Mieszkaniówka: czemu jest tak źle, skoro jest tak dobrze

Maj to kolejny miesiąc wyśrubowanych statystyk pod względem liczby lokali w nowych projektach i pozwoleniach na budowę. Jak zgrać to z narracją o kłopotach z podażą?

W maju deweloperzy ruszyli z budową prawie 17,6 tys. mieszkań – podał GUS. Wzrost rok do roku sięgnął 184 proc., ale należy pamiętać, że w 2020 r. rynek był w przejściowej zapaści z uwagi na lockdown. Kluczowe jest to, że już w czerwcu ub.r. aktywność deweloperów zaczęła się odradzać, dochodząc do skali wyraźnie większej niż przed wybuchem pandemii. Ostatnie trzy miesiące to historyczne maksima, z rekordowym marcem na czele (17,8 tys. lokali).

W ciągu pięciu miesięcy liczba mieszkań w nowych inwestycjach sięgnęła 72,8 tys., o 65 proc. więcej niż rok wcześniej i o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie zdrowego 2019 r.

Utrzymują się równie wysokie statystyki, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. W maju deweloperzy dostali zgodę na postawienie prawie 17,5 tys. lokali, o 63 proc. więcej niż w osłabionym lockdownem maju ub.r. W skali pięciu miesięcy mowa o 91 tys. lokali, o 58 proc. więcej niż rok wcześniej i około 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie zdrowego 2019 r.

Warto podkreślić, że nie próżnują Kowalscy, którzy w maju ruszyli z budową około 10 800 domów – to trzeci miesiąc z rzędu, kiedy notowany jest pięciocyfrowy wynik. Inwestorzy indywidualni otrzymali też blisko 11,3 tys. pozwoleń na budowę – to nowy rekord miesięczny.

Podaż nie rośnie równomiernie

Foto: GG Parkiet

– Deweloperzy rozpoczęli w pierwszych pięciu miesiącach tego roku budowę rekordowej liczby mieszkań. Odpowiadają w ten sposób na utrzymujący się wysoki popyt przekładający się na rewelacyjne wyniki sprzedaży. Wysoką aktywność wykazują także inwestorzy indywidualni. Z pewnością okres pandemii zwiększył liczbę osób rozważających zamieszkanie we własnym domu z ogródkiem i ten trend utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas – ocenia Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – Rekordowe poziomy osiąga również liczba mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie. Dotyczy to zarówno deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów. Świadczy to o optymizmie uczestników rynku i daje szanse na zmniejszenie problemów ze zbyt małą podażą mieszkań. Jednocześnie problemem pozostaje, czy uda się zapewnić podaż w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Z kolei ze względu na wysokie liczby rozpoczynanych inwestycji zapas pozwoleń (rozumiany jako liczba mieszkań, które można na ich podstawie wybudować) zaczyna się stabilizować, po dynamicznym wzroście na przełomie roku – podsumowuje.

Pierwotny rynek mieszkaniowy w ostatnim czasie charakteryzowany jest jako niezbalansowany pod względem popytu i podaży, co wpływa na ceny, a te nie odstraszają nabywców, skoro w I kwartale br. padł rekord sprzedaży w sześciu głównych aglomeracjach. Deweloperzy mocno narzekają na trudności w uzupełnianiu oferty – długotrwałe procedury administracyjne, kurczące się zasoby ziemi. Jak pogodzić tę narrację z puchnącymi statystykami?

– Paradoksalnie i jedno, i drugie jest prawdą – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Deweloperzy robią co mogą, aby zaspokoić popyt, co widać w danych GUS. To wciąż jest jeszcze za mało, bo do typowych kupujących gotówkowych i kredytowych dołączyli jeszcze nabywcy instytucjonalni, często finansowani zagranicznym kapitałem, który charakteryzuje się nienotowanym nigdy wcześniej „ssaniem" na mieszkania. Przy tym tak się składa, że w ocenie funduszy lokale w Polsce są bardzo atrakcyjnie wycenione w porównaniu z tym, jakie zwroty z wynajmu generują, czy jaki drzemie w nich potencjał do wzrostu wartości – podkreśla.

Foto: GG Parkiet

Ekspert dodaje, że dramatycznie wręcz brakuje działek umożliwiających szybkie podjęcie budowy. – Popyt jest tu i teraz, a jak kupimy działkę z problemami, to ich prostowanie może trwać kilka lat. Najgorzej mają firmy, które z założenia działają na terenie jednego czy dwóch miast. Jeśli nie mają banków ziemi, to są skazane na walkę cenową, bo bez gruntów nie mają jak funkcjonować – mówi Turek.

