Wprowadzeniach tych programów (przy jednoczesnym utrzymaniu uprzywilejowania podatkowego zysków z nieruchomości vs inwestycje w inne aktywa oraz nadmiernej ochronie lokatorów, skutkującej wyższymi cenami za wynajem plus wycofaniem z rynku najmu części nieruchomości) prowadzi jednak do nieskuteczności np. polityki monetarnej, która mogłaby uzdrowić sytuację, i koło się zamyka:
¶ polityka fiskalna stymuluje inflację poprzez programy socjalne czy ingerencje na rynku płac, co pośrednio wywołuje wzrost cen nieruchomości;
¶stopy procentowe utrzymywane są na zbyt niskim poziomie vs inflacja (obecna czy przewidywana w okresie >6 miesięcy), co – poprzez spadek atrakcyjności lokat czy obligacji (dodatkowo dyskryminowanych podatkowo) – powoduje przepływ środków na rynek nieruchomości jako bardziej atrakcyjnej inwestycji. Przypomnę, że w latach 90. tego typu sytuacje wywoływały reakcję NBP w postaci podwyżek stóp, które miały przeciwdziałać bańce na rynku nieruchomości, obecnie – wobec istnienia wspomnianych programów – takie działania byłyby bez sensu.
Reakcją na skutki powyższych czynników jest wprowadzanie wakacji kredytowych czy programu quasi-darmowego kredytu, które jednak powodują obniżenie skuteczności działań (np. polityki monetarnej), które mogłoby przeciwdziałać wzrostowi cen. Nie pozwala to więc rynkowi nieruchomości na przejście pełnego cyklu: wzrost cen mieszkań -> wzrost stóp procentowych -> konieczność sprzedaży części mieszkań nabytych w celach inwestycyjnych na kredyt + spadek popytu na mieszkania + spadek atrakcyjności mieszkań jako inwestycji -> spadek cen mieszkań -> spadek stóp. Natomiast wprowadza nowy schemat – wzrost cen mieszkań -> wprowadzenie programów pomocy stymulujących popyt na mieszkania (kredyt 0 proc.) czy obniżających podaż (wakacje kredytowe są takim programem na rynku wtórnym) przy jednoczesnym utrzymywaniu stóp na zbyt niskim do sytuacji poziomie, aby nie podwyższać kosztów kredytu -> dalszy wzrost cen mieszkań.
Oba wspomniane na początku programy łączy jedno – to próby łagodzenia skutków, a nie przyczyn znacznego wzrostu cen mieszkań, a co za tym idzie – spadku ich dostępności. Co więcej, działania te, zamiast wygaszać problem, tylko go potęgują i tym samym wymuszają kontynuację nieskutecznych w jego zwalczaniu decyzji. Ważnym czynnikiem jest też to, że za te działania płacą prywatne firmy, ale też pośrednio wszyscy Polacy, poprzez obniżenie dochodów Skarbu Państwa z podatków i dywidend z banków (do tego prowadzą wakacje kredytowe) czy poprzez dotowanie akcji kredytowej dla wybranej niewielkiej grupki beneficjentów.
