Czy obniżka stóp procentowych uderzy w rynek najmu mieszkań?

Na wynajmie mieszkania w Radomiu można zarobić średnio 5,6 proc. netto. W Warszawie 4,5 proc. To dobry czas dla inwestorów? Czy spadek stóp procentowych, oznaczający wzrost zdolności kredytowej klientów, sprawi, że będą oni lokale kupować, nie wynajmować?

Ceny mieszkań się stabilizują. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że roczne zwyżki w największych miastach są już jednocyfrowe. Np. w Warszawie średnie ceny ofert nowych lokali od kwietnia 2024 r. do kwietnia br. wzrosły o niecałe 2 proc., do niespełna 17,9 tys. zł za mkw. W Poznaniu mieszkania podrożały przeciętnie o 1,9 proc., do ponad 13,4 tys. zł za mkw., a w Krakowie – o 3,1 proc., średnio do ponad 16,6 tys. zł.

W ciągu miesiąca przeciętne ceny mkw. lokali w zależności od miasta zmieniły się nie więcej niż o 1 proc. (wahania w górę lub w dół). W Łodzi przeciętne ceny nowych mieszkań utrzymały poziom z marca (niespełna 11,5 tys. zł za mkw.).

Opłacalność najmu

Także na rynku wtórnym nie ma galopady cen. Z danych portalu Gethome.pl wynika, że w Warszawie lokale z drugiej ręki nawet staniały, licząc rok do roku o 4,1 proc., do niespełna 17,8 tys. zł za mkw. W Krakowie przeciętne ceny lokali używanych od kwietnia ub.r. do kwietnia br. spadły o 2,3 proc. do 17,1 tys. zł/mkw. Mieszkania w Trójmieście właściciele wyceniali w kwietniu średnio na niemal 15,8 tys. zł za mkw., o 1,9 proc. drożej niż rok temu. W Poznaniu lokale oferowano w kwietniu średnio po ponad 11,6 tys. zł za mkw., to o 1,3 proc. więcej niż rok temu.

Stawki najmu mieszkań rosną. W 17 analizowanych przez platformę Rentier.io miastach w ciągu roku poszły w górę średnio o 6 proc. W Katowicach przeciętny koszt najmu wzrósł o 12 proc. rocznie, do 51 zł za mkw. lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych). W Toruniu najem zdrożał o 10 proc. (45 zł/mkw.), w Poznaniu o 8 proc. (57 zł), we Wrocławiu, Gdańsku i Radomiu – o 6 proc., do 64, 66 i 43 zł za mkw. odpowiednio, a w Warszawie – o 3 proc. (77 zł/ mkw.).

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zwraca uwagę na poprawę rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem, co jest efektem spadających cen i rosnących stawek najmu.

Z analiz Rentier.io wynika, że średnia rentowność najmu mieszkań w Warszawie to 4,5 proc. netto rocznie (po uwzględnieniu kosztów) – przy założeniu, że lokal jest wynajęty 12 miesięcy w roku. Jeśli właściciel mieszkania będzie mieć najemcę 11 miesięcy, rentowność netto spadnie do 4 proc. rocznie. Sześć miesięcy pustostanu zmniejszy zyskowność najmu mieszkań w Warszawie do 1,9 proc.

W Krakowie na wynajmie można zarobić 4,1 proc. netto rocznie (gdy lokal jest wynajęty 12 miesięcy), 3,7 proc. (11 miesięcy), 1,7 proc. (sześć miesięcy). We Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku jest to 4,8, 4,3 i 1,9 proc., odpowiednio. W Lublinie to 4,8 proc., 4,3 i 1,8 proc. Średnia opłacalność najmu mieszkań jest najwyższa w Radomiu. Przy całorocznym obłożeniu lokalu można zyskać 5,6 proc. netto. Gdy mieszkanie jest wynajęte 11 miesięcy, zwrot z inwestycji wyniesie 5 proc., a sześć miesięcy – 2 proc. netto rocznie. W Sosnowcu to 5,1 proc. (12 miesięcy), 4,5 (11 miesięcy) i 1,7 proc., w Częstochowie: 5,1 proc., 4,6 i 1,8 proc., a w Szczecinie: 5,4 proc., 4,9 proc. i 2,1 proc.

