Mieszkania. Sprzedaż rośnie szybciej niż podaż

W siedmiu największych aglomeracjach sprzedaż mieszkań wyraźnie dalej odbija od wakacyjnego dołka. Deweloperzy nie palą się do zwiększania produkcji, jednak podpompowana w czerwcu oferta jest relatywnie wysoka, a otoczenie dalej niepewne.

W I kwartale br. w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce sprzedano – mierząc umowami deweloperskimi – 12,1 tys. mieszkań – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. To drugi kwartał odbicia od zanotowanego w III kwartale dołka. Kwartał do kwartału sprzedaż wzrosła o 35 proc., a rok do roku była niższa o 3,4 proc. Sam marzec, kiedy nabywców znalazło 4,8 tys. mieszkań, okazał się najlepszy od stycznia 2022 r.

Eksperci Otodom Analytics zwracają też uwagę, że z miesiąca na miesiąc dynamicznie rośnie liczba umów rezerwacyjnych (te w większości są potem konwertowane na umowy deweloperskie, chyba że ktoś nie otrzyma kredytu lub zrezygnuje: takie umowy są łatwiejsze do zerwania niż deweloperskie). W samym marcu nowych rezerwacji zawarto 3,2 tys. wobec 2,4 tys. w lutym, a na koniec I kwartału br. aktywnych umów rezerwacyjnych było 7,6 tys.

Odroczony popyt w akcji

Wzrost sprzedaży mieszkań w I kwartale br. to efekt realizowania się odłożonego popytu z ubiegłego roku. Wtedy część klientów nie kupowała, bo nie miała zdolności kredytowej z racji rygorystycznych kryteriów narzuconych bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego, inni wstrzymywali się, obserwując, co będzie się działo ze stopami procentowymi. Od kilku miesięcy stopy są na wysokim, ale stabilnym poziomie, a w lutym KNF złagodziła wymagania w zakresie badania zdolności kredytowej.

Do przyspieszenia decyzji może również skłaniać wzrost cen – choć miesiąc do miesiąca niewielki, ale konsekwentny i w skali kwartału kilkuprocentowy.

– Dzisiejsi kupujący to w głównej mierze ci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu w badaniach prowadzonych na portalach Obido i Otodom odpowiadali: „wstrzymuję się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji” – komentuje Katarzyna Kuniewicz kierująca badaniami rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Nieprzypadkowo wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących. Nastroje poszybowały. Patrząc na gospodarkę, nadal nie mamy powodów do świętowania. 16-proc. wzrost inflacji to nadal wzrost, a nie spadek. Nikt chyba się nie łudzi, że ceny towarów i usług zaczną spadać. Wydaje się jednak, że przestali się łudzić również ci, którzy w połowie ubiegłego roku wieszczyli rychły spadek cen mieszkań – i teraz finalizują zakupy. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu. Nieprzypadkowo deweloperzy ostrożnie podchodzą do wprowadzeń – podkreśla.

Jest z czego wybierać

Mimo wzrostu sprzedaży deweloperzy nie rzucają się do uruchamiania nowych inwestycji. W I kwartale br. do oferty w siedmiu aglomeracjach weszło prawie 7,6 tys. mieszkań, porównywalnie z IV kwartałem ub.r. i o 38 proc. więcej niż w dołku w III kwartale ub.r., ale o 51 proc. mniej rok do roku. Od trzech kwartałów firmy sprzedają więcej niż wprowadzają do oferty. Należy jednak pamiętać, że w czerwcu ub.r. doszło do gwałtownego wyskoku: wprowadzono aż 9,7 tys. lokali z powodu wchodzących od 1 lipca przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – wystarczyło bowiem sprzedać chociaż jeden lokal przed tym terminem, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych (czyli dla dewelopera tańszych, mniej uciążliwych formalnie) zasadach. W efekcie na koniec marca br. w ofercie deweloperów w siedmiu aglomeracjach było 45,6 tys. lokali, wobec 38 tys. na koniec 2021 r. i 52 tys. na koniec I połowy ub.r.

Zdaniem Kuniewicz wygląda więc na to, że wybór dla potencjalnych nabywców jest wciąż na satysfakcjonującym poziomie, a deweloperzy chcą uniknąć nadpodaży w warunkach wciąż dużej niestabilności rynku. Firmy mają jednak potencjał, by zwiększyć produkcję, jeśli będzie takie zapotrzebowanie. Pytanie, jakie skutki będzie mieć „Bezpieczny kredyt” – pierwsze czytanie projektu ustawy o dopłatach do kredytów na zakup pierwszego mieszkania dla osób do 45. roku życia zaplanowano po świętach. Intencją rządu jest, by przepisy obowiązywały od lipca.

– Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane od początku 2022 r., to można szacować, że „na półkach” wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogą zasilić ofertę. Jest to równowartość czterech miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie. Oczywiście do tego należy doliczyć jeszcze jakiś zapas z pozwoleń niezrealizowanych z wcześniejszych lat. Odrębną kwestią jest, czy projekty te są dopasowane do obecnych preferencji kupujących – podsumowuje Kuniewicz.