Ceny mieszkań będą dalej rosły, ale wolniej

Gościem Adama Roguskiego był Damian Kapitan, prezes Budimeksu Nieruchomości.

Objął pan stery Budimeksu  Nieruchomości z początkiem roku. Jesteście częścią Grupy Budimex i macie znaczący udział w skonsolidowanych zyskach – na poziomie 30 proc., licząc po trzech kwartałach 2019 r. W ubiegłym roku zwiększyliście sprzedaż mieszkań o 37 proc., do 1,66 tys. – to pierwszy wzrost po kilku spadkowych latach. Jakie wyniki chcecie osiągnąć w 2020 r., pamiętając, że rekord padł w 2015 r., kiedy znaleźliście nabywców na prawie 2 tys. lokali?

2019 r. był bardzo dobry, uzyskaliśmy wynik lepszy rok do roku, a także o około 200 mieszkań lepszy od planów w budżecie. Na ten sukces zapracowały wszystkie rynki, na których działamy: Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto – i nowy rynek, wrocławski. Szczególnie dobrze wypadła stolica, gdzie sprzedaliśmy 1 tys. mieszkań. Rozwijamy się tu bardzo mocno i podobnie będzie w kolejnych latach. W 2020 r. w scenariuszu bazowym planujemy utrzymać poziom sprzedaży z roku ubiegłego, czyli około 1,6 tys. mieszkań. Rynek jest cały czas dobry, jeśli wprowadzimy jeszcze kilka projektów, jest szansa na lepszy wynik. Przypomnę jeszcze, że latach 2015–2016, kiedy sprzedaż była bardzo wysoka, była to zasługa bardzo dużego projektu w Krakowie – Nowe Czyżyny, stanowiącego dużą część całej naszej oferty. Dziś rozwijamy się w kilku aglomeracjach.

Na koniec września w ofercie mieliście prawie 1,8 tys. lokali, w tym 800 w Warszawie. Jak dziś wygląda oferta?

Realnie nasza oferta to około 1,5 tys. mieszkań.

A jak duży jest bank ziemi?

Obecnie to 8 tys. mieszkań.

A jaka jest jakość tego banku? To grunty, które od razu mogą wejść do produkcji czy wymagają jeszcze jakiejś formalnej „obróbki"?

Realnie w 2020 r. chcemy wprowadzić do oferty tyle samo mieszkań, co w 2019 r. Nie widzimy problemów, jesteśmy optymistami. Na pewno będziemy działać odpowiedzialnie, wprowadzać projekty stopniowo, obserwując, jak idzie sprzedaż.

Trudno dziś o nowe grunty?

Brak ziemi to największy problem deweloperów. W dużych miastach, szczególnie w Warszawie, bardzo trudno o działki z przeznaczeniem na budownictwo wielorodzinne. Nasz bank ziemi pozwala nam na jakieś trzy lata działalności, dlatego nie działamy pod taką presją, jak niektórzy deweloperzy mający problem z odtwarzaniem oferty. Racjonalnie dokonujemy wyborów.

Czy są plany ekspansji na kolejne rynki?

Dziś skupiamy się na pięciu aglomeracjach. Oczywiście analizujemy różne możliwości, nie tylko w rozumieniu wejścia do nowych miast, ale – w zależności od okoliczności – rynki trochę inne niż mieszkaniowe, np. aparthotele czy inwestycje wielofunkcyjne. Zdecydujemy się na to, wyłącznie jeśli będzie to korzystne dla naszego biznesu. Mówimy raczej o długofalowych analizach niż krótkoterminowych zamiarach.

Na wynik finansowy wpływają przekazania mieszkań. W 2019 r. wydaliście klucze do 1,53 tys. lokali, o 8 proc. mniej rok do roku. Jaki jest potencjał przekazań w 2020 r.?

Ilościowo będzie to około 1,25 tys. mieszkań. Chcemy jednak lekko zwiększyć wynik finansowy. Wartość przekazanych lokali będzie wyższa, bo będziemy wydawać więcej lokali w Warszawie.

