Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: W lipcu popyt na mieszkania wystrzelił

Deweloperzy nie są pewni, czy wzrost popytu to już trwałe zjawisko, ryzyko inwestycji wciąż oceniają jako wysokie. Moim zdaniem po lipcowej euforii czeka nas spokojniejsza stabilizacja – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodom Analytics.

Prawie 11,5 tys. wniosków zostało złożonych w bankach przez osoby ubiegające się o „Bezpieczny kredyt” – podał szef resortu rozwoju Waldemar Buda. Nie wiemy, jak to rozkłada się na rynki pierwotny i wtórny, ile wniosków składały te same osoby – niemniej jest to jakaś informacja o skali odzewu. Jak wyglądają te pierwsze tygodnie lipca pod względem sprzedaży i rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym według waszego monitoringu?

Monitorujemy rynek pierwotny przede wszystkim w siedmiu największych aglomeracjach, biorąc pod uwagę dwie kluczowe kategorie. Pierwsza to sprzedaż, czyli na bieżąco monitorujemy, jak mieszkania schodzą z oferty deweloperów w wyniku transakcji. Druga kategoria to bieżące rezerwacje.

Przypomnę, że na początku roku mieliśmy skok rezerwacji i teraz widzimy to w sprzedaży. W pierwszych tygodniach lipca przeciętna sprzedaż dzienna to 300 mieszkań. Dla porównania, w najgorszym miesiącu spowolnienia, czyli sierpniu ub.r., było to 80 lokali, a na przełomie lat 2021 i 2022 – 292. Wygląda więc, że mamy absolutny rekord.

Jeśli chodzi o bieżące rezerwacje, dziennie to 240–250 mieszkań. To zapowiedź tego, co za chwilę zobaczymy w danych o transakcjach: część tych rezerwacji przekształci się w sprzedaż, ale część zostanie rozwiązana i lokale wrócą do oferty.

Warto zwrócić uwagę przy tych wyjątkowych liczbach, że mówimy o dwóch pierwszych tygodniach lipca, czyli samym początku okresu, kiedy można było składać wnioski o „Bezpieczny kredyt”. Mamy informację o 11,5 tys. złożonych wniosków i około 300 udzielonych już pożyczkach, więc poczekajmy jeszcze z oceną.

Duży popyt to nie tylko chętni na dotowany kredyt? Dużo mówiło się o mobilizującej roli... strachu.

W Otodom Analytics na bieżąco badamy tych, którzy oglądają i są skłonni kupić mieszkania. Mamy wstępne wnioski na podstawie 500 ankiet: około 40 proc. osób będących w procesie zakupu deklaruje, że chce wziąć „Bezpieczny kredyt”, a jedna trzecia odpowiada, że program nie jest przyczyną podjęcia decyzji o zakupie. W tej chwili na rynku mieszkaniowym mamy zatem dwie główne grupy generujące silny popyt. Obie grupy mają obawy, ale nie powiedziałabym, że ich zakupy wynikają ze strachu. Lęk może zadziałać jako rodzaj katalizatora. Ci, którzy chcą zaciągnąć „Bezpieczny kredyt”, rezerwują już teraz, w obawie, żeby nie zabrakło oferty. Ci, którzy nie kwalifikują się do programu, też podejmują decyzje, w obawie, że mieszkania zdrożeją w wyniku uruchomienia „Bezpiecznego kredytu”.

Trudno się dziwić tym obawom, bo kiedy popatrzymy na dane o podaży, to jej nie przyrasta. Przeciwnie, oferta się kurczy. Dlaczego? Przecież w zeszłym roku, w czerwcu, deweloperzy potrafili skokowo zwiększyć ofertę – chcąc zdążyć przed niewygodnymi zmianami w przepisach.

Wiele wskazuje na to, że zachowanie deweloperów wynika z chłodnej kalkulacji. Firmy nie są pewne, czy popyt, który widzimy w czerwcu i na początku lipca, to trwałe zjawisko. Kiedy rozmawiam z deweloperami, z dyrektorami sprzedaży, to poziom ryzyka oceniany jest cały czas jako bardzo wysoki. Nie ma przekonania wśród firm, że mamy eldorado i to będzie trwało.

Faktycznie, w czerwcu br. deweloperzy wprowadzili do oferty w siedmiu największych miastach 3,9 tys. lokali przy sprzedaży 5,5 tys., a rok wcześniej prawie 10 tys. Przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami utrzymuje się od roku, poza listopadem 2022 r. Rok temu firmy mogły wprowadzić dużo mieszkań, bo miały więcej pozwoleń. W ciągu roku liczba uzyskiwanych pozwoleń spadała – są miasta, gdzie tempo uzyskiwania decyzji administracyjnych jest coraz dłuższe, gdzie trudno kupić ziemię. Trudno jest też generalizować, bo o ile słabo jest w Warszawie i Krakowie, o tyle w Łodzi i Poznaniu mieszkań w ofercie przybywa.

Czy – według pani intuicji – ta lipcowa eksplozja popytu to coś krótkotrwałego? Brak pewności, że to nie jest chwilowy wystrzał, to jeden z argumentów, dlaczego deweloperzy nie ruszają z odpalaniem projektów...

Intuicyjnie, po prawie 18 latach przyglądania się rynkowi, powiedziałabym, że „Bezpieczny kredyt” jest rodzajem dopalacza, który wywoła gwałtowną reakcję. Na jakim poziomie ustabilizuje nam się popyt na rynku pierwotnym, ale i na wtórnym? Zobaczymy to nie w lipcu, nie w sierpniu, tylko dopiero we wrześniu.

Nie mam wątpliwości, że ten impuls, którego rynek potrzebował, nastąpił w grudniu ub.r. – wtedy został przebudzony popyt, do podjęcia decyzji o zakupie zostali zachęceni ci, którzy nie mieli zamiaru wziąć „Bezpiecznego kredytu”, ale zastanawiali się nad zakupem. Nie wiem, czy o to chodziło Ministerstwu Rozwoju – ale już samą zapowiedzią programu popyt został pobudzony.

Na pewno nie wrócimy już do tak niskiej sprzedaży jak w lipcu i sierpniu ubiegłego roku, ale czy wynik ustabilizuje się na poziomie obecnym, czyli 5,5–6 tys., może 7 tys. sprzedanych lokali na siedmiu rynkach, czy raczej na poziomie 4,5–5 tys.? Wróżąc na podstawie mojej intuicji, będzie to raczej poziom 5 tys. miesięcznie niż szaleństwo typu 7–8 tys. Raczej będziemy mieć pewne uspokojenie – bardzo potrzebne na rynku.