Rynek mieszkaniowy rozgrzany Bezpiecznym Kredytem

II kwartał pod względem sprzedaży to powrót do poziomów sprzed kryzysu, kolejny okres może być jeszcze lepszy. To efekt zapowiedzi i wdrożenia rządowego programu dopłat do pożyczek. Pytanie, czy podaż zdoła odpowiedzieć na popyt – na razie mamy wzrost cen.

Ponad 15,4 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach w II kwartale – wynika z szacunków firmy doradczej JLL. To o 57 proc. więcej rok do roku i 35 proc. kwartał do kwartału. Przypomnijmy, że dołek sprzedaży, wywołany kryzysem na rynku hipotek, to III kwartał ub.r. i sprzedaż zaledwie 6,6 tys. lokali. Z kolei rekordy rynek bił w I i II kwartale 2021 r., kiedy sprzedaż wynosiła po 19,5 tys.

Rząd dolał oliwy

Bezpieczny Kredyt na 2 proc. wszedł w tym tygodniu w życie jako obowiązująca ustawa, a pierwsze banki przedstawiły swoje propozycje, jednak zapowiedź programu miała wpływ na rynek już w I półroczu. Po pierwsze, potencjalni beneficjenci rezerwowali lokale, a po drugie na rynek wrócili nabywcy, zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą.

– Ponad 15 tys. sprzedanych mieszkań oznacza taki sam wolumen, jak w III i IV kwartale 2021 r., kiedy sprzedaż była wysoka, ale nastroje nabywców zaczynały się już pogarszać wraz z rosnącymi stopami procentowymi. Jest wysoce prawdopodobne, że szczyt sprzedaży jest dopiero przed nami, a wynik kolejnego kwartału może być jeszcze lepszy – przy założeniu, że zainteresowanie rządowym programem będzie nadal wysokie, a przede wszystkim – wystarczy mieszkań w ofercie – skomentowała Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Wyhamowanie sprzedaży w 2022 r. spowodowało, że deweloperzy cięli produkcję, ale obserwowany w ostatnim czasie wzrost popytu nie oznacza automatycznego wzrostu podaży.

– II kwartał przyniósł pewne ożywienie: deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 10 tys. lokali, o 46 proc. więcej kwartał do kwartału. Jednak nie oznacza to, że nowych mieszkań jest wystarczająco dużo, aby zrównoważyć ofertę z popytem. Na części rynków obserwujemy coraz większą lukę podażową, a przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad nowo wprowadzonymi utrzymuje się od kilku kwartałów – powiedziała Gawrońska. – Jeśli weźmiemy pod uwagę tempo sprzedaży tylko z II kwartału i porównamy je z ofertą, okaże się, że na wszystkich dużych rynkach jesteśmy poniżej granicy równowagi popytowo-podażowej, określanej jako cztery–pięć kwartałów wyprzedaży. W Krakowie czy Warszawie wskaźnik wyprzedaży oferty jest nawet na poziomie dwóch kwartałów – podkreśliła.

Efekt? We wszystkich sześciu aglomeracjach średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy. Poza Trójmiastem i Łodzią mowa o wzroście kilkunastoprocentowym w skali roku, we Wrocławiu to 20 proc.! W Warszawie średnia cena to już 15,2 tys. zł za mkw., a Łodzi niewiele brakuje, by przestać być ostatnią dużą aglomeracją z czterocyfrową ceną – w II kwartale było to 9,6 tys. zł.

– Program rządowy rozwiał zeszłoroczne nadzieje na stabilizację cen – oceniła wprost Gawrońska. – Dziś klienci nie mogą już liczyć na promocje i upusty, które jeszcze pół roku temu zachęcały do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś zachętą jest obawa, że w następnym kwartale może być jeszcze drożej, a na horyzoncie widać kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG – podkreśliła.

Co jest do wzięcia

Z kolei eksperci Otodomu sprawdzili, ile ofert mieszkań na sprzedaż z rynku pierwotnego i wtórnego w siedmiu największych aglomeracjach, dostępnych w serwisie, spełniało kryteria programu na koniec czerwca 2023 r. Preferencyjną pożyczkę mogą zaciągnąć osoby w wieku do 45 lat. Limity to 500 tys. dla singli i 600 tys. dla rodzin plus maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego.

Według Otodomu, kosztujących do 800 tys. zł lokali na rynku pierwotnym było prawie 22 tys., w tym ponad 4 tys. w Warszawie i po 3,6 tys. w Poznaniu i Trójmieście. Lokali kosztujących do 700 tys. było 18 tys., w tym 3,3 tys. w Poznaniu, 3 tys. w Warszawie i 2,9 tys. w Trójmieście.

Na rynku wtórnym lokali kosztujących do 800 tys. było niemal 25 tys., w tym w Warszawie 5,9 tys., we Wrocławiu 4,7 tys., a w Krakowie 3,9 tys. Lokali z ceną do 700 tys. zł było 21,5 tys., w tym 4,5 tys. w Warszawie, 4,2 tys. we Wrocławiu i 3,3 tys. w Krakowie.

Eksperci sprawdzili również, jaki wybór mają kupujący w całym kraju. Przy limicie 800 tys. co najmniej pięć ofert mieli do wyboru mieszkańcy 223 powiatów w przypadku rynku pierwotnego i 334 powiatów w przypadku wtórnego. Przy puli 20 ofert było to odpowiednio 185 i 254. Czy można jakoś scharakteryzować te powiaty? Jak zaznacza Karolina Klimaszewska, starsza analityczka w Otodom Analytics, dla rynku pierwotnego widoczna jest koncentracja powiatów wokół dużych miast, głównie na zachodzie kraju, a także w paśmie brzegowym (region turystyczny). Dla rynku wtórnego podobnie, chociaż wiele powiatów kwalifikuje się z przynajmniej pięcioma ofertami – tutaj wyłączone są głównie mniej zamożne regiony kraju (i charakteryzujące się większą liczbą domów), jak część Warmii i Mazur, Podlasia, Świętokrzyskiego i Podkarpacia.

Wiatr w żagle

Dobre wyniki sprzedaży mieszkań w II kwartale i wieści płynące z rynku bankowego o tym, jakie przewagi daje Bezpieczny Kredyt (zdolność kredytowa, wysokość rat) w porównaniu z klasycznymi pożyczkami mieszkaniowymi wyniosły indeks WIG-nieruchomości na nowe maksima. We wtorek kurs rósł o nawet 2 proc., do ponad 3,6 tys. pkt – poziomu najwyższego od... wiosny 2010 r.

Nawet o ponad 7 proc., do 4,8 zł, drożały akcje Develii – biorąc pod uwagę obroty, to na tej spółce skupiła się we wtorek uwaga inwestorów. Kurs Atalu zyskiwał ponad 4 proc., do 50,4 zł, a walory Grupy Dom Development zwyżkowały o maksymalnie 2 proc., do 143,2 zł.