Maciej Drozd, Echo Investment: Jest popyt na jakościowe mieszkania, PRS i biura

Dobra sytuacja na rynku najmu będzie zachęcać „gotówkowców" do kupowania mieszkań dobrej jakości i świetnie zlokalizowanych, a takie budujemy. Bardzo dobrze oceniamy też perspektywy rynku PRS i biurowego – mówi Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment.

Ruszyliście z kolejną emisją obligacji dla inwestorów indywidualnych, chcecie zebrać 40 mln zł, minimalna wartość zapisu to 50 tys., a kupon WIBOR6M plus 4 pkt proc. marży, czyli 11,3 proc., a więc mniej niż rozpędzona inflacja, ale więcej, niż dają lokaty bankowe. Jak widzicie perspektywy rynku i możliwości obsługiwania zadłużenia, skoro mówi się choćby o „czarnym maju", jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym? Dlaczego niby wam lokale mają się tak dobrze sprzedawać?

Po pierwsze, bardzo ważne jest to, że jesteśmy grupą zdywersyfikowaną i oprócz sprzedaży mieszkań współtworzymy platformę najmu instytucjonalnego Resi4Rent, a także budujemy nieruchomości komercyjne, przede wszystkim biurowce. Specjalizujemy się też w tworzeniu przestrzeni wielofunkcyjnych, całych kwartałów miast.

Co do samej mieszkaniówki, to dla nas segment strategiczny, dlatego przejęliśmy w ub.r. Archicom. Pod względem sprzedaży maj nie był mocny dla branży i myślę, że miesiące letnie też takie będą. My już w I kwartale mieliśmy około 70-proc. udział klientów gotówkowych w sprzedaży, więc dla większości naszych klientów koszt kredytu nie jest istotny, kluczowe jest to, czy w mieszkanie opłaca się zainwestować. Alternatyw, jeśli chodzi o ulokowanie gotówki, jest oczywiście więcej niż rok czy dwa lata temu, ale jestem przekonany – patrząc na bardzo dobrą sytuację na rynku najmu – że mieszkanie wciąż jest bardzo dobrym produktem inwestycyjnym dla osób, które mają dłuższy horyzont i są gotowe wyłożyć duże kwoty. Myślę, że mieszkania nadające się na wynajem będą dobrym produktem dla „gotówkowców", a nasza grupa takie mieszkania dostarcza: w dużych aglomeracjach, bardzo dobrze zlokalizowane. Nie sprzedajemy produktu luksusowego, ale o bardzo wysokiej jakości. Jak wspomniałem, część naszych projektów, tzw. destinations, polega na przywracaniu całych połaci miast w postaci wielofunkcyjnej tkanki, co podnosi wartość mieszkań będących jej częścią.

Najem jest znów rozgrzany, bo podwyżki stóp odcinają kolejne grupy Polaków od kredytów, ale duży wpływ na sytuację ma też czynnik nadzwyczajny, jakim jest rosyjska napaść na Ukrainę i napływ imigrantów...

Wydaje mi się, że należy założyć, że istotna część uciekinierów raczej w Polsce zostanie, a wśród nich są osoby, które mogą wynajmować na warunkach rynkowych, a nawet kupić mieszkanie. Podwyższone stopy procentowe pewnie też przez pewien czas z nami jednak zostaną, co będzie generować popyt na wynajem.

My kontynuujemy budowę platformy Resi4Rent, to obecnie 2,6 tys. mieszkań, do końca roku będzie ich ponad 3 tys., a do 2025 r. ma ich być co najmniej 10 tys. Na rynku PRS jesteśmy pionierem, coraz więcej firm wchodzi na ten rynek i to będzie trwały trend. Jesteśmy wykonawcą, ale i właścicielem 30 proc. udziałów, główna korzyść ekonomiczna będzie polegać na udziale w zysku ze sprzedaży platformy w perspektywie roku, dwóch lat. Będzie to bardzo duże wydarzenie i duży przypływ gotówki, co należy brać pod uwagę, analizując naszą wiarygodność jako emitenta obligacji.

Nawet szybciej gotówka pojawi się ze sprzedaży biurowców. Na jakim etapie są negocjacje w tej sprawie? Czy wybuch wojny zmienił postrzeganie Polski przez fundusze, schłodził nastroje?

Rzeczywiście w tym roku planujemy wyjść z wielu projektów biurowych, w najbliższym czasie oczekujemy sprzedaży dwóch budynków, w wakacje kolejnych dwóch, a jesienią następnych. Biurowce to aktywa „eurowe", rynek inwestycyjny jest pod wpływem rosnących stóp procentowych w strefie euro, ale te zwyżki są wobec tego, co się dzieje w Polsce, bardzo niewielkie. Widzimy cały czas zainteresowanie inwestorów, a co nas cieszy – także nowych. Polska i tutejszy rynek biurowy są postrzegane jako atrakcyjne.

Widzimy, że popyt na powierzchnie biurowe jest mocny, a podaż po wybuchu pandemii się zmniejszyła, i warto rozpoczynać kolejne projekty, oczywiście selektywnie, na najsilniejszych rynkach – w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu.

Wróćmy do mieszkaniówki. Echo i Archicom w I kwartale br. zaksięgowały doskonałe marże, ale jak wiemy, na bieżące wyniki deweloperów składają się projekty, których budowa ruszyła około dwóch lat wcześniej. Czy takie marże są do utrzymania w dzisiejszych warunkach?

Rentowność w dużym stopniu jest wynikiem tego, za ile udało się kupić grunt. Proszę pamiętać, że deweloper część zysku ze sprzedaży projektu musi reinwestować w nowe działki, by zachować ciągłość produkcji. Co do perspektyw, jest i będzie spowolnienie sprzedaży mieszkań na rynku, dlatego naszym priorytetem nie jest jak największa sprzedaż w ujęciu ilościowym, tylko trzymywanie marży. Uważam, że to się uda ze względu na jakość projektów – to raczej ci budujący na peryferiach będą mieć problem, by utrzymać sprzedaż i ceny. Koszty wykonawstwa wzrosły, a ważne jest to, że nie korzystamy z generalnych wykonawców, bezpośrednio zamawiamy usługi u podwykonawców. System budowania naprawdę robi ogromną różnicę. Myślę, że wiele projektów na rynku nie będzie mogło ruszyć, bo deweloperzy nie dojdą do porozumienia z generalnymi.

Partner programu:

Foto: materiały prasowe