Musimy być pewni, co i czy budować

Budynki naruszają tkankę planety. Każdy wybudowany obiekt to tysiące kilogramów CO2, które lecą do atmosfery. Transparentność pomaga liderom nieruchomości podejmować lepsze decyzje – mówi Tomasz Ogrodzki, prezes REDD.

Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych jest transparentny? I co w ogóle oznacza transparentność tego rynku?

Ostatnio na jednej z branżowych konferencji usłyszeliśmy, że temat transparentności na rynku nieruchomości jest kontrowersyjny. To znaczące, że można coś takiego powiedzieć publicznie bez poczucia wstydu. Mówiąc o transparentności, mówimy przecież o przejrzystości informacji...

...i o dostępie do nich...

Oczywiście. Tak rozumiana transparentność, co pokazuje historia, rozwija cywilizację od tysięcy lat. Pokusiłbym się nawet o stwierdzenie, że transparentność jest miarą rozwoju cywilizacji. Można tu podawać różne przykłady. Demokracja ateńska, która wchodziła w dialog publiczny. Biblioteki, które otworzyły dostęp do wiedzy. Prasa Gutenberga, która zakończyła monopol Kościoła na edukację. I kolejne, najbardziej bliskie mi przykłady związane z rolą technologii w budowaniu transparentności. Dziś każdy z nas ma w telefonie dziesiątki rozwiązań przygotowanych przez twórców open source, którzy powiedzieli, że kod tych aplikacji będzie zawsze publiczny. Takim rozwiązaniem jest np. Linux, który był hobbystycznym projektem, a dziś zasila 70 proc. smartfonów na świecie i wszystkie superkomputery.

Spójrzmy na rynek giełdowy w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Opiera się na transparentności. Jeśli ktoś powiedziałby, że transparentność na giełdzie jest kontrowersyjna, uznalibyśmy takie stwierdzenie za przejaw głupoty. Mielibyśmy inwestować pieniądze w spółki, o których nic nie wiemy? Insider trading (wykorzystywanie poufnych informacji – red.) jest przestępstwem. Limitowanie dostępu do wiedzy jest nietransparentnym, takim „przedgutenbergowskim” sposobem działania.

Dotyczy to też rynku nieruchomości.

Tak. Kierunki, jeśli chodzi o transparentność na tym rynku, wyznaczają także Stany Zjednoczone i Wielka Brytania. My z REDD-em w Polsce wystartowaliśmy w latach 2018–2019. Patrzyliśmy, jak to działa w Stanach, gdzie dostawcą informacji o nieruchomościach – głównie biurowych i magazynowych, ale też mieszkaniowych – są takie platformy jak CoStar. Ta firma z 30-letnim doświadczeniem jest warta więcej niż wszystkie razem wzięte działające u nas firmy doradcze. CoStar jest też bliżej nas, bo w Wielkiej Brytanii.

Z przedstawicielami jednej z takich wiodących platform w UK mieliśmy okazję spotkać się w marcu na targach MIPIM. Pokazali nam, jak ona działa. Po kliknięciu w dowolną nieruchomość biurową w Londynie, Birmingham czy innym mieście pokażą się nie tylko wszystkie parametry nieruchomości, ale też historia wszystkich najemców, którzy byli i są w budynku. Możemy sprawdzić, jakie powierzchnie i na których piętrach wynajmują, kiedy kończą się umowy najmu.

U nas nie wszystko jest transparentne. Kiedy zbieram informacje o najmie biur, firmy doradcze pokazują dane: taka a taka firma wynajęła tyle i tyle metrów. Często jednak firmy mówią o „poufnym najemcy”, co mnie intryguje, ale i rozśmiesza. Przecież żaden najemca nie działa w konspiracji, żadna firma nie ukrywa swojej obecności w biurowcu.

Chyba nikt nie wyobraża sobie szyldu na budynku „poufny najemca”.

Na konferencji ERES 2024 prowadziłem panel na temat transparentności danych nieruchomości komercyjnych. Na ile rynek jest przygotowany na tę transparentność. Miałem świetnych gości z Polski i zagranicy. W rozmowie przewijał się także temat, który pani podnosi.

