Podaż i popyt idą swoimi drogami

Od kilku do kilkunastu procent podrożały nowe mieszkania w ciągu sześciu miesięcy na skutek przewagi zapotrzebowania nad ofertą. Trudno oczekiwać szybkiego zbalansowania.

W sierpniu w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy podpisali z klientami 5,7 tys. umów, trzeci miesiąc z rzędu notując wzrost sprzedaży mieszkań – wynika z szacunków Otodom Analytics. Cały czas na wysokim poziomie utrzymują się też rezerwacje lokali (od początku roku to 2,4–2,7 tys. miesięcznie). A mimo przebudzenia popytu firmy od miesięcy wprowadzają do oferty mniej mieszkań, niż wynosi sprzedaż.

Sierpień przyniósł załamanie: deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 2,8 tys. lokali wobec po 4 tys. w czerwcu i lipcu.

Żal nie skorzystać

W ciągu ośmiu miesięcy deweloperzy sprzedali 36,6 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej niż w ubiegłym roku, osłabionym kryzysem na rynku kredytów. Jednak do oferty wprowadzili tylko 24,4 tys. lokali, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej (około 20 proc., korygując czerwiec 2022 r., gdzie eksplozja podaży była wymuszona, wynikała z wchodzących od lipca zmian w przepisach). Oferta lokali na koniec sierpnia br. skurczyła się do 37,8 tys. wobec blisko 49 tys. rok wcześniej. Gdyby deweloperzy całkowicie zaniechali uruchamiania inwestycji, przy obecnym tempie transakcji oferta wyprzedałaby się w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście w zaledwie dwa kwartały, gdy o zbalansowanym rynku można mówić, gdy jest to 4–6 kwartałów. Bliżej tej dolnej granicy są pozostałe, mniejsze aglomeracje: Poznań, Łódź i Katowice.

Nierównowaga pcha w górę ceny lokali. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy mieszkania podrożały od 4,5 proc. w Katowicach, przez 8 proc. w Warszawie, po 16,7 proc. w Krakowie. Na wszystkich siedmiu rynkach ceny ofert monitorowane przez Otodom ustanawiały nowe szczyty: w stolicy to już 15,2 tys. zł za mkw., w Trójmieście i Krakowie 14,2 tys. Jeszcze tylko w Łodzi stawka jest czterocyfrowa. W skali roku wzrost cen sięgnął od 12 proc. w Poznaniu i Łodzi po 22 proc. w Krakowie.

– Jakkolwiek oceniać „Bezpieczny kredyt”, jego siła jest niezaprzeczalna. Aktywowała odłożony w czasie popyt z poprzedniego roku, ale też przyspieszyła zakupy tych nabywców, którzy jeszcze kilka lat temu o takim zakupie pewnie by nie myśleli. Dziś w duchu „żal nie skorzystać” wnioski o rządowe dofinansowanie zakupu składają dwudziestolatkowie z minimalną historią zatrudnienia – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. – Spadek liczby mieszkań wprowadzonych do oferty w sierpniu wynika przede wszystkim z niepewności deweloperów co do trwałości ożywienia popytu pod wpływem „Bezpiecznego kredytu” – ocenia.

To nie strach blokuje

Na ostatniej konferencji prezes Grupy Dom Development Jarosław Szanajca przyznał, że premiowane są firmy zdolne do uruchamiania nowych projektów. Nie jest jednak tak, że spółki nie chcą ruszać z inwestycjami, np. obawiając się o trwałość popytu: to bardziej efekt długich procedur uzyskiwania pozwoleń czy też budżetu, który trudno spiąć. Szef Unibepu Dariusz Blocher też powiedział, że to nie „strach” blokuje branżę. Trudno szybko odbudować rynek po dwóch latach ostrych spadków, gdy wydłużyły się procedury, banki nie chcą finansować deweloperów, a państwo wspiera tylko popyt zamiast usprawniać administrację czy uwalniać grunty w miastach.