Popyt na mieszkania jest, ale ograniczany przez wysokie ceny i niepewność

Nie ma takiej fali rezerwacji, jak jeszcze rok temu przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Resort tonuje oczekiwania względem „Kredytu na start”, a ceny lokali są już bardzo wysokie – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Według waszych szacunków w I kwartale bieżącego roku w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 12,4 tys. mieszkań, o 14 proc. więcej rok do roku i 7 proc. mniej kwartał do kwartału. Do oferty wprowadzili 15,9 tys. lokali, o 120 proc. więcej niż rok wcześniej – co nam przypomina, w jakiej zapaści była podaż jeszcze rok temu. Od dwóch kwartałów spółki wprowadzają do oferty więcej, niż sprzedają – czy to efekt wyłącznie nowych inwestycji, czy także zwrotów mieszkań zarezerwowanych?

W styczniu i lutym widzieliśmy może nie falę, ale pewne wzmożenie, jeśli chodzi o zwroty jako pokłosie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – część wnioskodawców nie otrzymała pożyczki i część zarezerwowanych mieszkań wróciła na rynek. W marcu jest już pod tym względem absolutne wyciszenie. W marcu zaobserwowaliśmy też zawarcie zaskakująco mniejszej liczby umów rezerwacyjnych, niż się spodziewaliśmy.

Rzeczywiście, II kwartał z rzędu mamy rosnącą ofertę mieszkań głównie jako efekt nowych inwestycji deweloperskich – liczba mieszkań wprowadzanych jest wyższa niż sprzedawanych.

Jak to jest z popytem? „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył, nowy jest opracowywany i są spekulacje, że jeśli wejdzie w życie pod koniec roku, to będzie dobrze. Z drugiej strony dane Biura Informacji Kredytowej za I kwartał pokazują, że popyt na kredyty jest oczywiście niższy niż w II połowie ubiegłego roku, ale nie ma takiej zapaści, jak można się było obawiać.

Wydawałoby się, że I kwartał tego roku będzie podobny do tego sprzed roku, kiedy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” też był dopiero zapowiedzią, teraz też mamy, mimo wszystko, pewien niedobór podaży. Ale nie jesteśmy w takiej samej sytuacji. Przede wszystkim za nami dobry rok pod względem sprzedaży, podczas gdy na początku 2023 r. byliśmy po zapaści popytu. W tej chwili popyt reaguje spokojnie, co pokazuje poziom rezerwacji. Rok wcześniej była fala rezerwacji zapowiadająca wybuch sprzedaży w II półroczu. Ministerstwo cały czas pracuje nad „Kredytem na start”, wprowadzane są zmiany i nie wiemy, jakie będą ostatecznie warunki. Resort raczej studzi zapał, mówiąc, że będą pewne ograniczenia – stąd nie mamy takiego pobudzenia rynku jak rok temu. Badania, które robimy w Otodom Analitics, pokazują wstrzymanie się potencjalnych kupujących z decyzją także z innego powodu. 60 proc. respondentów wskazuje, że wysokie ceny mieszkań są wyraźnym hamulcem. I tylko garstka ankietowanych odpowiada, że spodziewa się spadku cen. Jest raczej nadzieja na stabilizację. Z jednej strony popyt może być zachęcany obawą przed wzrostami, ale dla dużej części respondentów ceny są już teraz po prostu za wysokie. Ponadto ankietowani wskazują małą dostępność i wysokie oprocentowanie zwykłych kredytów. Podsumowując – popyt na mieszkania jest, ale wstrzymywany.

Ktoś może powiedzieć, że skoro II kwartał z rzędu podaż jest większa niż sprzedaż, to chyba mieszkania przynajmniej nie powinny drożeć, o ile nie tanieć. Coś się jednak nie spina: w tej chwili największa oferta po Warszawie jest w Łodzi i Poznaniu, czyli najmniejszych miastach z „top 6”. W dodatku o ile w Poznaniu rzeczywiście raportujecie lekki spadek cen kwartał do kwartału, o tyle w Łodzi wzrost o... 12 proc.!

Wiele elementów wydaje się do siebie nie pasować. Zacznijmy od tego, dlaczego kwartał do kwartału pojawiły nam się lekkie spadki cen w Poznaniu i Gdańsku. Mówimy o cenach mieszkań, które deweloperzy mają w ofercie na koniec kwartału. W marcu w Poznaniu weszło do oferty prawie 1,9 tys. lokali, co jest rekordem miesięcznym na tamtejszym rynku. Te mieszkania były nieco tańsze niż te, które były w poznańskiej ofercie na koniec grudnia, więc te nowe inwestycje pociągnęły średnią cenę w dół. Podobnie stało się w Gdańsku, choć na mniejszą skalę, ponieważ tamtejszy rynek zachowuje się bardzo stabilnie, jeśli chodzi o relację popytu i podaży.

Na tym tle mamy przedziwne zjawisko, jakim jest rynek łódzki, gdzie średnia cena mieszkań w ofercie na koniec kwartału poszła w górę o 12 proc. W Łodzi również do oferty wchodzi dużo mieszkań, ale droższych, niż wynosiła średnia na koniec grudnia.

Generalnie na rynku dzieje się bardzo dużo, dynamika zmian jest znaczna, jesteśmy w takim momencie, w którym danymi zagregowanymi z siedmiu aglomeracji nie daje się wytłumaczyć zjawisk cenowych występujących na poszczególnych rynkach.