Wielka płyta wystrzeliła. Ceny galopują

Nawet 15 tys. zł za mkw. mieszkania w warszawskim blokowisku, 10 tys. zł w Krakowie, 7 tys. w Łodzi. Płyta drożeje z roku na rok.

W Warszawie ofertowe ceny mieszkań wystrzeliły do niebezpiecznego poziomu. Jest obawa o przegrzanie rynku – mówi Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Ceny zaczynają się od 9,5 tys. zł za mkw., znaczna część lokali jest wyceniana powyżej 10 tys. zł.

Ekspert podaje przykłady ofert dwupokojowych mieszkań. I tak: 48-metrowy lokal na Sadybie wyceniono na 521,4 tys. zł (10,9 tys. zł za mkw.), 45-metrowy na Imielinie – na 515 tys. zł (11,4 tys. zł), a 47 mkw. na Saskiej Kępie na 580 tys. zł (12,3 tys. zł za mkw.).

Z kolei 42 mkw. na Targówku są oferowane za 460 tys. zł (10,9 tys. zł za mkw.), taką samą cenę ma 45 mkw. na Bemowie (10,2 tys. zł), 46 mkw. na Bielanach właściciel wycenił na 440 tys. zł ( 9,6 tys. zł za mkw.).

Lokal o takiej samej powierzchni na Szczęśliwicach jest oferowany za 585 tys. zł (12,6 tys. zł za mkw.). 42 metry na Muranowie kosztują 510 tys. zł (12,1 tys. zł za mkw.), a 47 mkw. na Śródmieściu – 650 tys. zł (13,8 tys. zł). Wszystkie mieszkania są ogłaszane jako „lokale po remoncie". – Jeszcze w październiku, listopadzie 2019 r. w tych lokalizacjach można było trafić na oferty mieszkań po 8–8,5 tys. zł za metr – mówi Jerzy Sobański.

Dziś dwupokojowe mieszkania, w zależności od lokalizacji i standardu, są wyceniane na 450–600 tys. zł. W centrum trafiają się mieszkania nawet po 15 tys. zł za mkw. Zazwyczaj są to 38–48-metrowe lokale z dwoma, trzema pokojami.

Gonimy Japonię

Kilka przykładów z Warszawy dorzuca Jakub Bednarek, ekspert Lloyd Properties. Wymagająca remontu 29-metrowa kawalerka przy Elbląskiej na Żoliborzu pod koniec 2016 r. była warta 200 tys zł. – Dziś, już po remoncie, jest wyceniana na 320 tys. zł – wskazuje. – A 60-metrowe mieszkanie na Gocławiu, sprzedane w 2015 r. za 372 tys. zł, w 2019 r. przeszło remont łazienki, odświeżono też podłogi i odmalowano ściany, po czym sprzedało się za 425 tys. zł, a sam proces sprzedaży trwał tydzień, podczas gdy cztery lata temu zajmował aż osiem miesięcy – opowiada.

Ekspert Lloyd Properties dodaje, że można trafić na okazje, ale trudno namierzyć je w internecie. – Często nazywamy je ofertami spod stołu. Sprzedają się dzięki temu, że doradca podpisał umowę z klientem i szuka dla niego odpowiedniego mieszkania – wyjaśnia. – Zdarza się, że oferta nawet nie zdąży trafić na portal.

Wraz ze wzrostem cen, na co zwraca uwagę Jerzy Sobański, widać powrót do mieszkań, które pod względem wielkości pokoi przypominają lokale z okresu późnego Gomułki. – Sześcio-, siedmiometrowe, a nawet mniejsze pomieszczenia nie są rzadkością – podkreśla ekspert PFRN. – Z mieszkań dwupokojowych powstają trzy, a nawet czteroizbowe. Ostatnio widziałem na Ochocie 36-metrowe mieszkanie z... czterema pokojami. Wynika to, jak sądzę, z popytu na tanie w przeliczeniu na pokój lokale do wynajmu. Gonimy Japonię!

Jerzy Sobański dodaje, że mieszkania w płycie kuszą lokalizacją, funkcjonalnym rozkładem. Ale ceny już nie są tak konkurencyjne, można mówić o ich „spłaszczeniu". – Nie ma już tak dużej różnicy między mieszkaniami z płyty a tymi wzniesionymi w innych technologiach – wyjaśnia.

