Budować mieszkania czy zaciągnąć hamulec? Kosztowny dylemat

Liczba nowych inwestycji mieszkaniowych mocno topnieje. Deweloperzy ostrożnie planują inwestycje z powodu bardzo trudnego otoczenia makroekonomicznego: niskiego popytu i wysokich kosztów finansowych.

Atal widzi sens w uruchamianiu nowych inwestycji mieszkaniowych, nawet gdyby oznaczało to tworzenie przejściowego zapasu, z kolei spółka Lokum Deweloper postanowiła w 2023 r. nie startować z żadnym projektem i poprzestać na upłynnianiu oferty – to dwa skrajne podejścia spółek do działania w trakcie spowolnienia. Deweloperskie inwestycje straciły cechę „samofinansowania się” kosztów budowy: niższy popyt to mniejszy strumień pieniędzy od klientów i konieczność angażowania własnych środków lub pociągnięcia kredytów, co jest obciążeniem w dobie wysokich stawek WIBOR i wydłużonego czasu potrzebnego na sprzedaż lokali (doliczmy pieniądze zamrożone w ziemi). Na szerokim rynku cięcie inwestycji postępuje.

Spowolnienie obejmie wiele branż

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich ten rok przyniesie dalsze mocne zmniejszanie aktywności. Jak wskazuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD, w ub.r. liczba mieszkań w uruchomionych projektach skurczyła się – według danych GUS – o ponad 30 proc., ze 166 tys. do 116 tys. W tym roku oczekiwana jest podobna lub nawet mocniejsza redukcja, do 70–80 tys. lokali. Z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród części członków wynika, że niemal wszyscy respondenci przykręcą kurek, 48 proc. z nich o ponad połowę.

– Decyzja o wstrzymaniu nowych projektów jest naturalną odpowiedzią inwestorów na obniżone zainteresowanie kupujących. Uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych w obliczu niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz ewentualnych wysokich kosztów obsługi długu jest po prostu zbyt ryzykowne – mówi Kozierkiewicz.

Według PZFD deweloperzy będą odwlekać projekty z segmentu popularnego, najmocniej dotkniętego zapaścią na rynku hipotek, koncentrując się na ofercie skrojonej pod nabywców gotówkowych i inwestorów, czyli mieszkaniach w bardzo dobrych lokalizacjach, droższych, atrakcyjnych dla najemców.

PZFD wskazuje, że dalsze radykalne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych odbije się na wielu branżach, jak wykonawstwo, wykończeniówka, produkcja materiałów budowlanych, sprzętu AGD, jak pośrednicy kredytowi, agenci nieruchomości itd.

Gra popytu i podaży

– Podejmując próbę prognozowania działań, jakie w najbliższych kilkunastu miesiącach podejmą deweloperzy, warto bazować na solidnych danych rynkowych – komentuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics. Wskazuje, że jeśli porównać liczbę mieszkań, na które deweloperzy uzyskali pozwolenia, z liczbą lokali, których budowa się rozpoczęła – mowa o siedmiu największych aglomeracjach i latach 2020–2022 – to okazuje się, że firmy zgromadziły solidne nadwyżki i są w stanie dość szybko uruchomić budowę nowych mieszkań. – Jasne jest, że na poszczególnych rynkach sytuacja, szczególnie w 2022 r., różnicowała się bardzo dynamicznie, w związku z tym ocena możliwości szybkiego powrotu firm deweloperskich do poziomu produkcji z lat 2018–2020 jest inna. Obok takich rynków jak Poznań, Katowice czy Łódź, gdzie nadwyżka uzyskanych pozwoleń nad rozpoczętymi w trzech ostatnich latach budowami sięga niemal dwuletniej produkcji, są Warszawa i Kraków, gdzie nadwyżka wystarczy najwyżej na pół roku produkcji – zastrzega Kuniewicz. Dodaje, że na wszystkich największych rynkach mieszkaniowych na koniec 2022 r. deweloperzy oferowali liczbę lokali odpowiadającą co najmniej sprzedaży z 2022 r., a w przypadku Katowic wynik był dwukrotnie wyższy.

– Warto jednak zauważyć, że na rynkach pierwotnych największych polskich miast w 2022 r. wystąpiło dość niepokojące zjawisko wywołane wejściem w życie w połowie roku przepisów znowelizowanej ustawy deweloperskiej. W efekcie firmy, uciekając przed niosącymi wysokie ryzyko dla ich działalności konsekwencjami, rozpoczęły sprzedaż inwestycji, których wcale nie zaczęli budować (należało sprzedać choćby jeden lokal w projekcie przed 1 lipca, by inwestycja podlegała pod stare przepisy – red.). Skala nadwyżek mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży nad mieszkaniami, których budowę zdecydowali się rozpocząć, sięga kilkudziesięciu procent. Sprzedaż w niektórych z tych projektów już w lipcu i sierpniu została wstrzymana, jednak liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach w całej II połowie ub.r. utrzymywała się powyżej 50 tys. – mówi Kuniewicz.

