Sklep na osiedlu może być dobrą inwestycją

Lokale usługowe oferowane przez deweloperów na nowych osiedlach są wartą rozważenia inwestycją. Średnie stopy zwrotu z najmu takich powierzchni to ok. 6–7 proc. rocznie. Na co postawić?

Lokale usługowe na nowych osiedlach, jak wskazuje portal Tabelaofert.pl, mają zróżnicowaną wielkość – np. w Warszawie to od 31 do ponad 1 tys. mkw. – Zdecydowana większość lokali jest oferowana na sprzedaż. Wynajem jest rzadszy – zauważa Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl. – Sprzedaż pozwala deweloperom szybciej odzyskać kapitał i ograniczyć ryzyko zarządzania najmem.

Z analiz serwisu wynika, że ceny lokali usługowych, w zależności od adresu, standardu i powierzchni, wahają się od 8 do 32 tys. zł netto za metr. – Część lokali inwestorzy kupują już po zasiedleniu osiedla, kiedy jest dużo łatwiej zidentyfikować zapotrzebowanie na konkretne usługi, jak np. piekarnia, żłobek, gabinet kosmetyczny, co może wpływać zarówno na strategię inwestycyjną, jak i poziom oczekiwanych stawek najmu – wyjaśnia Ewa Palus.

Potrzebne usługi

Ekspertka zaznacza, że nie na każdym nowym osiedlu powstają lokale użytkowe. Zależy to głównie od docelowej liczby mieszkańców. – Duża szansa na zaprojektowanie takich powierzchni jest w przypadku wieloetapowego, dużego osiedla – mówi. – Lokale są często przedstawiane jako korzyść dla mieszkańców: oferują blisko domu podstawowe usługi.

Takie powierzchnie są często planowane na osiedlach zlokalizowanych wzdłuż głównych ulic dzielnicy lub miasta. – Ze względu na lepszą ekspozycję cieszą się większą popularnością zarówno wśród kupujących, jak i najemców – mówi. Dodaje, że pakiety lokali usługowych z myślą o wynajmie kupują niekiedy fundusze inwestycyjne. – To dowód, że są postrzegane jako stabilna lokata kapitału – zauważa analityczka. – Początkujący inwestorzy powinni szukać lokali o powierzchni 40–80 mkw., które najłatwiej wynająć. Pod uwagę warto wziąć duże osiedla, budynki przy uczęszczanych ulicach, najlepiej z ekspozycją od strony ulicy, z witryną i niezależnym wejściem – radzi Palus.

Katarzyna Kwiatkowska z firmy deweloperskiej Matexi Polska uważa, że lokal usługowy na nowym osiedlu to atrakcyjna forma lokaty kapitału, szczególnie w długoterminowej perspektywie. – Największym zainteresowaniem cieszą się lokale przy głównych ciągach komunikacyjnych. Średnie stopy zwrotu z najmu to najczęściej 6–7 proc. rocznie – podaje. I podkreśla, że każde osiedle potrzebuje usług – od przedszkoli, gastronomii, salonów fryzjerskich po sklepy.

Matexi lokale usługowe oferuje w Warszawie na czterech osiedlach: Na Okrzei, Żelazna 54, Na Bielany i w Sadach Żoliborz. Np. w tej pierwszej inwestycji na Pradze-Północ do kupienia są lokale o powierzchni od 122 mkw. do 215 mkw. Ceny: 17,3–19,8 tys. zł za mkw. netto. 184-metrowy lokal przy ul. Żelaznej na Woli jest wyceniony na ok. 22 tys. zł za mkw. netto, a 160,5-metrowy na Żoliborzu – na ok. 20 tys. zł za mkw. netto.

