Rynek hipotek na rozdrożu. Czeka go boom czy stagnacja?

Po tym, jak skończył się „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, a uruchomienie programu kredyt „Na start” wciąż się oddala, sprzedaż nowych kredytów hipotecznych tąpnęła o niemal 30 proc. Bankowcy nie oczekują tu nagłego wzrosty popytu, ale mimo wszystko prognozy na drugą połowę roku zdają się być całkiem niezłe.

Krajobraz rynku kredytów hipotecznych w drugim kwartale tego roku wyglądał dosyć żałośnie. Banki udzieliły Polakom 45,43 tys. nowych hipotek, czyli o prawie 30 proc. mniej niż w pierwszym kwartale – wynika z przedstawionego we wtorek raportu AMRON-SARFiN. Mocno spadła też ich wartość – o prawie 29 proc., do 19,1 mld zł (choć rok do roku widać pokaźne zwyżki). To oczywiście pokłosie zakończenia najhojniejszego rządowego programu wsparcia potrzeb mieszkaniowych, czyli „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Ile kredytów sprzedają banki?

W poszczególnych bankach, zwłaszcza tych najbardziej zaangażowanych w „Bk2”, sytuacja jest jeszcze gorsza. Jak pokazuje nasza analiza, lider rynku, PKO BP, największy kredytodawca w Polsce, zanotował spadek kwartał do kwartału aż o 40 proc., a jego udziały w nowej sprzedaży skurczyły się do ok. 25 proc. ze średnio 30 proc. w okresach wcześniejszych. Teraz prezes PKO BP Szymon Midera zapowiada, że bank będzie się bił o powrót do wcześniejszej pozycji, jeśli chodzi udziały w rynku.

Również Pekao i Alior, czyli podmioty, które jako pierwsze przystąpiły do programu „Bk2”, muszą mierzyć się z głębokim spadkiem swojej oferty kredytowej – odpowiednio o 44 proc. i 58 proc. kwartał do kwartału. Za to takie banki, jak ING BSK czy Millennium, zdają się zyskiwać na całym zamieszaniu. Klienci pożyczyli tu w II kwartale więcej niż w I kwartale, a ich udziały w nowej sprzedaży znacząco wzrosły.

Co z kredytem „Na start”?

Eksperci zaznaczają, że oprócz końca programu „Bk2” na zastój na rynku wpływ miał też brak jednoznacznych decyzji w sprawie nowych programów dopłat do kredytów hipotecznych. Resort rozwoju przedstawił co prawda swój projekt „Kredyt na start” (z ofertą kredytu 0 proc. dla wybranych gospodarstw domowych), jednak termin jego wejścia w życie jest wciąż przesuwany. Najaktualniejszy to początek 2025 r., ale i to nie jest pewne, skoro część rządowej koalicji nie chce się zgodzić na program, który będzie wspierał jedynie popyt na kredyt, a nie będzie wspierał podaży mieszkań. Szczegóły koalicyjnych uzgodnień poznać mamy w środę.

– Rynek mieszkaniowy znajduje się więc w fazie wyczekiwania, gdzie potencjalni nabywcy zastanawiają się, czy skorzystać z dostępnych ofert kredytowych, czy poczekać na ewentualne wprowadzenie nowych programów wsparcia lub na spadek cen mieszkań – komentował Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, prezentując raport AMRON-SARFiN.

Ceny mieszkań w największych miastach

Wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych miały także decyzje RPP o utrzymaniu stóp procentowych na poziomie 5,75 proc., niemal automatyczne (po wyczerpaniu się programu „Bk2”) zaostrzenie warunków udzielania kryteriów przez banki, a także ograniczona podaż nowych mieszkań.

Do tego średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w największych miastach nie przestały rosnąć. W samym II kwartale 2024 r., w porównaniu z I kwartałem br., najmocniej zdrożały nieruchomości we Wrocławiu – o 6,55 proc., do 11,66 tys. zł za metr kwadratowy, i w Krakowie – o 5,71 proc. – do 13 tys zł. W Poznaniu trzeba było płacić o 3,04 proc. więcej (10,1 tys. zł), a w Warszawie – o 2,08 proc. (14,3 tys. zł).

W skali roku wzrost średnich cen transakcyjnych we wszystkich badanych przez AMRON-SARFiN miastach przekroczył 20 proc., a w Krakowie, we Wrocławiu i w Poznaniu było to prawie 28 proc. Efekt jest taki, że Polacy, chcąc nie chcąc, muszą pożyczać na mieszkanie coraz więcej – w II kwartale przeciętny kredyt wynosił już 423 tys. zł. Kwartał wcześniej było to 417 tys. zł, a rok temu – 366 tys. zł.

Prognozy na 2024 r.

Pytanie, co dalej? Podtrzymujemy naszą wcześniejszą prognozę wyników akcji kredytowej, w całym 2024 r. banki udzielić mogą około 180 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości około 80 mld zł – mówił Jacek Furga. Oznaczałoby to wyraźny wzrost w porównaniu z 2023 r., gdy Polacy zaciągnęli ok. 162,4 tys. nowych zobowiązań o wartości ok. 63 mld zł. Także zdaniem analityków PKO BP nowa sprzedaż kredytów hipotecznych może w tym roku wzrosnąć aż o 40 proc. w porównaniu z 2023 r. (wobec wzrostu o 20 proc. w samym 2023 r. i spadku o 44 proc. w 2022 r.).

Furga zauważa przy tym, że wiele zależy od tego, czy i kiedy rząd jednoznacznie wypowie się co do realności uruchomienia z początkiem 2025 r. nowego programu „Kredyt na start”. A także kierunków, w jakim będą poruszać się ceny mieszkań oraz polityki samych banków. Rynek nieruchomości też jest na rozdrożu. Co prawda w obliczu spadku akcji kredytowej po „Bk2” eksperci wieszczą spadek popytu na mieszkania i ich cen – i rzeczywiście ceny ofertowe nawet spadają. Ale ceny transakcyjne, jak pisaliśmy wcześniej, raczej wciąż rosną.

Czy kredyty stanieją?

Sami bankowcy też nie patrzą na drugą połowę roku z wielkim optymizmem. I raczej prognozują utrzymanie się relatywnie słabego popytu na kredyty mieszkaniowe z II kwartału niż jego wzrost.

Z drugiej strony, banki nie zapowiadają zaostrzenia kryteriów finansowania klientów, a według analiz przygotowanych przez HREIT ostatnio oprocentowanie hipotek nawet zaczęło spadać. Mimo że nikt nie oczekuje obniżki stóp procentowych w tym roku, w ofertach pojawiły się pierwsze pożyczki z odsetkami poniżej 7 proc. A to oznacza, że przy rosnących wynagrodzeniach dostępność do kredytów mieszkaniowych rośnie.