We wrześniu ogólnopolskie hamowanie w mieszkaniówce

Po znakomitej wiośnie i lecie budowniczowie mieszkań w dużych i małych miastach weszli w jesień z wyraźnie mniejszą aktywnością. Powodów dalszego dławienia podaży jest wiele.

Wrześniowe dane GUS o liczbie mieszkań w uruchamianych przez deweloperów inwestycjach przyniosły mocną korektę względem rekordowej aktywności firm w minionych miesiącach. Jak wygląda szczegółowa mapa wrześniowego hamowania?

Jednomyślnie w dół

Podawane w ostatnim czasie dane urzędu warto rozpatrywać w rozbiciu na regiony. Statystyki wskazują bowiem jasno, że boom w mieszkaniówce to efekt bardzo wysokiej aktywności deweloperów w mniejszych miastach. W aglomeracjach, czyli arenie działalności giełdowych firm, dynamika jest mniejsza, a Warszawa i Wrocław borykają się wręcz ze spadkami wobec lat sprzed pandemii.

W skali kraju we wrześniu ruszyło stawianie 11,3 tys. mieszkań, o 20 proc. mniej miesiąc do miesiąca i o 28 proc. mniej wobec średniej z okresu marzec–sierpień – czyli rozgrzanego do czerwoności sezonu budowlanego.

Jak sytuacja wygląda w rozbiciu na poszczególne miasta? Okazuje się, że wrześniowa korekta w zbliżonym stopniu dotyczy największych rynków jak i Polski powiatowej.

W sześciu największych aglomeracjach ruszyła budowa 3,4 tys. mieszkań, o 37 proc. mniej miesiąc do miesiąca i o 31 proc. mniej wobec wspomnianej średniej. Zielonymi wyspami okazały się Łódź i Gdańsk, gdzie notowane były wzrosty o odpowiednio 22 i 5 proc. wobec średniej. Za to w Krakowie aktywność przedsiębiorstw deweloperskich praktycznie zamarła – 75 lokali w budowie to spadek o 91 proc. względem średniej.

Foto: GG Parkiet

W kolejnych 60 miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli budowę 3 tys. lokali, o 7 proc. więcej wobec sierpnia oraz 33 proc. mniej względem średniej z poprzednich miesięcy sezonu budowlanego. Tu in plus wyróżnia się Lublin, który zanotował 18-proc. wzrost wobec średniej.

W pozostałych miastach na prawach powiatu we wrześniu zaczęto stawiać prawie 4,8 tys. mieszkań, o 17 proc. mniej miesiąc do miesiąca i 24 proc. mniej wobec średniej.

Bo trudno i drogo

– Sytuacja z nowymi inwestycjami deweloperskimi wygląda nieco inaczej niż w poprzednich latach. Wyraźna korekta liczby mieszkań rozpoczętych ogółem zaczęła się już w czerwcu, a więc znacznie wcześniej niż zwykle i nie objęła zaskakująco stabilnych statystyk inwestorów indywidualnych. To jedynie u deweloperów dynamika słabnie już czwarty miesiąc z rzędu – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Wyraźniejsze tąpnięcie wrześniowe mogło być pierwszym sygnałem, że mamy już dość utrwaloną tendencję spadkową. Tym bardziej że końcówka roku zawsze wypada słabo z racji czynnika sezonowego, trudno więc oczekiwać szybkiego odbicia w najbliższych miesiącach – dodaje.

Zdaniem eksperta jest więc dość prawdopodobne, że mamy początek dłuższego problemu z podażą nowych mieszkań. – To normalne, że sytuacja bardziej dotyka aglomeracje niż Polskę powiatową. W największych miastach jest znacznie gorzej z pozyskiwaniem gruntów czy też procedurami i pozwoleniami, a więc to one ciągną statystyki w dół. Sytuacja wydaje się rozwojowa, a do uzyskania ostatecznej pewności co do postawionej tezy potrzeba niewiele, góra trzy, cztery miesiące – mówi Jędrzyński.

Jan Dziekoński, niezależny ekspert rynku nieruchomości, ocenia, że spadek uruchamianych budów w przekroju całej Polski jest zaskoczeniem, zwłaszcza że tempo wydawania pozwoleń w tym roku jest rekordowe, podobnie jak tempo startujących projektów w poprzednich miesiącach.

– Jest za wcześnie, żeby jednoznacznie wyrokować, ale przyczyn może być kilka. Dla budownictwa deweloperskiego, które było głównym źródłem spadku aktywności, powodem może być stopniowo spadające zainteresowanie nowymi mieszkaniami ze względu na dynamiczny wzrost cen w pierwszej połowie roku. Może to potwierdzać spadająca liczba wniosków kredytowych oraz hamowanie cen ofertowych i ruchu na portalach. Dla części projektów, zwłaszcza budownictwa indywidualnego, mogą to być nieplanowanie wysokie koszty materiałów oraz niedostępność usług wykonawstwa – chociaż aktywność Kowalskich w budowie domów jest rekordowa i nie osłabła we wrześniu. Wreszcie – być może to tylko chwilowa zadyszka po pracowitym pierwszym półroczu – podsumowuje Dziekoński.

W III kwartale deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali 6,89 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej rok do roku i 6,5 proc. mniej kwartał do kwartału. W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaż sięgnęła 21,2 tys., o 43 proc. więcej rok do roku.