Mostostal ma w ofercie lokale o powierzchni od 33 do 240 mkw. Np. na osiedlu Home Factory w Warszawie dostępne są ok. 91-metrowe lokale wycenione na ok. 16 tys. zł netto za mkw. – Lokale są projektowane z myślą o szerokim spektrum działalności: od usług, przez handel, po funkcje uzupełniające. Elastyczny układ pozwala na dostosowanie do potrzeb najemcy lub właściciela – mówi Wojciech Smolak, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Mostostal. – Zainteresowanie lokalami usługowymi jest duże, zwłaszcza gdy są oferowane w miejscach o dużym natężeniu ruchu pieszego. Najszybciej sprzedają się te z dużymi witrynami na parterach budynków, wzdłuż ruchliwych ulic. Inwestorzy i przedsiębiorcy chętniej wybierają nieruchomości w dynamicznie rozwijających się dzielnicach – dodaje.

Także Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży w Eiffage Immobilier Polska, uważa, że warto zainwestować w lokal w centralnych dzielnicach dużych miast, w miejscu o stałym przepływie potencjalnych klientów.

We wrocławskiej inwestycji Atmo Eiffage Immobilier Polska oferuje 109-metrowy lokal składający się z sali sprzedaży, antresoli i zaplecza socjalnego. – Funkcjonalny układ wnętrza sprawia, że spełni wymagania różnych branż. Może tu powstać salon kosmetyczny, fryzjerski, kancelaria, biuro, kwiaciarnia czy mała gastronomia – mówi Justyna Hamrol-Wasielewska. Na osiedlu Marcelińska 18 w Poznaniu do kupienia jest niespełna 32-metrowy lokal, w którym może działać małe biuro albo strefa relaksu. Dziewięć lokali: od 32 do 208 mkw. Eiffage Immobilier ma w warszawskiej inwestycji Nowy Kamionek. Na największej powierzchni można urządzić gastronomię, pozostałe, jak mówi Justyna Hamrol-Wasielewska, nadają się np. na sklep czy salon kosmetyczny.

Krok biznesowy

Początkujący inwestorzy w ocenie Małgorzaty Mellem z zarządu spółki Budlex najczęściej decydują się na lokale od 50 do 70 mkw. na większych, dobrze skomunikowanych osiedlach. – Czas zwrotu inwestycji jest zróżnicowany. Dobrze prowadzony biznes w odpowiedniej lokalizacji pozwala na osiągnięcie satysfakcjonującej stopy zwrotu już po kilku latach – ocenia Małgorzata Mellem. Budlex kilka lokali usługowych (ok. 50–100 mkw.) oferuje na Osiedlu Urzecze w Bydgoszczy. Cena mkw. to 11,5 tys. zł netto.

– Zainteresowanie lokalami jest stabilne. Przykładowo na Osiedlu Gajowa w Bydgoszczy wszystkie powierzchnie usługowe zarezerwowano przed rozpoczęciem budowy – mówi Małgorzata Mellem. – Lokale zostały przeznaczone głównie pod usługi medyczne. W regionie Kujawsko-Pomorskim dominują zakupy lokali z myślą o własnej działalności. Spółki medyczne inwestują w zakup gabinetów dla siebie. Takie nieruchomości są postrzegane nie tylko jako inwestycja finansowa, ale wręcz jako strategiczny krok biznesowy.

Duże zainteresowanie lokalami usługowymi notuje też YIT. Andrzej Gorgoń z tej firmy zaznacza, że im atrakcyjniejsze otoczenie, większe osiedle i liczniejsza społeczność w najbliższej okolicy, tym popyt jest większy. Trzy ostatnie lokale (47–62 mkw.) YIT ma w oddanym do użytku pierwszym etapie osiedla Spokojny Mokotów w Warszawie. Na gdańskim osiedlu Żurawie, na terenie Młodego Miasta, na klientów czekają cztery lokale od 66 mkw. do 254 mkw. – Można w nich prowadzić gastronomię albo różnego rodzaju punkty handlowe i usługowe – mówi Gorgoń. Jak dodaje, najem lokali usługowych daje większe zwroty niż lokaty bankowe. A wartość takich nieruchomości zwykle rośnie w miarę upływu czasu.