Od kilku lat Budimex Nieruchomości utrzymuje marżę brutto ze sprzedaży rzędu 23–24 proc. Specyfika deweloperów polega na tym, że w bieżących sprawozdaniach widać głównie umowy zawarte z klientami jakieś dwa lata temu. Jak ta rentowność wygląda teraz?

Nasza strategia zakłada utrzymywanie pierwszej marży lekko ponad 20 proc. i taki poziom chcemy utrzymać w przyszłości. Nie jest to oczywiście czysty zysk, trzeba jeszcze uwzględnić koszty sprzedaży czy ogólnego zarządu.

Ceny mieszkań cały czas rosną. Dlaczego i jak długo jeszcze?

Wszyscy zdajemy sobie sprawę, że w ciągu trzech ostatnich lat mieliśmy do czynienia ze znacznym wzrostem kosztów budowy, materiałów. Wzrost cen mieszkań był zatem nieunikniony. W 2019 r. ceny w aglomeracjach, w których działamy, wzrosły o średnio około 10 pkt. proc., powyżej inflacji. Ważne jest to, że od blisko pół roku obserwujemy większą przewidywalność rynku budowlanego, ceny materiałów przyhamowały, rynek jest bardziej przewidywalny dla firm wykonawczych, jest większa dostępność podwykonawców. Dzięki temu ceny mieszkań będą dalej rosnąć, ale nie będzie to wzrost tak znaczący, jak w poprzednich latach.

Zazwyczaj to deweloperzy powołują spółki zajmujące się generalnym wykonawstwem, ale Budimex Nieruchomości to spółka zależna największego wykonawcy w Polsce. Jak wygląda współpraca z waszym właścicielem?

Strategia jest jasna, jesteśmy spółką deweloperską działającą w ramach Grupy Budimex. To powoduje, że jako grupa gwarantujemy jakość, terminowość. Nasze motto to „Spełniamy obietnice", nigdy nie opóźniamy przekazania mieszkań. Jesteśmy przewidywalni, jeśli chodzi o koszty i czas realizacji. Oczywiście większość naszych inwestycji realizujemy z Budimeksem. To nasz preferowany wykonawca. Na mniejszych budowach mamy sprawdzonych od lat zewnętrznych generalnych wykonawców.

Wracając do gruntów – duże zasoby znajdują się pod kontrolą państwa, trzymane są głównie z myślą o programie Mieszkanie+. Od niedawna słyszymy o nowym pomyśle na program – państwo chce zaprosić do współpracy komercyjnych deweloperów. Jak generalnie ocenia pan ten pomysł i czy Budimex Nieruchomości byłby zainteresowany taką współpracą?

Uważam pomysł za bardzo dobry. Jeszcze kilka lat temu mocno kibicowałem temu programowi, bo uważam, że dzięki większej podaży mieszkania będą dostępniejsze. Polska ma jeden z najniższych wskaźników izb czy mieszkań na 1 tys. mieszkańców, jesteśmy naprawdę w ogonie nie tylko UE, ale i ogólnie Europy. Strukturalny niedobór mieszkań jest faktem, każdy pomysł na poprawę sytuacji jest dobry. Najważniejsze jest to, by realnie zaangażować deweloperów w ten projekt, bo branża ma wiedzę, a wiedza to podstawa. Biznes wie, jak dostarczać mieszkania, oddaje ich co roku około 100 tys. Kluczowe jest znalezienie formuły korzystnej dla rządu i biznesu. Inaczej biznes będzie szukał bardziej opłacalnych modeli.

Na razie znamy ogólny zarys: państwo da grunty, a deweloperzy będą musieli przekazać część mieszkań do programu.

Gdyby ten model miał tak działać, a dodatkowo warunki byłyby rynkowe, Budimex Nieruchomości byłby zainteresowany współpracą.