III kwartał przynosi pogłębienie spadku sprzedaży mieszkań

Wstępne dane JLL i raporty spływające od notowanych deweloperów potwierdzają, że popyt został zduszony. Firmy walczą o klientów promocjami i są gotowe na ustępstwa, choć nie chcą tego pokazywać w oficjalnych cennikach.

Na około 7 tys. mieszkań eksperci JLL szacują wstępnie sprzedaż netto nabywcom indywidualnym (w tym płatne rezerwacje) w III kwartale 2022 r. w sześciu głównych aglomeracjach. To wynik jeszcze słabszy niż w II kwartale, gdy sprzedaż w skali kwartału spadła poniżej 10 tys. pierwszy raz od wielu lat (pominąwszy objęty lockdownem II kwartał 2020 r.). To tendencja bliska temu, co wyłania się z danych spływających od deweloperów z rynku kapitałowego, gdzie mamy do czynienia ze spadkiem rzędu jedna trzecia kwartał do kwartału.

Popyt i podaż w dół

– Wstępne wyniki za III kwartał br. potwierdzają dalszy wyraźny spadek sprzedaży w porównaniu z poprzednim kwartałem. Nie ma w tym nic dziwnego, bo od marca liczba udzielanych miesięcznie kredytów hipotecznych wyraźnie maleje. Zaostrzone warunki udzielania pożyczek są pewnie także powodem bardzo wysokich liczb niewykorzystywania umów rezerwacyjnych i rezygnacji z zawarcia umowy zakupu – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. – Tak duży spadek sprzedaży przekłada się na zmniejszenie skali rozpoczynanych inwestycji. W kilku dużych miastach w sierpniu rozpoczęto budowy zaledwie 150–250 lokali, czyli w praktyce jednej, dwóch inwestycji – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że obok spadku sprzedaży drugim istotnym zjawiskiem jest zmniejszenie się przejrzystości rynku, głównie w konsekwencji wejścia w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej od 1 lipca, wprowadzającej m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wystarczyło sprzedać zaledwie jedno mieszkanie przed tym dniem, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych zasadach, stąd sztuczny wysyp podaży, częściowo w celu ominięcia niewygodnego przepisu. Gawrońska przypomina, że pod koniec czerwca na rynek zostały wprowadzone do sprzedaży projekty, często nawet bez podawania, ile lokali liczą, które już w lipcu zawieszano. JLL szacuje, że w całym III kwartale „wyparowało” z rynku 4 tys. lokali. To dużo, wziąwszy pod uwagę, że w tym czasie do oferty wprowadzono realnie 7 tys. lokali.

– Coraz częściej nieprzejrzyste są także ceny w inwestycjach, w których prowadzona jest sprzedaż. Rośnie wachlarz promocji i upustów oferowanych zwykle tylko dla wybranych lokali, ale w praktyce sprzedający wykazują bardzo dużą elastyczność, jeśli widzą nabywcę rzeczywiście zainteresowanego zakupem. Poszerza się zatem rozpiętość między ceną wyjściową a transakcyjną, a w wielu przypadkach o cenie można dowiedzieć się dopiero w trakcie rozmowy w biurze sprzedaży – zaznacza Gawrońska.

Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL ocenia, że przyszły rok będzie dla mieszkaniówki bardzo trudny. – Przy spadającej sprzedaży deweloperzy powinni proporcjonalnie zmniejszać wielkość dostępnej oferty. Niefortunny zbieg okoliczności sprawił, że ustalony na połowę roku termin wejścia w życie ustawy o DFG zdopingował firmy, aby zwiększyły podaż akurat wtedy, kiedy powinny za wszelką cenę ją zredukować – mówi Kirejczyk. – Rosnące koszty finansowania inwestycji i problemy ze sprzedażą zaowocują najprawdopodobniej bardzo silnym wyhamowaniem nowych inwestycji w przyszłym roku. Jeśli otoczenie szybko się nie poprawi, to rynek deweloperski jako całość znajdzie się na ścieżce zredukowania liczby mieszkań w rozpoczynanych projektach z ponad 160 tys. w 2021 r. do około 60 tys. lub nawet mniej w 2023 r. w skali kraju. Będzie to miało wiele negatywnych konsekwencji nie tylko dla samych firm deweloperskich, ale także dla rynku wykonawstwa, producentów materiałów i wyrobów budowlanych, branży meblarskiej czy producentów AGD – podsumowuje.

Grunt to promocja

Według szacunków portalu tabelaofert.pl we wrześniu br. ceny ofertowe w siedmiu największych aglomeracjach były stabilne względem sierpnia i o 6–15 proc. wyższe rok do roku. Eksperci zaznaczyli, że ceny ofertowe nie uwzględniają powszechnie udzielanych rabatów i czasowych promocji. Tymczasem to lokale objęte takimi akcjami znajdują najszybciej nabywców. Drugi warunek to bliski termin oddania, największe wzięcie mają mieszkania gotowe (nikła część oferty) i te, które będą oddane do końca br.