Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Mieszkaniowa oferta niknie w oczach

Dotychczas deweloperzy mieli świetną intuicję, jeśli chodzi o planowanie produkcji wobec przewidywanego popytu. Jeśli tak mocno ścięliinwestycje, to bardzo zły sygnał dla całej gospodarki – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

Jaki obraz rynku pierwotnego wyłania się z waszych danych dotyczących sprzedaży mieszkań w sierpniu?

W sierpniu w siedmiu głównych miastach deweloperzy sprzedali około 2,5 tys. lokali, o 45 proc. mniej niż rok wcześniej. Tegoroczna średnia to 2,8 tys. wobec 4,5 tys. w 2021 r., można więc mówić o załamaniu sprzedaży. Co gorsza, nie wiemy, czy to już jest dołek, czy wciąż szukamy dna. Wiemy, że zakup na kredyt praktycznie zamiera i rynek jest podtrzymywany zakupami gotówkowymi, które mają 70–80 proc. udziału w transakcjach. Pytanie, czy zakupy gotówkowe zaczną się kurczyć, a jest to możliwe, bo wraz ze wzrostem stóp rośnie oprocentowanie depozytów czy obligacji skarbowych – inwestorzy z rynku mieszkaniowego mogą poszukiwać alternatywnych form lokowania kapitału.

Spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i spadek sprzedaży mieszkań postępują od miesięcy. Produkcja lokali była bardzo długo na relatywnie wysokim poziomie, dopiero lipiec i sierpień przyniosły tąpnięcie – dziś deweloperzy budują mniej niż tuż po wybuchu pandemii. Coraz częściej słychać głosy, że ten paraliż rynku rozleje się także na inne branże...

5,2 tys. mieszkań w rozpoczętych budowach w Polsce to niezwykle niski poziom. Dla mnie był zaskoczeniem, spodziewałem się spadku do 7–8 tys. – i to już byłby bardzo słaby wynik. 5 tys. to pułap notowany bardzo dawno temu, co świadczy jak najgorzej o nastrojach. Ostatnie lata pokazują, że deweloperzy mają niesłychaną intuicję, jeżeli chodzi o aktywność inwestycyjną, np. po pandemii wydawało się, że może trochę przesadzają z produkcją – a okazało się, że mieli rację. Jeśli więc i tym razem się nie mylą w przewidywaniach i mocno tną inwestycje, to bardzo zły sygnał dla całej gospodarki. Budownictwo, szczególnie mieszkaniowe, jest kołem zamachowym gospodarki. Meble, sprzęt RTV/ AGD, materiały budowlane i wykończeniowe – to wszystko jest powiązane bezpośrednio z branżą. Wydaje się, że jeżeli produkcja mieszkań nie odbije relatywnie szybko, możemy oczekiwać rozwinięcia spowolnienia gospodarczego do pełnej recesji.

Na razie jeszcze jest względna równowaga, w sierpniu w pięciu na siedem monitorowanych przez nas aglomeracji liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była niższa niż sprzedanych. Za kilka miesięcy, nie mówiąc o tym, że za rok, możemy mieć na rynku naprawdę symboliczną ofertę nowych mieszkań.

Względna równowaga podaży i popytu oznacza, że i ceny powinny być stabilne. Są jednak oczekiwania, że deweloperzy będą musieli odpuścić, żeby cokolwiek sprzedawać.

W sierpniu tylko w Warszawie nastąpiła pewna stabilizacja cen, we wszystkich pozostałych dużych miastach widzieliśmy wzrost rzędu średnio 1 proc. Ceny powoli się pną i czy ten trend się odwróci, trudno powiedzieć. Jeśli deweloperzy tak intensywnie dążą do zrównoważenia rynku, zrównoważenia tego niskiego popytu na mieszkania – oferta będzie spadała, to trudno sobie wyobrazić większe ruchy cen w dół. Tym bardziej że przecież przed nami horrendalny wzrost cen energii, a więc i materiałów budowlanych. Nie wyobrażam sobie, by deweloperzy zaczęli sprzedawać mieszkania poniżej kosztów.

To, co widzimy, to promocje pozwalające kupić mieszkanie nawet 10 proc. taniej, ale to dotyczy wybranych inwestycji deweloperskich czy wręcz wybranej puli lokali. W masowe i duże przeceny nie wierzę, to nie wynika ze złej woli firm czy chęci trzymania marż, tylko kosztów – sytuacja jest bardzo nietypowa, takiej jeszcze nie doświadczaliśmy w ostatnich dekadach.

Rynek mieszkaniowy to gra popytu i podaży, otoczenie makro, ale także różnego rodzaju regulacje, decyzje decydentów. Jakiś czas temu pojawiła się zapowiedź prezesa PiS, że będą tanie kredyty dla młodych rodzin, z oprocentowaniem rzędu 2 proc. w skali roku. To rozruszałoby rynek?

Oczywiście, kredyt na 2 proc. pomógłby rynkowi, szczególnie pierwotnemu, ale pytanie, czy taka oferta rzeczywiście trafi na rynek. Ja podchodzę z dużą rezerwą do takich zapowiedzi i obietnic, szczególnie że byłby to ogromny koszt dla budżetu. Wydaje mi się, że przy obecnym obciążeniu budżetu takie preferencyjne pożyczki są bardzo mało prawdopodobne. Jednak jak najbardziej jest to pomysł wart przemyślenia.

Rynek mieszkaniowy zależy od inwestycji przede wszystkim prywatnych inwestorów, państwo w różnej formie próbuje, niestety bezskutecznie, jakoś zainterweniować. Według ostatnich doniesień minister Sasin ma się zająć poprawą dostępności mieszkań, a fundusze na to miałby pozyskać z opodatkowania właścicieli ponad pięciu lokali na wynajem. To dobry pomysł?

Opodatkowanie branży najmu jest moim zdaniem najgorszym pomysłem. Ostatni rok pokazuje nam, jak dużo zasobów na wynajem brakuje – mamy dużo uchodźców zza wschodniej granicy, mamy popyt wewnętrzny. Dlatego zamiast opodatkowywać, raczej szedłbym w stronę zachęt, żeby inwestorzy indywidualni i instytucjonalni lokowali pieniądze właśnie na rynku najmu, a nie w innych instrumentach, żeby tych mieszkań powstawało jak najwięcej.