#WykresDnia: Kłopoty z amerykańskimi nieruchomościami komercyjnymi

Niektóre niemieckie banki są mocno zaangażowane w rynek nieruchomości komercyjnych w USA (CRE). Według Moody's największą ekspozycję w porównaniu z poziomem kapitału mają Aareal Bank i Deutsche Pfandbriefbank.

https://pbs.twimg.com/media/GGcEU29XYAAU92o?format=jpg&name=900x900

Kłopoty na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych, które dotknęły już banki w Nowym Jorku i Japonii, w tym tygodniu przeniosły się do Europy, zwiększając obawy o szersze oddziaływanie. Ostatnią ofiarą był niemiecki Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB), którego obligacje odnotowały spadek w związku z obawami dotyczącymi ekspozycji na ten sektor. W odpowiedzi wydał oświadczenie, w którym stwierdził, że zwiększył rezerwy ze względu na „utrzymującą się słabość rynków nieruchomości”. Opisał obecne zamieszanie jako „największy kryzys na rynku nieruchomości od czasu kryzysu finansowego”.

Akcje PBB, które od tygodni znajdują się pod presją, w czwartek doznały kolejnego spadku. Straciły aż 12 proc. na wartości i spadły do rekordowo niskiego poziomu 3,84 euro. W miarę kontynuacji handlu cena pozostawała pod presją i spadła o 10 proc. Agencja ratingowa S&P Global wywołała wyprzedaż na giełdzie: w środę wieczorem obniżyła rating kredytowy monachijskiej firmy finansującej nieruchomości z „BBB” do „BBB–”. Jako przyczynę rzeczoznawcy kredytowi wskazywali na wysoki poziom zaangażowania w amerykański rynek nieruchomości komercyjnych, który od pewnego czasu sprawia problemy także amerykańskim bankom regionalnym.

Sonja Forster, wiceprezes ds. ratingów europejskich instytucji finansowych w Morningstar DBRS stwierdziła, że ​​„koncentracja PBB na najlepszych lokalizacjach i stosunkowo konserwatywnych LTV zapewnia pewną ochronę przed negatywnymi skutkami”.

– Biorąc jednak pod uwagę, że ryzyko refinansowania jest nadal wysokie, a kapitał dostępny dla pożyczkobiorców jest ograniczony, bardzo uważnie monitorujemy sytuację – stwierdziła.

Drugi niemiecki podmiot finansujący nieruchomości, Aareal Bank, również znajduje się obecnie pod presją: agencja ratingowa Fitch również obniżyła w środę wieczorem swoją ocenę kredytową z „BBB+” do „BBB”. W przeciwieństwie do PBB Aareal Bank nadal dysponuje buforem bezpieczeństwa na jednym poziomie ratingu, aby móc utrzymać ocenę inwestycyjną. Od 22 listopada akcje Aareal Banku nie są już notowane na giełdzie. Inicjatorem wycofania z giełdy był nowy właściciel, spółka przejmująca Atlantic Bidco, w skład której wchodzą dwaj inwestorzy finansowi Advent i Centerbridge oraz kanadyjski fundusz emerytalny CPPIB. Jednak obawy wokół rynku nieruchomości biurowych w USA również wpłynęły na obligacje Aareal Banku, choć w nieco mniejszym stopniu niż PBB.

Kredytodawcy tworzą coraz większe rezerwy na długi wobec właścicieli nieruchomości i deweloperów, ponieważ kredyty zaczynają spadać po rosnących stopach procentowych, które spowodowały spadek wartości budynków na całym świecie. We wtorek sekretarz skarbu Janet Yellen stwierdziła, że ​​straty na nieruchomościach komercyjnych stanowią zmartwienie i stresują właścicieli, ale dodała, że ​​jej zdaniem problem jest do opanowania.

W przypadku biur w USA, gdzie powrót do pracy po pandemii był wolniejszy i mniej znaczący, obniżenie wartości było szczególnie dotkliwe. Niektórzy przewidują, że pełny wpływ może jeszcze nie zostać w pełni wyceniony. Analitycy z Green Street twierdzą, że w tym roku może być konieczna dalsza obniżka wartości kapitału aż o 15%.

– Wartości szacunkowe są nadal zdecydowanie za wysokie – napisali w notatce. „Pożyczkodawcy, którzy opierają swoje decyzje na tych ocenach, są bardziej narażeni na utratę wartości”, w wyniku czego niektórzy mogą stanąć w obliczu „obciążenia”.

Spadek cen obligacji niemieckich pożyczkodawców był ostatnim z serii sygnałów ostrzegawczych. Rating New York Community Bancorp został zamieniony na śmieciowy przez Moody’s Investors Service po zasygnalizowaniu problemów na rynku nieruchomości, natomiast japoński Aozora Bank odnotował pierwszą stratę od 15 lat z powodu rezerw na pożyczki udzielone amerykańskim nieruchomościom komercyjnym.

Istnieją poważne obawy na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych – powiedział Paul van der Westhuizen, strateg kredytowy Rabobanku. – Dla większych banków amerykańskich i europejskich nie stanowi to problemu, ale mniejsze niemieckie banki skupione na nieruchomościach odczuwają pewien ból. Jednak w tej chwili jest to dla nich bardziej kwestia rentowności niż wypłacalności. Mają wystarczający kapitał i są mniej narażone na ryzyko ucieczki depozytów niż banki działające wyłącznie na rynku detalicznym.

Deutsche Bank AG odnotował w swoich wynikach ponad czterokrotnie większe niż rok wcześniej rezerwy na straty na amerykańskich nieruchomościach komercyjnych. Ostrzegł, że refinansowanie stwarza największe ryzyko dla sektora borykającego się z trudnościami, ponieważ ucierpi wartość aktywów.

Szwajcarska spółka Julius Baer Group Ltd. oświadczyła, że ​​spłaci ogromne pożyczki upadłej spółce nieruchomościowej Signa. Chociaż był to konkretny problem, dołączył się do szerszych obaw dotyczących tego, jak daleko sytuacja może się rozprzestrzenić.

Morgan Stanley przeprowadził rozmowę telefoniczną z klientami, rekomendując im sprzedaż obligacji uprzywilejowanych Deutsche PBB. Według danych CBBT zebranych przez Bloomberg, papiery wyemitowane w 2027 r. spadły następnie o ponad 5 centów do 97. Tymczasem od wtorku do środy notowania banku AT1 spadły aż o 15 centów do 36.

Deutsche PBB poinformował, że chociaż zwiększył rezerwy na straty kredytowe do 210–215 mln euro za cały rok, „utrzymuje rentowność dzięki swojej sile finansowej”.  W przypadku Deutsche Bank istnieje luka pomiędzy ekspozycją banków na amerykańskie kredyty specjalistyczne a ekspozycją na księgę CRE banków w USA, ponieważ DB angażuje się w istotnym zakresie w inne kredyty oparte na aktywach lub kredyty projektowe, które również kwalifikują się jako kredyty specjalistyczne, zgodnie z oceną Moody’s.