Ponadto, diabeł tkwi w szczegółach. Najwięksi deweloperzy działają w największych aglomeracjach, a statystyki GUS obejmują cały kraj. Do zamknięcia tego wydania gazety urząd nie podał danych cząstkowych za maj, ale po czterech miesiącach widać trend: Warszawa jest czerwoną wyspą na deweloperskiej mapie Polski, tu nie były notowane zwyżki liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach i pozwoleniach, tylko kilkunastoprocentowe spadki. Deweloperski boom to w znacznej mierze wzrost aktywności w mniejszych ośrodkach, dawnych stolicach województw.

– Majowe dane GUS są o tyle ciekawą lekturą, że ich publikacja przypada w momencie coraz głośniej artykułowanych w przestrzeni publicznej sygnałach rosnącej nierównowagi popytowo-podażowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Grozi to konsekwencjami, których rynek doświadczył w momencie załamania koniunktury na przełomie 2008 i 2009 r. Tymczasem dane sygnalne urzędu nie do końca potwierdzają słabnący potencjał inwestycyjny deweloperów, skutkujący niedoborem mieszkań w kilku czołowych metropoliach kraju – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dane GUS obejmują cały pierwotny rynek mieszkaniowy. Prawdopodobnie więc w związku z coraz gorszą od kilku lat dostępnością gruntów w największych metropoliach i ich zaporowych cenach środek ciężkości inwestycji deweloperskich przesuwa się w kierunku mniejszych miejscowości, w pierwszym rzędzie tych zlokalizowanych w czołowych aglomeracjach kraju. Najważniejsze jednak, że dane wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio atmosfery zagrożenia dla perspektyw rynku pierwotnego – zaznacza.

Rozdźwięk między narracją a danymi tłumaczy Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.

– W skali kraju możemy mieć do czynienia z efektem krótkoterminowego szczytu w wydawaniu pozwoleń i innych decyzji administracyjnych po czasie spowolnienia spowodowanego covidem. Natomiast ten trend trzeba będzie przeanalizować w dłuższym okresie, żeby móc wyciągać wnioski, czy to jedynie efekt wcześniejszych opóźnień i obecnej kumulacji wydawania decyzji administracyjnych, czy faktycznie nastąpiło przyspieszenie. Sądzę, że będzie to można ocenić w skali najbliższych trzech–czterech kwartałów. Warto też dodać, że na poszczególnych rynkach wygląda to bardzo różnie – np. w Warszawie sytuacja nadal nie jest dobra i problem z tempem uzyskiwania decyzji administracyjnych nadal jest duży – dodaje. Prezes Atalu Zbigniew Juroszek podkreśla, że nie zawsze pozwolenia na budowę będą automatycznie oznaczały rychłe rozpoczęcie inwestycji.

– Deweloperzy jednocześnie przygotowują i rozpoczynają prace związane z uzyskiwaniem odpowiednich zgód i decyzji administracyjnych na wielu działkach, które posiadają. Liczą, że w ten sposób część projektów będzie mogło wejść do sprzedaży wcześniej. Ze względu na wydłużające się prace urzędów i nieprzewidywalność postępowań trudno jest ustalić kolejność zagospodarowywania działek. W związku z tym prace przygotowawcze rozpoczyna się na wielu gruntach jednocześnie, by zapewnić ciągłość oferty w poszczególnych miastach. Gdyby dostępność gruntów była większa, a czynniki administracyjne przewidywalne, to branża byłaby w stanie pełniej odpowiedzieć na oczekiwania popytu – wskazuje Juroszek.

Ceny dalej w górę

Ponieważ chętnych na zakup jest więcej niż mieszkań na sprzedaż, rosną ceny – a to jeden z kilku czynników sprzyjających podwyżkom. Analitycy PKO BP w najnowszym raporcie dotyczącym mieszkaniówki założyli w scenariuszu bazowym stopniowe wzmocnienie tendencji wzrostowych cen lokali w kolejnych kwartałach, w skali roku podwyżka ma sięgnąć 8–10 proc. Powody to: wysoki popyt napędzany niskimi stopami, które powinny z nami zostać co najmniej do połowy 2022 r., zakupy o charakterze tezauryzacyjnym (ochrona pieniędzy przed inflacją), a także wzrost kosztów wykonawstwa i ziemi oraz kłopoty z dostępnością pracowników. Na koszty – a więc i ceny – mają wpływ nowe normy w zakresie efektywności energetycznej budynków i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Czynnikiem stabilizującym może być duży portfel mieszkań z terminem oddania do użytku w obecnym i przyszłym roku oraz nadal niepewna sytuacja na rynku najmu.