Deweloperzy ruszają z nowymi inwestycjami

Spadki cen mieszkań zostały wyhamowane. Sprzedawcy mniej chętnie schodzą z katalogowych stawek

Rynek mieszkaniowy odbił się od dna. Wyniki sprzedażowe giełdowych spółek za III kwartał pokazują, że nawet sezon letni nie przeszkodził największym „producentom czterech ścian” w zwiększeniu obrotów. Choć średnie ceny mieszkań w ofertach deweloperów wciąż się zmniejszają, to stawki transakcyjne już minimalnie rosną. Powód – klienci przestali już wierzyć w dalsze spadki cen, a deweloperzy odchodzą od stymulowania sprzedaży kilkunastoprocentowymi rabatami. Jeżeli jeszcze na początku roku klient mógł liczyć na średnio 11-proc. upust w stosunku do ceny w ofercie, to obecnie, jak wynika z danych RedNet Consulting, rabaty wynoszą średnio 7 proc.

[srodtytul]Deweloperzy chcą budować[/srodtytul]

W tej sytuacji publiczne spółki mieszkaniowe chcą mocno ruszyć z realizacją nowych projektów. – Naszym największym wyzwaniem jest wystartowanie z nowymi projektami, by zapewnić podaż mieszkań na końcówkę 2010 roku i następny rok. Oceniamy, że nasza obecna oferta mieszkań zostanie wyprzedana w przyszłym roku – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego J. W. Construction.

– Na wiosnę chcemy ruszyć z inwestycją przy ulicy Światowida na stołecznej Białołęce (173 lokale). Uruchomienie I etapu (300 mieszkań) inwestycji przy ulicy Ździarskiej (Białołęka) jest praktycznie przesądzone. Chcemy również rozpocząć projekt przy ul. Antoniewskiej, (Mokotów, 200 mieszkań) – wymienia Szwarc-Sroka. Ruszyć mają również budowa domów jednorodzinnych w Ożarowie Mazowieckim oraz inwestycje w Łodzi i Katowicach.

Z kolei Polnord zamierza jeszcze przed końcem tego roku rozpocząć sześć nowych projektów (około 1 tys. mieszkań). – Startują dwa projekty w Gdańsku, jeden w Sopocie oraz drugi etap inwestycji w Olsztynie. Uruchomimy również dwie inwestycje na warszawskim Wilanowie – wymienia prezes Polnordu Wojciech Ciurzyński. Wystartować z pierwszym od ponad roku projektem chce Dom Development. Plany inwestycyjne mają również dolnośląski Gant, którego oferta jest już mocno wyprzedana, Ronson i inni.

[srodtytul]Problemy z finansowaniem[/srodtytul]

Analitycy zwracają jednak uwagę, że wielu deweloperów może mieć poważne problemy z pozyskaniem finansowania dla nowych inwestycji. W niepamięć odchodzi powszechna do niedawna praktyka finansowania projektów z pieniędzy klientów. Gdy na rynku jest wiele gotowych lokali, sprzedaż mieszkania w budynku, który istnieje wyłącznie na planie, jest bardzo utrudniona.

Deweloperzy nie mogą również liczyć na łatwe do uzyskania wsparcie banku. Banki z rezerwą podchodzą do inwestycji mieszkaniowych, a ich możliwości kredytowania są również ograniczone. Deweloperzy zwracający się do banku o kredyt muszą się legitymować sporym, 40-proc., wkładem własnym. Banki ostrożniej podchodzą do zaliczania na poczet wkładu działki, na której powstać ma budynek (weryfikują wycenę jej wartości) czy projektu. – Problemem może być również warunek pewnego zaawansowania przedsprzedaży (20–30 proc. całkowitej liczby mieszkań).

Gdy na rynku jest wiele gotowych lub bliskich oddania do użytku mieszkań sprzedaż mieszkań na etapie „dziury w ziemi” jest sporym wyzwaniem – wskazuje dyrektor Szwarc-Sroka. W lepszej sytuacji są deweloperzy, którzy dysponują pokaźnymi środkami obrotowymi przy niskim zadłużeniu (Dom Development) lub mają zapewniony dopływ gotówki w związku z oddawanymi w tym i przyszłym roku inwestycjami (J.W. Construction). – Jesteśmy przygotowani na to, by początkowe prace nad nowymi projektami finansować ze środków własnych. Przepływy kapitałowe związane z kończonymi inwestycjami będą na tyle wysokie, by pokryć nasze wydatki inwestycyjne – mówi Szwarc-Sroka.

[srodtytul]Udziałowcy pomogą[/srodtytul]

Pozostali poszukują innych źródeł finansowania. Gant, który jeszcze w tym roku chce ruszyć z realizacją pierwszego warszawskiego projektu mieszkaniowego przy ul. Sokołowskiej, dla pozyskania środków na wymagany wkład własny chce wyemitować ponad 3 mln nowych akcji z prawem poboru. Liczy na pozyskanie 30–45 mln zł. Z kolei akcjonariusze Polnordu upoważnili zarząd do emisji obligacji zamiennych na akcje o wartości do 200 mln zł.

[ramka][b]Marcin Gołębiowski - Wiceprezes Zarządu redNet Consulting[/b]

Pierwotny rynek mieszkaniowy zawęża się. Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi zmniejsza się, a te ostanie lekko odbiły w górę. Pokazuje to, że z jednej strony skłonność deweloperów do stosowania rabatów maleje, a akceptacja klientów dla obecnego poziomu cen jest powszechniejsza. Nie ma jeszcze mowy o powrocie na ścieżkę wzrostu cen, jednak stabilizacja jest już faktem. Środek ciężkości rynku przesuwa się w dół – ze względu na zmianę polityki banków przeciętnego Polaka stać na mieszkanie mniejsze lub położone w gorszej lokalizacji. Niedopasowanie rynkowej oferty do preferencji sprawia, że o ile w segmencie podwyższonym popyt może być jeszcze stymulowany cięciami cen, o tyle mieszkania popularne nie powinny już tanieć.

[b]Maciej Stokłosa - analityk domu inwestycyjnego bre banku[/b]

Jest zdecydowanie za wcześnie, aby twierdzić, że w 2010 r. podaż mieszkań gwałtownie spadnie. Oferta deweloperów w przypadku wybranych miast i lokalizacji kończy się, w związku z tym myślą oni o rozpoczynaniu nowych inwestycji. Projekt z pozwoleniem na budowę może być wprowadzony do sprzedaży nawet w ciągu 1–2 miesięcy, pod warunkiem pozyskania finansowania, co może być problematyczne. W zasadzie jedynie w przypadku Domu Development ilość dostępnych wolnych środków jest na tyle duża, aby bez problemu kontynuować działalność na dotychczasową skalę. Inne firmy albo muszą poczekać na sprzedaż pozostałych mieszkań i spływ z tego tytułu środków na nowe inwestycje (J.W. Construction), albo pozyskać kapitał z zewnątrz (Polnord, Gant). [/ramka]