Rynek nieruchomości Państwa Środka nadal jest w kryzysie

Sprzedaż u 100 największych chińskich deweloperów spadła w 2022 r. aż o ponad 40 procent. Rząd oraz bank centralny próbują obecnie ożywiać rynek, ale zadanie to nie będzie łatwe do zrealizowania.

Spółki znajdujące się w pierwszej setce największych chińskich deweloperów wypracowały w 2022 r. sprzedaż na poziomie 7,6 bln juanów (1,1 mld USD lub 4,87 bln zł). Była ona aż o 41,3 proc. mniejsza niż rok wcześniej – mówią dane firmy badawczej China Index Academy.

Udział stu największych deweloperów w chińskim rynku budowlanym zmniejszył się w ciągu roku o 12,3 pkt proc. do 39,3 proc. Pogłębiła się też przepaść w wynikach osiąganych przez spółki z pierwszej dziesiątki i te zajmujące dużo bardziej odległe miejsca. O ile firmy z „górnej” dziesiątki osiągały średnie przychody wynoszące po 310,7 mld juanów, o tyle te z „dolnej” pięćdziesiątki wypracowywały ich średnio po 27,6 mld juanów. O ile w 2021 r. 41 spółek z tej listy miało przychody większe niż 100 mld juanów, o tyle w 2022 r. ich liczba spadła do 20. Największą sprzedaż – wynoszącą 464,3 mld juanów – osiągnęła spółka Country Garden.

„W 2022 r. dekoniunktura na rynku stała się bardziej oczywista, a sprzedaż u deweloperów znajdowała się pod wieloma względami pod presją” – piszą analitycy China Index Academy. Ich zdaniem 2022 rok na chińskim rynku nieruchomości upłynął pod znakiem „przetrwania najsilniejszych”.

Kryzys na chińskim rynku nieruchomości wybuchł w 2021 r. i był mocno związany z problemami płynnościowymi spółki China Evergrande Group, będącej wówczas drugim pod względem wielkości deweloperem w Państwie Środka. Firma ta zdołała co prawda uniknąć bankructwa, ale musiała się pozbyć dużej części majątku, a jej akcje straciły przez ostatnie 12 miesięcy na giełdzie w Hongkongu prawie 90 proc. Fala bankructw przetoczyła się natomiast przez mniejsze firmy deweloperskie. Według danych agencji Bloomberga, od początku 2022 r. chińskie spółki z tego sektora zbankrutowały na obligacjach z rynków offshore wartych łącznie 45 mld USD, a także na długu emitowanym w Chinach kontynentalnych wartym 49,4 mld juanów.

Objawem tego kryzysu są również spadki cen nieruchomości w chińskich metropoliach. W listopadzie ceny domów i mieszkań w 70 największych miastach ChRL spadły o 1,6 proc. rok do roku i był to ich siódmy z rzędu spadkowy miesiąc.

Rząd chiński w listopadzie ogłosił pakiet działań wspierających sektor nieruchomości. Ów liczący 16 punktów plan mówił m.in., że banki powinny zapewniać wsparcie dla mocno zlewarowanych deweloperów i udzielać gwarantowanych pożyczek na dokończenie projektów budowlanych. (Władze cofnęły więc ograniczenia na udzielanie pożyczek firmom z tej branży. Limity te zostały wprowadzone w 2020 r., by zapobiec narastaniu bańki). Według agencji Bloomberga chiński rząd pracuje nad powiększeniem tego pakietu pomocowego. Szczególnie zależy mu na zapewnieniu wsparcia płynnościowego deweloperom „zbyt wielkim, by upaść”. Rozważa też wprowadzenie rozwiązań mających skłaniać konsumentów do zakupów mieszkań. Chce m.in. wprowadzić ogólnokrajowy limit na prowizje, jakie mogą pobierać agenci sprzedaży nieruchomości.