Karol Bulenda, Origin Investments: Widzimy duży popyt na lokale serwisowane dla seniorów

Idea samodzielnego zamieszkiwania, ale z bezpośrednim dostępem do usług, jest na świecie bardzo popularna. Nasz koncept jest tylko dodatkowo dostosowany do oczekiwań seniorów – mówi Karol Bulenda, członek zarządu Origin Investments.

Do portfela Origin Investments trafiła niedawno druga inwestycja w mieszkania serwisowane dla seniorów – przygotowujecie projekt w Warszawie. Ale zanim do tego przejdziemy, proszę powiedzieć, na jakim etapie jest projekt w Mechelinkach pod Gdynią. To kompleks realizowany w joint venture z giełdowym Pekabeksem, na który składają się mieszkania dla seniorów, apartamenty wakacyjne i ośrodek rehabilitacji.

Ośrodek rehabilitacyjny i Apartamenty ReVital, czyli mieszkania dla młodych seniorów, są w realizacji, zakończenie budowy jest planowane w I kwartale przyszłego roku. Apartamenty ReVital moglibyśmy oddawać już, ale te dwie części kompleksu są ze sobą fizycznie połączone i muszą być oddawane do użytkowania razem, a ośrodek to obiekt skomplikowany pod kątem wykończenia i wyposażenia, a także uzyskiwanych pozwoleń.

Gotowe i oddane do użytku są dwa budynki z apartamentami, które będą także służyć jako dodatkowe zaplecze noclegowe dla kompleksu. Określenie „apartamenty wakacyjne” nie jest do końca trafne. Te lokale mają wiele funkcji, mają zapewnić nocleg osobom korzystającym z centrum rehabilitacji, rodzinom lub opiekunom tych pacjentów albo seniorów. Dodam, że ośrodek będzie świadczyć także inne usługi, nie tylko stricte medyczne, ale też związane z szeroko rozumianym wellness. Będą organizowane turnusy, więc baza użytkowników będzie szeroka i źródeł przychodu wiele, aby cały kompleks dobrze funkcjonował jako przedsięwzięcie biznesowe.

Oczywiście, te mieszkania mogą też służyć jako typowo wypoczynkowe – kompleks jest położony nad morzem, blisko Trójmiasta.

Ze sprawozdania finansowego Pekabeksu za I kwartał br. (za półrocze ukaże się w sierpniu) wynika, że ze 106 tych zwykłych mieszkań 94 były sprzedane, dziewięć zarezerwowanych, a trzy do wzięcia. W jakiej formule te lokale były sprzedawane, jak mają funkcjonować? To model zbliżony do condo, czyli właścicielami są nabywcy, ale jest jeden operator zarządzający najmem?

Każdy właściciel mieszkania ma pełną dowolność i nie ma obowiązku oddawania mieszkania w zarządzanie. Jeśli jednak zdecyduje się na wynajem, to ma możliwość indywidualnego wyboru operatora najmu. Oczywiście, jeśli te mieszkania mają służyć jako zaplecze dla ośrodka – mówiliśmy o bazie noclegowej dla organizowanych turnusów itd. – to konieczna jest ścisła współpraca operatora wynajmu z Origin Investments. Z naszej strony jest rekomendowany jeden podmiot – Homeprime, w kooperacji z którym zadbamy o sprawne funkcjonowanie kompleksu, umożliwiające organizację turnusów rehabilitacyjnych. Homeprime zajmuje się wynajmem i razem z właścicielami mieszkań partycypuje w zyskach, nikt nikomu nie obiecuje żadnych zwrotów z inwestycji. Lokale są sprzedawane w stanie deweloperskim, z możliwością ich wykończenia przez wskazany podmiot. Zarówno zakres, jak i standard wykończenia pozostają kwestią indywidualnych preferencji nabywców.

