Zapaść kredytowa jeszcze potrwa

Dopóki nie zacznie spadać inflacja, dopóty sprzedaż kredytów hipotecznych będzie notować rekordowo niskie poziomy. Prognozy ekonomistów mówią, że wyraźna zmiana może nastąpić najwcześniej w 2024 r.

Rok 2022 minął pod znakiem zapaści w kredytach hipotecznych, która pogłębiała się z każdym miesiącem. W efekcie w całym roku banki udzieliły, według naszych szacunków, łącznie 44 mld zł takich kredytów, podczas gdy w 2021 r. było to ok. 85 mld zł.

Przyczyna jest jedna – wraz z rosnącymi cenami rosły mocno także koszty pożyczania, a wiele gospodarstw domowych straciło zdolność do spłaty drogich kredytów. O ile jeszcze w październiku 2021 r. średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło 3 proc., o tyle w październiku 2022 r. – już 9 proc. – pokazują dane NBP. Z kolei z analiz AMRON-SARFiN wynika, że indeks dostępności mieszkaniowej zanurkował w III kw. 2022 do poziomu sprzed dziesięciu lat (do 134,7 pkt wobec 203 pkt rok wcześniej), a po uwzględnieniu tzw. 5-proc. buforu wymaganego przez KNF – od poziomu ostatnio notowanego w 2007 r. (92 pkt).

Kiedy skończy się ta zapaść? – Ponieważ głównym czynnikiem ograniczającym dostępność hipotek jest obecnie wysoki poziom stóp procentowych banku centralnego, wyraźnej poprawy można spodziewać się dopiero wówczas, gdy te stopy zaczną spadać – komentuje Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole Bank Polska. Na to jednak szybko się nie zanosi. Zadaniem ekspertów niemal pewne jest, że stopa referencyjna NBP pozostanie na obecnym poziomie (6,75 proc. wobec 0,1 proc. w październiku 2021 r.) przez cały 2023 r. Pierwszych obniżek można spodziewać się najwcześniej w 2024 r., a zdaniem Rafała Beneckiego, głównego ekonomisty, być może nawet dopiero w 2025 r. – Nawet w 2024 r. inflacja pozostanie wciąż istotnie ponad celem inflacyjnym NBP – wyjaśnia Benecki.

Jednocześnie w tzw. międzyczasie może nastąpić lekkie odbicie w popycie i sprzedaży kredytów hipotecznych. – Sprzyjać będzie temu poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych przy wzroście płac oraz stabilizacji lub nawet spadku cen nieruchomości – ocenia Marcin Luziński, ekonomista Santander Bank Polska. Pomocne może też być zniesienie 5-proc. buforu, który obecnie jest wymagany przy analizie zdolności kredytowej klientów indywidualnych, co może nastąpić pod koniec 2023 r., gdy inflacja zacznie spadać i zniknie ryzyko podwyżki stóp procentowych.

Co więcej, rząd zapowiedział już nowy program gwarantujący kredyty hipoteczne z oprocentowaniem na poziomie 2 proc. (przez dziesięć lat) dla osób, które nigdy wcześniej nie miały własnego mieszkania. Brzmi to bardzo atrakcyjnie, ale program ruszyć ma dopiero od III kwartału przyszłego roku, poza tym chętni i tak muszą wykazać się sporą zdolnością kredytową. – Dlatego naszym zdaniem popyt na kredyty mieszkaniowe w 2023 r. pozostanie stłumiony i wyraźnie niższy niż w 2021 r. – ocenia Luziński.