Chodzi o nienaturalną granicę między prywatnością a transparentnością. Ludziom się często wydaje, że bycie transparentnym z zasady wyklucza prywatność. A to błąd logiczny.

Mówiąc o prywatności, mówimy o prawie jednostki do decydowania o tym, co kto o niej wie. Ja w naszej rozmowie mogę powiedzieć tyle o sobie, ile chcę udostępnić. Przejrzystość to inna rzecz, bez względu na to, o czym mówimy. Przejrzystość i w życiu prywatnym, i biznesowym oznacza moje prawo do wiedzy o rzeczach, które na mnie wpływają. To zasadnicza różnica.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych nie oferuje pełnego dostępu do wiedzy, choć ta wiedza ma wpływ na decyzje wielu ludzi.

Każdy próbuje budować tę wiedzę we własnym zakresie. Każda firma doradcza zatrudnia swój zespół researchu. Swoje zestawienia, analizy, robią też bardziej aktywni właściciele nieruchomości. I tu mamy problem, który już 30 lat temu zidentyfikowali starsi bracia z USA. Chodzi o duplikowanie pracy. Te same informacje zbiera, powiedzmy, 50 podmiotów. To są te same dane, więc wszyscy nawzajem zawracają sobie głowę. To jest zupełnie nieefektywne.

REDD też zbiera informacje – o biurach, magazynach.

Jako organizacja nie mamy żadnego interesu transakcyjnego, jesteśmy poza rynkiem transakcyjnym, co jest pewnym wyzwaniem. My zbieramy informacje.

Najpierw zbudowaliśmy bazę biurowców, potem zidentyfikowaliśmy ich właścicieli. Można się tu posiłkować różnymi publicznymi źródłami, jak np. księgi wieczyste czy prasa. Dziś 80 proc. informacji pozyskujemy bezpośrednio od właścicieli nieruchomości. 20 proc. automatyzujemy i pozyskujemy od innych dostawców.

Właściciele nieruchomości chętnie się dzielą danymi?

W Polsce jest ponad 2,7 tys. budynków biurowych. Informacji nie udostępnia nam mniej niż 50 z nich. Musieliśmy zapracować na zaufanie, udowadniając, że nie chcemy wykorzystywać danych w zły sposób. Zarzucano nam kiedyś, że prawdopodobnie staniemy się agencją nieruchomości. Dla rynkowych profesjonalistów było naturalne, że jeśli się ma dane o rynku, to próbuje się budować transakcje. Ale my jesteśmy poza rynkiem transakcji.

Rynek biur jest jakoś opisany. Ale o magazynach wiemy mało.

Grupa właścicieli biurowców jest duża, inaczej niż w sektorze magazynów, gdzie 10, może 12 graczy skupia ok. 80 proc. tego rynku. Ale i tu widzimy zmianę w myśleniu. Kiedy zaczynaliśmy zbierać dane o magazynach, napotkaliśmy opór. Padały pytania o konsekwencje tego, że rynek zacznie być przejrzysty.

Dużo zawdzięczamy tym firmom magazynowym, które wywodzą się z wysoko rozwiniętych rynków. Myślę o takich firmach, jak Prologis, Logicor czy Invesco.

To też przykład, jak dojrzałe rynki wpływają na to, co się dzieje u nas. Co więcej, dziś już nawet najwięksi deweloperzy magazynowi są gotowi na transparentność, co przyjmuję z zaskoczeniem, ale i radością. W perspektywie czasu tak będziemy rozróżniać odpowiedzialnych liderów od oportunistów.

Wciąż brakuje dokładnych danych.

To prawda. Nikt nie wie, jakie są efektywne stawki, po których wynajmuje się magazyny w Polsce. Zagraniczni inwestorzy, którzy decydują się u nas na zakup nieruchomości magazynowych, często nie wiedzą też, jakie były ceny gruntu.

Temu rynkowi daleko jeszcze do transparentności.

Ale jest wola, by ją budować. Myśląc Gutenbergiem – budować technologią. Wyszliśmy do największych graczy z propozycją, że zbudujemy dla nich sieć, takie narzędzie wymiany informacji o efektywnych warunkach najmu magazynów. I na tej podstawie właściciele obiektów – czy to deweloperzy, czy inwestorzy, fundusze – dostają raz na kwartał informacje o transakcjach najmu. Dane są częściowo zanonimizowane, nie wskazujemy parku magazynowego. Można jednak zobaczyć, jak się wypada na tle rynku.