Faktycznie, lokale kupili głównie inwestorzy nastawieni na dochód z wynajmu, a biorąc pod uwagę pozostałe części kompleksu, są bardzo duże szanse, że te lokale będą pracować przez cały rok, a nie tylko w sezonie. Dzięki niższym stawkom najmu poza sezonem turnusy będą bardziej atrakcyjne cenowo dla części klientów gotowych przyjechać na rehabilitację między październikiem a marcem.

A co z mieszkaniami serwisowanymi dla seniorów?

Model jest trochę inny. Sprzedajemy lokale wykończone, lecz najważniejsze dla użytkowników tych mieszkań są usługi świadczone w ramach pakietów ReVital. Zamieszkanie w budynku z mieszkaniami serwisowanymi to dostęp do programów zapewniających rozrywkę, poprawę i utrzymanie kondycji fizycznej i psychicznej, motywujących do zdrowego trybu życia, właściwego odżywiania się, ruchu, a także możliwość korzystania ze wsparcia w sprawach codziennych. Programy realizowane są w częściach wspólnych budynku, gdzie jesteśmy w stanie zaoferować codzienne zajęcia sportowe, zapewnić przestrzeń do spotkań, wspólnej rekreacji, a nawet usług rehabilitacji i lekkiej pomocy medycznej. Idea samodzielnego zamieszkiwania w atrakcyjnym apartamencie, ale z bezpośrednim dostępem do usług, różnych form aktywności i rozrywki jest bardzo popularna. W wielu krajach spotykamy apartamentowce z siłowniami, basenami, barami, a koncept ReVital jest tylko dodatkowo dostosowany do oczekiwań seniorów. Część sportowa uwzględnia sprzęt i typ zajęć właściwy dla młodych seniorów, czyli bardziej joga i siłownia ze sprzętem mechanicznym niż crossfit i wolne ciężary. Przestrzeń do spotkań to sala klubowa bardziej w klimacie kawiarni niż baru itd. W inwestycji przy ul. Grochowskiej części wspólne będą rozlokowane aż na trzech poziomach budynku oraz tarasie na ostatniej kondygnacji i bardzo zróżnicowane pod względem funkcji.

Część nabywców kupuje Apartamenty ReVital po to, by się w nich osiedlić, w tym są osoby, które planują wrócić do Polski z zagranicy. Część nabywców to inwestorzy, którzy chcą lokale wynajmować długoterminowo. To jednak może się odbyć wyłącznie przez Origin Investments, ponieważ korzystanie z lokali i części wspólnych musi być pod pieczą operatora.

We wspomnianym sprawozdaniu Pekabeksu jest informacja, że na koniec marca z 58 apartamentów pięć było kupionych, a trzy zarezerwowane. Wygląda na to, że sprzedaż tego typu mieszkań idzie dużo wolniej niż „normalnych”.

To błędny wniosek. Do dzisiaj sprzedaliśmy 22 lokale, a 24 są zarezerwowane. Obecnie celowo spowalniamy sprzedaż, ponieważ, jak mówiłem, na oddanie tych mieszkań do użytkowania potrzebujemy więcej czasu. Spodziewamy się, że w I kwartale 2025 r., kiedy zarówno mieszkania, jak i ośrodek rehabilitacji będą blisko oddania, zintensyfikujemy sprzedaż. Obserwujemy trend, w którym zainteresowanie apartamentami w kurortach ciągle dynamicznie rośnie, a wraz z nim ceny ofertowe.

Przejdźmy do Warszawy. Co to za pomysł inwestycyjny? O ile Mechelinki to wielofunkcyjny, uzupełniający się także biznesowo kompleks, o tyle tu kupiliście projekt z pozwoleniem na budowę, który w oryginalnym zamyśle inwestora (Grupa Antczak) miał być zwykłym PRS-em…

