Po krótkiej przerwie ziemia znów na radarach

Inwestorzy wracają do zakupów działek, są jednak ostrożni i selektywni. Oferta zwiększa się o parcele z zasobów samorządów i firm z udziałem Skarbu Państwa.

Pandemia spowolniła w ubiegłym roku transakcje na rynku gruntów, szczególnie pod nieruchomości komercyjne. Analitycy spodziewają się nadrabiania zaległości przez deweloperów i inwestorów. Zwiększenie aktywności jest już widoczne w pierwszych miesiącach tego roku, choć inwestorzy są ostrożni i nomen omen gruntownie analizują rynek przed wydaniem pieniędzy.

Jakie trendy obserwowane są obecnie na rynku parceli?

Gminy pod presją

Eksperci firmy Colliers zwracają uwagę na wzrost aktywności spółek Skarbu Państwa i samorządów, jeśli chodzi o udostępnianie banków ziemi zewnętrznym inwestorom. Szczególnie te drugie, w trudniejszych finansowo czasach: niższych wpływów z podatków i większych wydatków w związku z pandemią, traktują to jako sposób podreperowania budżetów.

– Możemy mówić o przyspieszonym odradzaniu się tego trendu inwestycyjnego. Po czterech latach zastoju w sprzedaży gruntów inwestycyjnych przez spółki Skarbu Państwa i samorządy od połowy zeszłego roku widzimy stopniowe ożywienie – komentuje Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers. – Wspomniane podmioty dostrzegły w sprzedaży nadwyżek gruntów sposób na poprawę wyników finansowych, wykorzystując koniunkturę gospodarczą i moment dynamiki rynku transakcji. Z tego też względu coraz chętniej przygotowują swoje tereny do sprzedaży, a następnie poszukują nabywców przez przetargi lub przy wsparciu doradców, którzy mają dostęp do szerokiej bazy potencjalnych klientów – dodaje.

Przykładami takich transakcji mogą być chociażby te wspierane przez Colliers, jak sprzedaż działki z niedokończonym biurowcem przez EuRoPol Gaz (Dom Development chce zbudować osiedle) czy sprzedaż parceli we Wrocławiu przez KGHM.

– Spółki z udziałem Skarbu Państwa zachęcone pozytywnymi wynikami przygotowują już kolejne działki do sprzedaży, np. KGHM czy Poczta Polska. Możemy się więc spodziewać, że trend ten powróci na dobre, a samorządy i spółki z udziałem Skarbu Państwa staną się ważnymi graczami na rynku inwestycyjnym – uważa Domeracki.

Eksperci Colliers widzą też zainteresowanie inwestorów tzw. trudniejszymi tematami. Deweloperzy preferują zakup ziemi umożliwiającej szybką zabudowę – a więc szybki zwrot ulokowanego kapitału. Takie zasoby jednak systematycznie się kurczą. Tu pole do popisu mają inwestorzy: na ich radary trafiają działki wymagające dłuższego przygotowania prawnego, technicznego czy administracyjnego. Z jednej strony to mrożenie kapitału na dłużej, ale też dobra lokata, biorąc pod uwagę stały wzrost cen gruntów. Po przygotowaniu terenu pod inwestycję i sprzedaży deweloperowi będzie można zainkasować dobrą premię.

Czas na partnerstwa

Eksperci Walter Hertz mówią z kolei o rosnącej liczbie zapytań od zagranicznych podmiotów, które chcą przenosić do Polski produkcję czy działalność dystrybucyjną. Ze względu na rozkwit logistyki i sektora magazynowego dużym powodzeniem cieszą się działki położone na obrzeżach dużych miast. Widać też zainteresowanie gruntami w mniejszych ośrodkach miejskich, co wynika z konieczności rozbudowy logistyki dla szybko wzrastającego sektora e-commerce.

Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz, mówi, że ze względu na rosnące trudności z uzyskiwaniem finansowania bankowego firmy poszukują alternatywnych form zabezpieczania gruntów – na przykład joint venture. – Uczestnicy rynku coraz chętniej otwierają się na bardziej nieszablonowe rozwiązania, braliśmy udział w trzech projektach zawiązywania joint venture – mówi Zagrodnik. To np. sojusz dewelopera z partnerem czysto finansowym. Ten pierwszy zabezpiecza projekt i jest odpowiedzialny za budowę i komercjalizację, a ten drugi wykłada środki na zakup gruntu i finansuje budowę. Po sprzedaży nieruchomości udziałowcy dzielą się w ustalonych proporcjach zyskiem.

– Takie projekty są ciekawe również dla inwestorów indywidualnych, którzy dysponują gotówką rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu milionów złotych. To pozwala zainwestować w przedsięwzięcia deweloperskie i uzyskać atrakcyjną stopę zwrotu – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Sytuacja na rynku gruntów i w poszczególnych częściach rynku nieruchomości skłania też firmy do przeglądu posiadanych banków. Część deweloperów decyduje się sprzedać ziemię, która miała być użyta pod inwestycje niezwiązane z podstawowym rodzajem działalności – budowniczowie mieszkań spieniężają zatem parcele pod biura czy hotele, co spowodowało pojawienie się działek w atrakcyjnych punktach Wrocławia czy Gdańska.

Grunt to morze

Pandemia najmocniej dotknęła dużych centrów handlowych i hoteli.

Jak wskazują eksperci JLL, w tym pierwszym przypadku dużą aktywność na rynku gruntów widać, jeśli chodzi o mniejsze miejscowości, gdzie kupowane są parcele pod mniejsze parki handlowe i tzw. centra convenience – tym formatom bowiem pandemia nie zaszkodziła.

Zakupy inwestorów z rynku hotelowego także się zawęziły. Na celowniku są praktycznie wyłącznie działki w miejscowościach wypoczynkowych, przede wszystkim nad morzem, najlepiej w pierwszej linii brzegowej. Rośnie też zainteresowanie gruntami w pobliżu wyciągów narciarskich.