Trzeba odblokować podaż, by ujarzmić wzrost cen

Widzimy potencjał wypłaty części wpływów ze sprzedaży biurowców akcjonariuszom - powiedział Maciej Drozd, wiceprezes Echa Investment w programie Parkiet TV.

Zanim zapytam o bieżącą temperaturę mieszkaniówki, rzut oka na średnią i dłuższą perspektywę. Wasza ocena jest pozytywna, o czym świadczy przejęcie Archicomu z końcem kwietnia. Kupiliście tylko wrocławsko-krakowską część, pomijając Archicom Polska. Tym samym przejęliście 3,8 tys. lokali w banku ziemi Archicomu, a Archicom Polska to 2,9 tys. – dlaczego nie kupiliście całej firmy?

Tuż przed przejęciem Archicomu kupiliśmy duże tereny w miastach, gdzie operuje Archicom Polska, czyli głównie w Łodzi i Poznaniu. Te banki w dużym stopniu się pokrywały, a nie chodzi o to, by mieć więcej, tylko gdzie działki się znajdują.

W tej chwili mamy duży bank gruntów, umożliwiający budowę ponad 13 tys. mieszkań, co oczywiście wystarczy na parę lat. Jesteśmy zadowoleni z tego, że w tym i przyszłym roku będziemy uruchamiać dużo projektów w Warszawie, która jest najatrakcyjniejszym rynkiem.

W I kwartale Echo sprzedało 463 mieszkania, ustanawiając kwartalny rekord, a w kwietniu jeszcze 170. Popyt jest zatem mocny i kto ma co sprzedawać, nie narzeka. Ale generalnie trend jest taki, że wysoki popyt zderza się z niedomagającą podażą, co przekłada się na wzrost cen. Czy te świetne wyniki za I kwartał to bardziej odłożony popyt, czy rzeczywiście trend napędzany m.in. zakupami tezauryzacyjnymi, czyli chęcią obrony wartości oszczędności?

Pewnie jedno i drugie. Dla nas ubiegły rok był akurat bardzo dobry i notowaliśmy wzrost sprzedaży, ale na szerokim rynku mieliśmy spadek. Czynnik odłożonego popytu jest prawdziwy i dotyczy nie tylko mieszkań, ale wielu innych dziedzin, widzimy to również w naszych galeriach handlowych. Co do tezauryzacji, faktycznie jest to bardzo ważny motyw wśród naszych klientów. Ludzie zgromadzili bardzo duże środki na rachunkach, a przy rekordowo niskich stopach procentowych to nie przynosi dochodu. Dlatego poszukiwane są sposoby takiego ulokowania pieniędzy, które byłyby bezpieczne i sprawiały, by kapitał nie tracił wartości.

Rząd zapowiedział w ramach Polskiego Ładu dalszą stymulację popytu. Czy to nie stwarza ryzyka?

Głównym problemem rynku nie jest dziś brak popytu, tylko trudności w uzupełnianiu oferty. W dużych miastach deweloperzy mierzą się z brakiem dostępności gruntów i wydłużonymi przez pandemię procesami administracyjnymi. Należałoby odblokować te kanały, które dostarczają nową podaż, bo jest ryzyko, że sytuacja będzie się przekładać na dalszy wzrost cen mieszkań.

Jesteście pionierem i największym prywatnym graczem, jeśli chodzi o najem instytucjonalny mieszkań. Jak zapatrujecie się na rynek najmu w krótkim terminie – pandemia nieco go poturbowała: słyszymy o spadających stawkach czynszów, ludzie narzekają, że więcej czasu zabiera znalezienie najemcy. Jak idzie komercjalizacja projektów oddawanych w trakcie III fali pandemii? W tych najnowszych obniżyliście m.in. minimalny okres najmu z roku do trzech miesięcy...

Jesteśmy bardzo zadowoleni z tempa najmu, w pierwszych oddawanych projektach Resi4Rent obłożenie sięga obecnie 98–99 proc., spowolnienie na rynku ograniczyło się właściwie do ubiegłorocznego najsurowszego lockdownu. Jeśli chodzi o tegoroczne inwestycje oddawane w Warszawie i Trójmieście, to najem idzie bardzo szybko. Działamy elastycznie, rynek wyraźnie się umacnia i nie widzimy już dziś potrzeby dawania dodatkowych zachęt.

Warszawski rynek najmu to około 100 tys. lokali skupionych w rękach prywatnych, osób, które mają jeden, dwa, trzy, rzadko więcej lokali. PRS jest więc ułamkiem rynku. Podkreślamy w naszej komunikacji, że oferujemy zupełnie inny produkt – to nowe mieszkania, z dodatkowymi usługami. Wydaje mi się, że to jest klucz, jeśli chodzi o to, dlaczego nasze projekty wynajmują się szybko. Rynek jest silny i powraca, to dlatego coraz bardziej zdecydowanie wchodzą do Polski kolejni duzi zagraniczni inwestorzy PRS, dochodzi już do dużych transakcji.

Dobrze, gdyby umożliwić inwestowanie na tym rynku także polskiemu kapitałowi. Od lat branża liczy na wprowadzenie REIT-ów, kilka lat temu się nie udało, ale prace znów się toczą. Bez tego trudno będzie konkurować z zagranicznymi funduszami.

Pandemia wpłynęła też na rynek biurowy, ale akurat w waszych projektach komercjalizacja idzie dobrze, a jedną nieruchomość udało się sprzedać w 2020 r., kolejne są w zaawansowanych negocjacjach. Czy można się spodziewać rekomendowania dodatkowej, zaliczkowej dywidendy pod koniec roku? W ramach regularnej dywidendy proponujecie po 20 gr na akcję, co pozostawia pewien niedosyt – stopa to nieco ponad 4 proc., a w poprzednie cztery wypłaty wynosiła 50 gr na akcję.

20 gr na akcję to 70 proc. skonsolidowanego zysku netto, a więc maksimum tego, co możemy rekomendować. Decyzja o ostatecznej wysokości należy oczywiście do walnego zgromadzenia.

Jeśli chodzi o przyszły potencjał, po sprzedaży nieruchomości, to jak najbardziej taki potencjał dostrzegam. Pandemia spowodowała wydłużenie rozmów z inwestorami, ale one teraz przyspieszają. Rynek najmu i rynek inwestycyjny oceniamy teraz bardzo dobrze. W związku z tym zakładamy sprzedaż prawdopodobnie sześciu budynków w tym roku, co wygeneruje bardzo dużą nadwyżkę gotówki. Częściowo przeznaczymy ją na inwestycje głównie na rynku mieszkaniowym, ale część potencjalnie można będzie przeznaczyć na dywidendę. W poprzednich latach staraliśmy się dbać pod tym względem o inwestorów i dzielić się wpływami z transakcji – będziemy chcieli powrócić do tej praktyki.