Wielka płyta drożeje też w innych miastach. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 43 mkw. na trzecim piętrze bloku na osiedlu Dąbrowa w Łodzi niecałe 11 miesięcy temu sprzedawał Kamil Wrotniak, właściciel firmy Hołm. Cenę – 255 tys. zł (5,9 tys. zł za mkw.) – ktoś nazwał wtedy „kosmiczną". Niedawno, niemal po roku, ten inwestor sprzedawał w tym samym budynku identyczny wyremontowany lokal, tyle że na parterze i bez balkonu. Nabywca zapłacił 295 tys. zł (ponad 6,8 tys. zł za mkw.). Wzrost: 40 tys. zł.

– Jeszcze pięć lat temu za mieszkanie po generalnym remoncie w bloku z płyty w Łodzi trzeba było zapłacić niecałe 4 tys. zł za mkw., dziś jest już ok. 7 tys. zł – mówi Kamil Wrotniak. – Wzrost cen jest coraz bardziej dynamiczny.

Ogromnym zainteresowaniem cieszą się mieszkania do remontu. Szukający takich lokali dla siebie muszą rywalizować z inwestorami kupującymi mieszkania na wynajem i flipperami, którzy zarabiają na odsprzedaży remontowanych przez siebie lokali. – Sprzedający mieszkania otrzymane np. w spadku nierzadko organizują licytacje, umawiając na oglądanie lokalu kilkunastu zainteresowanych – opowiada właściciel Hołm. – A ci przebijają się ofertami, często windując cenę ponad realną wartość nieruchomości.

Adres i infrastruktura

Pytany o źródło tak wielkiej popularności wielkiej płyty Kamil Wrotniak mówi o dobrych adresach, pełnej infrastrukturze handlowo-usługowej, medycznej, edukacyjnej i komunikacyjnej, czego często brakuje nowym osiedlom.

– Płyta jest konkurencyjna także pod względem kosztów utrzymania i administracji. Zwyczajowo nie ma opłat za ochronę, monitoring, firmę zajmującą się utrzymaniem zieleni – wyjaśnia. – Ze względu na konieczność częstszej konserwacji bloku więcej zapłacimy jednak na fundusz remontowy.

Blokowiska drożeją także w Krakowie. – Ceny na rynku wtórnym ciągnie w górę rynek pierwotny – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. – A lokale z wielkiej płyty często mają bardzo dobre lokalizacje, w których nie ma miejsca na wybudowanie nowego bloku. Więc ceny rosną.

Przykład: wyremontowane 58-metrowe mieszkanie na Dąbiu (trzy pokoje z ciemną kuchnią) rok temu można było kupić za ok. 7,5–8 tys. zł za mkw. Dziś jest to ok. 10 tys. zł. 62-metrowe lokale na parterze bloku na Prądniku Białym (stan poprawny) zdrożały w tym czasie z 7–7,5 tys. do 8,9 tys. zł za mkw. – Wzrost cen zależy od lokalizacji, metrażu – tłumaczy Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Największy wzrost notują małe lokale do 40 mkw.

I tak na dwupokojowe, ok. 50-metrowe mieszkanie bliżej centrum, trzeba mieć 420–450 tys. zł, na obrzeżach – ok. 380 tys. zł. – Okazje się zdarzają, ale jest o nie coraz trudniej – mówi pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. – Sprzedający mają świadomość rosnących cen, więc jeśli nie mają noża na gardle, trzymają cenę.

Katarzyna Liebersbach-Szarek podkreśla jednocześnie, że wielka płyta ma zdecydowanie niższe ceny niż nowe budownictwo. – Jeżeli klienta ogranicza budżet, to oczywiście kupuje, ale kolejek nie ma – podkreśla pośredniczka.

Ale już w Gdańsku zdarza się, że klient proponuje cenę wyższą niż ofertowa. – Mieszkania wystawione nawet nieznacznie poniżej cen rynkowych sprzedają się w jeden dzień – mówi Paweł Grabowski, ekspert BIG Property. – Popyt na wielką płytę jest ogromny ze względu na najlepsze lokalizacje.

W ostatnich pięciu latach ceny w wielkiej płycie w Gdańsku wzrosły o ok. 50 proc. – Jeszcze pięć lat temu wymagające remontu dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 40 mkw. można było kupić za 200 tys. zł – podaje Paweł Grabowski. – Dziś ceny takich lokali zaczynają się od 300 tys. zł, a te w atrakcyjnym układzie i lokalizacji dochodzą do 400 tys. zł. Średnia cena mkw. dwupokojowego mieszkania wynosi średnio 9 tys. zł. To najbardziej poszukiwany towar, więc o okazje jest bardzo trudno.