Fakt, ze budynek został zaprojektowany pod PRS z wieloma częściami wspólnymi sprawił, że zainteresowaliśmy się tą inwestycją. Jak zostało wspomniane wcześniej, idea jest podobna, każdy niezależnie od wieku poszukuje rozwiązań ułatwiających życie, możliwości zdjęcia z głowy problemów prozaicznych, ale też nierzadko poważnych, fundamentalnych. Dla jednych będzie to kwestia braku czasu na gotowanie, sprzątanie, usuwanie usterek, dla innych obawa o bezpieczeństwo, dla jeszcze innych poczucie samotności. W przypadku naszych lokali do typowego dla PRS ułatwiania życia codziennego dodajemy silne wsparcie w postaci wspólnego dbania o utrzymanie sprawności i zdrowia. Liczymy, że nasi mieszkańcy z przyjemnością zjadą kilka pięter na poranną kawę, następnie piętro wyżej poćwiczą w wyposażonej salce sportowej, może nawet skuszą się na zajęcia grupowe z trenerem, po południu zapiszą się na spotkanie z fizjoterapeutą i masaż w sali rehabilitacyjnej, a wieczorem w sali klubowej wspólnie z sąsiadami obejrzą i skomentują mecz. Może też od czasu do czasu zaproszą znajomych na spotkanie na zlokalizowanym na dziesiątym piętrze tarasie widokowym, z którego będą mogli podziwiać zachód słońca nad Warszawą.

Pracujemy nad modyfikacją pierwotnego projektu architektonicznego, by części wspólne dopasować do wskazanych wyżej funkcji oraz powiększyć lokale, gdyż w stosunku do PRS nasze apartamenty są bardziej komfortowe również z uwagi na przestrzeń, bo z założenia są przeznaczone na zamieszkiwanie długoterminowe.

Czy model sprzedaży i funkcjonowania będzie taki jak w Mechelinkach?

Tak, na razie idziemy tym trybem, czyli sprzedaż lokali docelowym mieszkańcom i inwestorom zainteresowanym długoterminowym ich wynajmem z nami jako operatorem. W tym miejscu należy podkreślić, że w tym drugim modelu zainteresowanie najmem lokalu serwisowanego, a nie jego zakupem, gwałtownie rośnie. To powoduje, że w przyszłości, podobnie do modeli zachodnich, możemy założyć realizację takich budynków w kooperacji z funduszami nabywającymi całe budynki w celu wynajmu. To już będzie ostatni krok w kierunku „srebrnych PRS-ów”.

Jak wygląda harmonogram tej inwestycji?

Pracujemy z architektami, by dostosować obiekt do potrzeb budynku dla młodych seniorów. W efekcie na Grochowskiej powstanie około 120 lokali serwisowanych. Układ i wielkość lokali trzeba zmodyfikować, bo to nie jest typowy PRS zasadniczo nastawiony na najem średnioterminowy, a nie na całe życie. Apartamenty ReVital mają służyć mieszkańcom w długim terminie. Dostosowujemy też powierzchnie wspólne. Staramy się działać szybko, ale przede wszystkim rozważnie – liczymy, że za dwa lata będziemy mogli zaprosić do obejrzenia wnętrz.

Mechelinki i Warszawa to dużo pracy – czy planujecie już kolejne kroki?

Tak. Warszawska inwestycja ma być flagową, modelową. Popyt na takie rozwiązania w miastach widzimy ogromny. Cały czas rozglądamy się za lokalizacjami w różnych dużych miastach. Biorąc pod uwagę nasze zaplecze – zespół deweloperski i operatorski – mamy ambicję, żeby prowadzić równolegle cztery projekty. Jest więc potencjał, żeby dwa, trzy jeszcze wziąć na warsztat, szczególnie że warszawski jest po najtrudniejszym etapie prac przygotowawczych, uzyskiwania pozwoleń.

CV

Karol Bulenda

w zarządzie Origin Investments zasiada od 2017 r., z grupą związany jest od 2015 r. Od ponad dwóch dekad obsługuje podmioty na rynku nieruchomości jako prawnik, zarządca i inwestor. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji UW. Origin Investments zbudował ośrodki zaawansowanej rehabilitacji i opieki senioralnej w Otwocku i Krakowie, które zostały sprzedane inwestorom. Firma skupia się na rozwoju konceptu ReVital – mieszkań serwisowanych dla seniorów.

CV

Karol Bulenda