Struktura rynku się zmienia, potrzebne lokale na wynajem

Zakup mieszkania na własność staje się możliwością dla coraz węższej grupy, a na rynku najmu trudno znaleźć alternatywę. Potrzeby lokalowe rosną wraz z napływem uchodźców, jednak deweloperskie inwestycje mogą na razie wytracać tempo.

– Podstawowym scenariuszem na najbliższe miesiące jest mniejsza sprzedaż lokali przy ograniczonej ofercie i wysokich cenach – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Rośnie rola PRS

Zdaniem analityczki prawdopodobnie wydłuży się przeciętny okres sprzedaży lokali, w niektórych inwestycjach pojawią się akcje promocyjne, a część deweloperów będzie starała się dostosować strukturę oferty tak, by bardziej odpowiadać możliwościom finansowym nabywców. Wraz ze wzrostem stóp procentowych, zaostrzeniem wyliczania zdolności kredytowej przez banki i wzrostami cen mieszkań z rynku odcinani są kolejni potencjalni nabywcy. Ci, których na pożyczkę stać, mogą wstrzymywać się z decyzjami w obawie o dalszy wzrost stóp. Czy program kredytów z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym będzie wsparciem – to się dopiero okaże. Ekspertka CBRE wskazuje, że niższy popyt nie przekłada się na spadek cen mieszkań, bo te determinowane są przez rosnące koszty budowy.

Czy można szukać ratunku na rynku najmu? Tu również spada podaż, a czynsze idą w górę.

– Szansą dla rynku mieszkaniowego jest w tej sytuacji PRS (najem instytucjonalny – red.). W optymalnej sytuacji, przy mniejszym popycie nabywców detalicznych, część zdolności produkcyjnych deweloperów skoncentruje się na tym rynku. Obecnie skala istniejących i planowanych obiektów w kraju nie pozwala mówić o rewolucji w mieszkaniowych nawykach Polaków – raczej będzie to stopniowa ewolucja, choć tempo przyrostu nowych inwestycji PRS jest imponujące. Rynki największych miast, a zwłaszcza Warszawy, szybciej zobaczą efekty zmian – mówi Mikulska.

Bieg z przeszkodami

Według GUS w lutym deweloperzy ruszyli w Polsce z budową 11,3 tys. mieszkań, co oznacza odbicie po fatalnym styczniu, gdy produkcja runęła o 40 proc. miesiąc do miesiąca, do 7,3 tys. – poziomu najniższego od wprowadzenia lockdownu w kwietniu 2020 r. Jak interpretować lutowe odbicie?

– Nie należy spodziewać się istotnego wzrostu liczby rozpoczętych inwestycji w marcu z uwagi na konflikt zbrojny w Ukrainie. Doza niepewności dotycząca przyszłych kosztów budowy, dostępności materiałów budowlanych, a także dostępności siły roboczej (pracowników z Ukrainy) jest tak duża, że wielu inwestorów będzie wstrzymywać się z rozpoczynaniem inwestycji do czasu uspokojenia sytuacji. Całkowity wynik za I kwartał 2022 r. będzie prawdopodobnie niewiele lepszy niż ten z II kwartału 2020 r., na który wpływ miał wybuch pandemii i lockdown – mówi Anna Karaś, starszy konsultant w zespole badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Ekspertka dodaje, że na wysokim poziomie utrzymuje się liczba wydanych pozwoleń na budowę. – Bardzo dobre wyniki sprzedaży w 2021 r., przewyższające nowe wprowadzenia, zachęcały deweloperów do przygotowywania nowych kolejnych inwestycji mieszkaniowych. Na wielu rynkach podaż jest tak niska, że deweloperzy, aby sprzedawać mieszkania, muszą rozpocząć nowe budowy – mówi Karaś. – Należy się jednak spodziewać, że nie wszystkie z otrzymanych pozwoleń będą teraz wykorzystywane, a firmy prawdopodobnie spowolnią tempo szykowania nowych projektów. Ma na to wpływ nie tylko wojna w Ukrainie, ale także istotne podwyżki stóp procentowych, które wpłyną na spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Co więcej, także inwestorzy naby­wający wcześniej mieszkania w celach tezauryzacyjnych mogą w większym stopniu zacząć poszukiwać alternatywnych lokat kapitału – podsumowuje.