Dobry adres

Warto dziś zainwestować w mieszkanie na wynajem? Sytuację na rynku najmu analizuje doradca i ekspert Tomasz Lebiedź. Założenia: nie ma żadnej interwencji rządu na rynku, nie następują też inne wydarzenia, które zmieniłyby drastycznie sytuację. – Zakładamy, że rynek jest pozostawiony sam sobie – wyjaśnia Lebiedź. Ekspert podkreśla, że planując inwestycję, trzeba sobie zadać pytanie, jaki ma być jej horyzont. – W przypadku inwestowania w mieszkania jest to szczególnie istotne. Planując inwestycję na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, trzeba brać pod uwagę takie kwestie, jak demografia i migracje, nie wspominając już o imigracji – wyjaśnia Tomasz Lebiedź. – Jeśli ktoś myśli o długoterminowej inwestycji, powinien unikać miejscowości narażonych na znaczący spadek liczby mieszkańców – niezależnie od przyczyn, które mogą ten spadek wywołać – wyjaśnia.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem, jak zauważa ekspert, to nie tylko zarobek z pobieranego od najemcy czynszu.

Liczy się też cena, za jaką w przyszłości będziemy mogli sprzedać nieruchomość. – Spadająca liczba mieszkańców w danym regionie ogranicza nie tylko popyt na wynajem. W dłuższej perspektywie – znacząco zmniejsza liczbę potencjalnych kupujących – zauważa Tomasz Lebiedź. Dlatego trzeba unikać lokalizacji, które są bardziej niż inne zagrożone depopulacją.

Nie najlepszą inwestycją według Lebiedzia są mieszkania „energożerne” lub „wykluczające” – na przykład ze względu na utrudniony dostęp. – Po trzecie, trzeba omijać nieruchomości w miejscach uznawanych za kiepskie, pozbawione szeroko rozumianej infrastruktury ułatwiającej codzienne życie.

Z kolei Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon, uważa, że zakup mieszkania na wynajem – biorąc pod uwagę stopy zwrotu – przestał się opłacać. Jego zdaniem można zainwestować w bardziej zyskowne nieruchomości. Mogą to być np. lokale usługowe, także tzw. mikroapartamenty, które można zaoferować także najemcom biznesowym.

Własny dom

Czy obniżka stóp procentowych wpłynie na rynek najmu? Przypomnijmy: Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę referencyjną o 0,5 pkt proc., do 5,25 proc. 7 maja, co oznacza wzrost zdolności kredytowej klientów. Dotychczasowi czy potencjalni najemcy zamiast mieszkania wynajmować będą kupować? – Obniżki stóp procentowych z reguły zachęcają do inwestowania – im są większe, tym silniejszy efekt wywierają – mówi Lebiedź. – Jednak wysokość stóp nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne. Ważne jest także poczucie bezpieczeństwa i przekonanie potencjalnych nabywców mieszkań, że ich sytuacja finansowa będzie się poprawiać albo przynajmniej się nie pogorszy.

Lebiedź zaznacza, że na razie mamy pierwszą, niezbyt dużą obniżkę stóp procentowych. – A GUS raportuje spadek ufności konsumenckiej. Mówiąc prościej: wciąż przeważają osoby negatywnie oceniające swoją obecną i przyszłą sytuację ekonomiczną, a co gorsza, ta grupa rośnie – podkreśla ekspert. – Wciąż też utrzymuje się stosunkowo wysoka inflacja, a liczne prognozy wskazują na możliwe spowolnienie gospodarcze. Oby nie doprowadziło to do stagflacji, bo w takim scenariuszu zyski z inwestowania w nieruchomości mogą być mocno wątpliwe. Nie chcę powiedzieć, że inwestowanie jest nieopłacalne. Chcę powiedzieć, że każdą inwestycję trzeba gruntownie przeanalizować – podkreśla.

Karliński ocenia, że niższe stopy procentowe w średnim lub dłuższym okresie przełożą się na większy popyt na kredyty hipoteczne i zakup mieszkań. – Czy zmiana nastąpi już teraz po pierwszej obniżce stóp o 0,5 pkt? Do końca roku oczekiwane są kolejne, które spowodują większy spadek kosztów kredytu – mówi Karliński. – Niższe stopy przełożą się też na większą zdolność kredytową. Wtedy liczba wniosków o kredyt zapewne wzrośnie – przewiduje. Karliński zwraca uwagę na dużą podaż nowych mieszkań. – Większość nadal sprzedaje się na etapie budowy. Dlatego na odbiór wielu lokali trzeba będzie poczekać – nawet dwa – trzy lata – zauważa. – Możemy się spodziewać przeprowadzek z wynajmowanych mieszkań do własnych, ale pewnie nie nastąpi to w najbliższych miesiącach. Zapewne nie będzie to taka skala jak w czasie, gdy stopy procentowe były bliskie zera.

Planując długoterminową inwestycję w mieszkania trzeba unikać miejscowości narażonych na znaczący spadek liczby mieszkańców. Ważna jest też cena, za jaką będziemy mogli nieruchomość sprzedać. Fot. AdobeStock

Foto: 252445491