Ekspertka ocenia, że gdyby popyt na rynku uzyskał możliwość zrealizowania (pozyskanie kredytu hipotecznego i zakup), to deweloperzy w siedmiu największych miastach są w stanie odpowiedzieć na tę potrzebę, dostarczając odpowiednią podaż. Jednak dopóki po stronie popytu nie nastąpi wyraźna zmiana wyrażająca się we wzroście nie tylko skłonności do dokonania zakupu, ale przede wszystkim możliwości sfinansowania transakcji, nie można liczyć na wyższą niż w II połowie 2022 r. liczbę lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży.

– Powody mniejszej liczby wprowadzeń, których spodziewamy się w I połowie 2023 r., wynikają nie tylko z tego, co się dzieje po stronie popytu, ale również – a może nawet przede wszystkim – mają podłoże finansowe, a mówiąc wprost płynnościowe.

– Ponieważ branża deweloperska nawet w kilkuletnim okresie rosnącej z roku na rok sprzedaży była postrzegana przez sektor bankowy jako „bardziej ryzykowna”, jednym z najważniejszych źródeł finansowania działalności, może poza największymi podmiotami, były środki klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania na etapie budowy. Wraz ze skokowym wydłużeniem się czasu podejmowania decyzji o zakupie mieszkania oraz wyraźnym ograniczeniem możliwości współfinansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym, jedną z podstawowych bolączek firm deweloperskich stała się płynność finansowa. I właśnie ten czynnik może być głównym rozgrywającym po stronie podaży. Firmy deweloperskie nie będą bowiem podejmowały ryzyka rozpoczynania kosztownych budów bez przekonania, że są w stanie je dokończyć w zaplanowanym terminie – mówi Kuniewicz.

Zdaniem ekspertki należy się spodziewać, że najbliższe miesiące przyniosą zapewne stagnację statystyk dotyczących rozpoczynanych budów. – Jeśli zapowiadany przez resort rozwoju program „Pierwsze mieszkanie” nabierze wyraźnych legislacyjnych kształtów już w I kwartale br., to pierwszych odważniejszych decyzji o rozpoczęciu budowy zupełnie nowych projektów powinniśmy wyglądać w czerwcu tego roku – podsumowuje Kuniewicz.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, wskazuje, że dane GUS-u mówią o dużym zapasie gruntów z pozwoleniami na budowę. – Deweloperzy mogą więc swobodnie kształtować wielkość nowej podaży, zgodnie z własną oceną sytuacji rynkowej i segmentem, w którym działają. Niektórzy przyjmują skrajne podejścia, jednak jak każda skrajność wiążą się one ze zwiększonym ryzykiem. Tymczasem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, wykazują spadki o kilkadziesiąt procent w porównaniu z poprzednim rokiem, ale są dalekie od zera. Można zatem wnioskować, że większość deweloperów wybiera drogę środka: znacząco ograniczają nowe projekty i koncentrują się na tych, które uważają za najlepiej dostosowane do bieżącej sytuacji – mówi Mikulska. – Deweloperzy uważnie śledzą również zapowiedzi programu „Pierwsze mieszkanie”. Jeżeli rzeczywiście zacząłby obowiązywać od lipca br., na rynku może pojawić się nowe grono nabywców mieszkań. Część deweloperów już zapowiada, że planuje zaproponować ofertę skierowaną właśnie do tych osób. Inni deweloperzy ogłaszają, że będą starali się budować na dobrze skomunikowanych obrzeżach miast, by pobudzić popyt osób, dla których cena decyduje o możliwości zakupu. Jednak dopóki w otoczeniu rynku nie pojawią się istotne zmiany, np. spadek stóp procentowych, zmiany w rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, przed nami okres ograniczonego popytu i odpowiadającej mu umiarkowanej podaży – dodaje. Zdaniem ekspertki część deweloperów będzie współpracować z nabywcami instytucjonalnymi, funduszami PRS, ale nie zrekompensuje to w pełni spadku sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym. Niektóre firmy stawiają na tworzenie własnych platform.

W blokach startowych

Mateusz Mucha, analityk rynku nieruchomości i obligacji, ocenia, że deweloperzy będą bardzo uważać z uruchamianiem inwestycji w I połowie br., co będzie ściśle związane z obserwowanym na rynku popytem.

– Spodziewam się bardziej uruchamiania mniejszych inwestycji niż realizację dużych, kilkusetlokalowych projektów. Podejście będzie w dużej mierze uzależnione od sytuacji danego dewelopera, w tym przede wszystkim liczby posiadanych gotowych lokali – im więcej dany podmiot będzie miał towaru na półce, tym mniej chętnie będzie podchodził do rozpoczynania nowych inwestycji, a ewentualne uruchomienie nowego projektu uzależnione będzie od poziomu wyprzedania obecnej oferty i tym samym uwolnienia zamrożonych środków – mówi Mucha. – Jeżeli II połowa roku przyniesie uruchomienie zapowiadanego programu rządowego oraz poprawę nastrojów w zakresie inflacji, która wpłynie na obniżkę poziomu WIBOR, a co za tym idzie polepszenie zdolności kredytowej nabywców, to możemy mieć do czynienia ze znaczącym wzrostem popytu na lokale i dużo większą liczbą uruchomień inwestycji. Wiele firm przygotowuje inwestycje do realizacji, żeby być gotowym na lepszą koniunkturę – podsumowuje.