Zdaniem Wojciecha Matysiaka, szefa zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, choć aktywność budownictwa mieszkaniowego jest obecnie relatywnie wysoka, to nie ma pewności, że uda się ją utrzymać.

– Wybuch wojny w Ukrainie może spowodować powrót wysokich kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy, a to może ponownie ograniczyć nowe inwestycje mieszkaniowe. Cały czas w mocy pozostają ograniczenia podaży w postaci wysokich cen gruntów oraz przedłużających się procedur administracyjnych. Deweloperzy, widząc wyraźnie słabnący popyt, mogą mieć uzasadnione wątpliwości, czy ponowny wzrost kosztów uda się przenieść na ceny oferowanych mieszkań. Przy popycie ograniczanym spadającą zdolnością kredytową konsumentów firmy deweloperskie mogą wstrzymywać nowe projekty – ocenia Matysiak. W perspektywie kilku lat konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych imigrantów wygeneruje potrzebę budowy lokali na wynajem, również finansowanych przez PRS. – Rentowność najmu może się nieco poprawić, co powinno utrzymać zainteresowanie funduszy. Istotne może być też zapotrzebowanie na lokale o przeciętnym standardzie czy o umiarkowanym czynszu, które mogą powstać w formule mieszkalnictwa społecznego, także z udziałem np. zagranicznych funduszy pomocowych – mówi Matysiak.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl, ocenia, że po styczniowym tąpnięciu aktywności inwestycyjnej deweloperów w lutym odreagowanie wydawało się niemal pewne. Pytanie, czy to chwilowa korekta, czy zwrot wraz z nadchodzącym wiosennym sezonem budowlanym.

Na zbytni optymizm jest zdecydowanie za wcześnie, a lutowe odbicie musi zostać potwierdzone w kolejnych miesiącach. Już za dwa tygodnie notowani na GPW deweloperzy zaprezentują wyniki sprzedaży za I kwartał br. Pozwoli to na precyzyjniejszą ocenę obecnej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego – mówi Jędrzyński. – W dłuższej perspektywie trudno nie oczekiwać wpływu na decyzje inwestycyjne deweloperów w wyniku skutków wojny w Ukrainie, z efektem w postaci milionów uchodźców przekraczających polską granicę – podkreśla.

Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w Sonarhome.pl, mówi, że dwa miesiące to za wcześnie, aby wyrokować, jaki będzie cały rok.

– Nie ulega wątpliwości, że jesteśmy w momencie dużej niepewności na rynku. W takiej sytuacji można oczekiwać, że podaż może zwolnić, aby dostosować ją do popytu. Choć na razie, patrząc na pozwolenia na budowę, tego spowolnienia nie widać. Rosnące stopy procentowe i utrzymujące się ceny na rynku pierwotnym (na którym na razie nie ma perspektyw do spadku cen) wpłyną na przetasowanie popytu. Na rynek pierwotny będzie stać klientów lepiej sytuowanych, już teraz zgodnie z komunikatami spółek udział klientów gotówkowych w sprzedaży jest dość wysoki, u niektórych z nich przekracza 50 proc. – mówi Bugaj.

Mieszane uczucia

Perspektywa wzrostu stóp procentowych, niższej sprzedaży mieszkań, wyższych kosztów, co może oznaczać presję na marże, jeśli klienci przestaną akceptować wzrosty cen – to wszystko od października ciąży notowaniom giełdowych deweloperów mieszkaniowych. W ostatnich dniach kursy Marvipolu czy Atalu zdecydowanie odbiły, ale miało to związek z deklaracjami dywidendy. Bieżące turbulencje na rynku mieszkaniowym zbiegają się z sezonem sprawozdań finansowych za 2021 r. Wiele spółek pokaże rekordowe zyski, bo deweloperzy księgują sprzedaż mieszkań z mniej więcej dwuletnim opóźnieniem.