybrać najkorzystniejsze oferty.

Jak wygląda rywalizacja na rynku gruntów?

Nie widzę skłonności deweloperów do przepłacania za ziemię. O tym, kto kupuje grunt i jaką cenę płaci, wynika z nie z zasobów finansowych danej spółki, tylko z oceny zyskowności i oczekiwanej stopy zwrotu. Cordia, dzięki niedawnej emisji obligacji, zyskała już niezależność, dotychczas działalność była finansowana przez właściciela, Grupę Futureal.

UOKiK dalej forsuje wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. To potrzebne?

Moim zdaniem nie. Wprowadzenie tej regulacji będzie musiało przełożyć się na wzrost cen. Biorąc pod uwagę, że ustawa deweloperska mocno poprawiła sytuację klientów i nie słyszeliśmy o istotnych problemach, które wynikałyby z nieposzanowania praw klientów w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich.

Wracając do rynków kapitałowych, czy widzi pan Cordię na warszawskiej giełdzie?

To coś, czego nie wykluczamy, ale raczej w odległej perspektywie. Taki jest scenariusz kierunkowy rozważany przez właścicieli, między innymi dlatego zresztą dołączyłem do Cordii.