Dostępność finansowa mieszkań pogorszyła się

Pandemia przyczyniła się do zwiększenia potrzebnych pensji do zakupu mieszkania.

W ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce rosły, ale na szczęście w podobnym tempie zwiększały się wynagrodzenia, więc dostępność utrzymywała się na stabilnym poziomie. Dla przykładu w I kwartale 2013 r., aby kupić mieszkanie (o powierzchni 50 m2 w dużym mieście na rynku wtórnym) przeciętnie potrzeba było 102 średnich pensji netto. W IV kwartale 2019 r. ten wskaźnik był na dokładnie taki sam. Jednak II kwartał 2020 r. przyniósł jednak znaczącą zmianę. Liczba potrzebnych pensji wzrosła aż do 108. Oznacza to, że dostępność mieszkań była w tym czasie najgorsza od 8 lat – wynika z danych Expandera.

- To nagłe pogorszenie dostępności mieszkań wynika z kilku czynników. Po pierwsze z niskiego poziomu średniego wynagrodzenia w II kwartale, które wyniosło 3 776 zł netto. To o 2,5 proc. mniej niż w I kwartale i tylko o 4 proc. więcej niż przed rokiem. Według danych NBP średnia transakcyjna cena mieszkania na rynku wtórny w siedmiu największych miastach wzrosła natomiast aż o 10 proc. rok do roku. Ceny mieszkań zdecydowanie wyprzedziły więc wynagrodzenia. To sprawiło, że wskaźnik dostępności spadł do najgorszego poziomu od III kwartału 2012 r. – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Wpływ na wskaźnik dostępności mają obniżki stóp procentowych. Polacy najczęściej kupują mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Przy decyzji o zakupie kluczowe dla nich jest więc to, czy będzie ich stać na spłatę raty za dany lokal. Załóżmy, że kogoś stać na zapłacenie 1500 zł raty. W marcu taką osobę było stać na kredyt opiewający łącznie na 288 351 zł, bo przy średnim oprocentowaniu na poziomie 3,86 proc. rata wynosiła właśnie 1500 zł. W czerwcu oprocentowanie spadło do 2,63 proc., co oznacza, że przy takiej samej racie (1500 zł miesięcznie) osoba ta mogła wziąć już kredyt na 329 439 zł. Kwota, którą nasz modelowy kredytobiorca może pożyczyć, wzrosła więc aż o 41 000 zł.

materiały prasowe

- Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów sprawiają więc, że nawet jeśli kogoś dochody nie wzrosły, to ma wrażenie, że może sobie pozwolić na zakup droższego mieszkania. Wskaźnik mówiący o liczbie pensji potrzebnych do zakupu mieszkania może więc utrzymywać się na podwyższonym poziomie do czasu, gdy stopy procentowe wrócą do wcześniejszych, wyższych poziomów – mówi Sadowski.

Istnieje też inna możliwość. - Wystrzał wskaźnika w II kwartale może być tylko chwilowy. Może być bowiem efektem niezwykłej sytuacji z jaką mieliśmy do czynienia w tym okresie. Przypomnijmy, że był to czas lockdownu, kiedy nie mogliśmy wychodzić z domów. W rezultacie zawarto zdecydowanie mniej transakcji niż w poprzednich kwartałach. W tych niepewnych czasach z zakupem mieszkania częściej mogły wstrzymywać się osoby o gorszej sytuacji finansowej niż ci, których kondycja finansowa była dobra. To mogło przełożyć się na podwyższenie poziomu cen i przejściowo wywindować nasz wskaźnik. Dopiero dane za III i IV kwartał pozwolą ocenić, czy liczba pensji potrzebnych do zakupu mieszkania wzrosła na trwałe – dodaje ekspert Expandera.

Trzeba jednak podkreślić, że mimo wspomnianego wzrostu wskaźnika, czyli pogorszenia dostępności mieszkań, teraz jest zdecydowanie lepsza niż w okresie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości, ponieważ średnie wynagrodzenie rosło zdecydowanie szybciej niż ceny mieszkań. W II kwartale 2007 r. potrzeba było bowiem aż 180 średnich pensji do zakupu mieszkania.