OKAM celuje w zamożnych nabywców

Nasz produkt jest niszowy, nie jest przeznaczony dla kupujących pierwsze mieszkanie w życiu. Mamy ambicje, żeby przygotować się do emisji kolejnych obligacji o wartości około 100 mln zł – mówi Marcin Michalec, prezes OKAM Capital.

Grupa OKAM to deweloper mieszkaniowy, którego obligacje od tego roku są notowane na Catalyst – wiosną weszła seria o wartości 27 mln zł, a latem 50 mln zł, zapadają one w latach 2025 i 2026. Biorąc pod uwagę waszą 20-letnią historię i to, że głównym aktywem portfela jest działka w Warszawie, której zabudowa ma zabrać 25 lat, jakie macie dalsze plany rozwoju i wykorzystania rynku kapitałowego?

Jesteśmy na rynku od 20 lat i przez ten czas realizowaliśmy swoje założenia biznesowe głównie na podstawie kapitału własnego. Nasi udziałowcy od samego początku bardzo mocno wierzą w polski rynek, przez te lata nie wypłacaliśmy praktycznie dywidend, jeśli chodzi o OKAM Capital. Kapitał własny jest kapitałem najdroższym, zdecydowaliśmy się wyjść na rynek obligacji korporacyjnych, które w tej chwili wydają się najoptymalniejszym rozwiązaniem. Dają sporą elastyczność – ta druga emisja była niezabezpieczona, mamy pewną swobodę inwestowania pozyskanych środków.

Budujemy swoją historię jako poważny partner, który już udowodnił swoją wiarygodność na rynku nieruchomości – pojawienie się na rynku kapitałowym jest ważnym sygnałem dla inwestorów instytucjonalnych i prywatnych. Obie emisje spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem. Oczywiście, pracujemy też na podstawie standardowych kredytów budowlanych, współpracujemy z bankami.

Przygotowujemy w tej chwili flagowy projekt FSO Park w Warszawie – tylko w I etapie mówimy o budowie około 2 tys. mieszkań. Nie wykluczamy, że część środków na realizację tzw. części wspólnych tego projektu będziemy próbowali pozyskać z emisji kolejnych obligacji. Mówimy o publicznej szkole podstawowej dla 600 uczniów i całej infrastrukturze towarzyszącej.

Kiedy można się spodziewać emisji? W tym roku, później? W jaką wartość celujecie?

Nie jest wykluczone, że częściowo jeszcze w tym roku, częściowo w połowie przyszłego. Mamy ambicje, żeby przygotować się do emisji o wartości około 100 mln zł.

W 2023 r. sprzedaliście 501 mieszkań, o 114 proc. więcej niż rok wcześniej, a w I połowie br. 350. Czy „Bezpieczny kredyt” miał duże przełożenie na wyniki?

Sprzedaż w 2023 r. była bardzo dobra, do końca tego roku spodziewamy się również podpisać około 500 umów. Ponadto od trzech lat wydajemy 600–650 mieszkań rocznie. Miesiąc temu przekazaliśmy również taki niestandardowy produkt, czyli 400 mieszkań na wynajem, dla platformy PRS AFI Europa przy ul. Szwedzkiej.

Nasza strategia zakłada działanie w pewnej niszy, realizujemy projekty w bardzo dobrych lokalizacjach, w określonym standardzie. Skupiamy się na jakości, a nie na liczbie dostarczanych mieszkań. Od kilku lat realizujemy sprzedaż rzędu 500 lokali i osiąganie sprzedaży 500–700 mieszkań rocznie jest naszym celem. Realizujemy nieoczywiste inwestycje typu brownfield (na terenach już zabudowanych – red.), jak przy Szwedzkiej na warszawskiej Pradze, na terenie dawnej fabryki Polleny, gdzie jest 13 budynków zabytkowych. Generalnie realizujemy inwestycje wymagające dużego know-how i kreatywności w przygotowaniu. Dzięki temu jesteśmy w stanie tworzyć projekty z duszą, unikatowe, z wartością dodaną.

Nie jesteśmy zatem uzależnieni od programów wsparcia popytu, ale oczywiście takie programy mają wpływ na rynek. Dzisiaj sporym ograniczeniem popytu są utrzymujące się wysokie stopy procentowe, a ostatnie odczyty inflacyjne nie napawają optymizmem, więc wydaje mi się, że należałoby przeciąć dywagacje i dyskusje o programie i powiedzieć wprost, czy będzie, czy nie. Wtedy wszyscy będą wiedzieli, na czym stoją – i deweloperzy, i klienci, bo dziś rynek trwa w zawieszeniu.

Jakie są u was relacje zakupów klientów gotówkowych i posiłkujących się komercyjnymi kredytami?

Proporcje są bardzo wyraźne ze wskazaniem na klientów gotówkowych. Nabywcy kredytowi to nie więcej niż 20 proc. To wynika ze struktury mieszkań, które oferujemy. Zdecydowanie preferujemy lokale, jak to nazywam, docelowe. Na przykład w City Flow przy ul. Redutowej średnia powierzchnia lokali to 70–75 m, więc to są dosyć duże mieszkania. Profil naszych klientów jest taki, że to nie są osoby kupujące pierwszą nieruchomość w życiu. To raczej osoby, które sprzedają mniejsze lokale kupione lata temu i dzięki temu mają wkład 50–60 proc., a nie typowo 10–20 proc. Dziś nie sam koszt kredytu jest problemem, tylko zdolność kredytowa.

Przejdźmy do flagowego projektu – FSO Park. To aż 62 ha terenu i zabudowa ma potrwać ćwierć wieku i dostarczyć około 12 tys. mieszkań. Jaki jest harmonogram? Wspomniał pan budowę szkoły – inwestycja odbywa się na podstawie specustawy, bo to tereny nie pod mieszkaniówkę.

Tak, słynna specustawa lex deweloper w tym przypadku była dosyć oczywista. Inwestycja odbywa się przy naszej pełnej otwartości, przygotowaliśmy najpierw masterplan, żeby pokazać spójną koncepcję zagospodarowania całości. Sercem będzie 10-hektarowy ogólnodostępny park, terenów zielonych będzie w sumie 20 ha, stawiamy na ekologię – cały ruch kołowy zostanie sprowadzony pod ziemię.

I etap to część tego parku, szkoła i około 2 tys. mieszkań. Jesteśmy bardzo zaawansowani, jeśli chodzi o przedstawianie projektu radzie miasta, zakładamy że powinniśmy otrzymać decyzję w ciągu najbliższych kilku miesięcy i rozpocząć procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę. Sama procedura lex deweloper jest na tyle szczegółowa i doprecyzowana, że uzyskanie pozwolenia na budowę jest dużo prostsze.

FSO Park to projekt wielofunkcyjny. Czy pojawi się tu zabudowa biurowa? Z partnerami?

Chcemy ułożyć miasteczko w sposób przemyślany. Mamy 0,5 mln mkw. funkcji mieszkaniowej i 0,2 mln mkw. towarzyszącej – ale to również usługi, to budynki FSO, które chcemy częściowo zostawić, ponieważ są ogromnym atutem i tworzą tożsamość tego miejsca. Co ważne, zabudowa naszego terenu pozwala na zatrzymanie rozlewania się miasta.