Takie rozwiązanie działa od 15–20 lat na rynku hoteli. Platforma STR umożliwia sprawdzenie, jak obiekt radzi sobie w porównaniu z innymi. Rozmawiałem kiedyś z dyrektorem jednego z warszawskich hoteli, który korzystał z tej platformy.

W pamięć zapadło mi jego stwierdzenie, że platforma nie jest narzędziem do planowania przyszłości, ale do walidowania decyzji z przeszłości. Czyli: podjąłem decyzję, że jak przyjedzie do nas np. Taylor Swift, to obierzemy na tę konkretną noc taką, a nie inną strategię. Następnego dnia mogę ocenić, na ile była zasadna. Pamiętam też stwierdzenie człowieka z rynku magazynów: podpisuje jakąś umowę, dostarcza najemcę do budynku, ale nie wie, czy jego decyzja była najlepsza, czy to była najlepsza stawka, jaką można było wynegocjować. Nie wie, bo nie miał jej z czym porównać. Brakuje danych. I REDD chce ten problem rozwiązać. Mamy już na pokładzie kilka firm, które zadeklarowały, że wchodzą do projektu. Potrzebujemy jeszcze kilku podmiotów, żeby wystartować. Baza będzie bezcenna dla funduszy, których jeszcze nie ma w Polsce, dla banków i dla szerokiego spektrum finansodawców, którzy będą mogli zobaczyć, jak rzeczywiście wygląda rynek magazynów w Polsce.

Wracając do definicji transparentności, chodzi o moje prawo do informacji o rzeczach, które mnie dotyczą. Jeśli kupuję mieszkanie, to mam prawo wiedzieć, za ile powinienem je kupić, jaka cena jest uczciwa. Powinienem znać dokumentację techniczną budynku i tak dalej. To dotyczy każdego biznesu, w tym biznesu nieruchomości komercyjnych. W kontekście transparentności ważne są też zagadnienia ESG. To temat, który stracił trochę mocy przez greenwashing i inne nieetyczne praktyki. Myśląc o ESG, myślimy o ekologii…

Ale w ESG poza środowiskiem (environmental), mamy jeszcze przecież odpowiedzialność społeczną (social responsibility) i ład korporacyjny (corporate governance).

Pod literką „G” pierwsze słowo w zestawieniu to transparentność. I my staramy się ten trend kontrybuować. Niewiele jest sektorów, które mają tak ogromny wpływ na społeczeństwo jak nieruchomości. Może jeszcze opieka zdrowotna. Obok polityków to liderzy sektora nieruchomości podejmują decyzje o największym długoterminowym wpływie na społeczeństwo. Budynki naruszają tkankę planety. Każdy wybudowany obiekt to tysiące kilogramów CO2, które lecą do atmosfery. Dlatego musimy być pewni tego, co i gdzie chcemy budować, bo wpływ tej decyzji jest ogromny. W tym wszystkim ostatecznie nie chodzi o pieniądze, na końcu jest dużo cenniejsza waluta. Ludzie.

I właśnie transparentność pomaga liderom nieruchomości podejmować lepsze decyzje. Dzięki temu budujemy mądrzej, budujemy dużo zdrowsze otoczenie, także biznesowe.

Większa pewność decyzji to większe zaufanie, dzięki czemu jesteśmy w stanie ściągnąć do kraju więcej kapitału. To wszystko się sumuje na plus. Profesor Martin Kurzrock z jednego z niemieckich uniwersytetów powiedział, że transparentność na rynku nieruchomości to jedna z niewielu rzeczy, które potrafią stworzyć grę o sumie dodatniej. To dla mnie mocny sygnał, w którym kierunku mamy iść.

CV

Tomasz Ogrodzki

od zawsze w technologii, od 17 lat w nieruchomościach. Stoi na czele REDD – cyfrowego centrum danych o biurach i magazynach w Europie Środkowo-Wschodniej. Wyróżniony wśród 50 najbardziej kreatywnych ludzi w biznesie, dąży do zbudowania transparentnego i nowoczesnego rynku nieruchomości komercyjnych.