Sprzedaż mieszkań mniejsza. Doskwierają wysokie ceny, ale kto może – kupuje.

Bez „Bezpiecznego kredytu” sprzedaż mieszkań się zmniejszyła, więc i deweloperzy ograniczają budowy. Części konsumentów coraz mocniej doskwierają ceny. Ale kto może – kupuje.

Dane opublikowane we wtorek przez dwa ośrodki – Otodom Analytics i Big Data Rynekpierwotny.pl – wskazują, że w kwietniu na rynku mieszkaniowym w siedmiu największych aglomeracjach mieliśmy do czynienia ze spadkiem sprzedaży lokali oraz wyhamowaniem podaży i tempa wzrostu średnich cen – względem początkowych miesięcy tego roku.

Spadki nie do końca powinny zaskakiwać. Oba portale za sprzedaż uznają umowy deweloperskie, a więc w I kwartale efekt wygaszonego z końcem ub.r. programu „Bezpieczny kredyt” mógł być jeszcze widoczny – kontrakty z deweloperami podpisywali bowiem ci, którzy rezerwowali mieszkania i składali wnioski kredytowe pod koniec roku, a zgodę banku uzyskali na początku 2024 r.

Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym

Według Otodom Analytics, deweloperzy sprzedali 3,7 tys. mieszkań, o 4 proc. mniej niż w marcu i najmniej od stycznia 2023 r. Do oferty wprowadzili prawie 6 tys. lokali, o 9 proc. mniej niż w marcu. W rezultacie na koniec kwietnia do wzięcia była łącznie 45,4 tys. lokali – o 6 proc. więcej miesiąc do miesiąca i o 13 proc. więcej rok do roku. stosunkowo wysoki poziom oferty wpłynął na wyhamowanie wzrostu cen: w większości miast podwyżki stawek ofertowych za mieszkanie deweloperskie nie przekroczyły 1 proc. wobec wcześniejszego miesiąca.

Według analityków Otodomu, spowolnienie sprzedaży wydaje się chwilowe i można je tłumaczyć wstrzymywaniem się przez część konsumentów z zakupami w oczekiwaniu na program „Mieszkanie na start”. Druga bariera to ceny mieszkań postrzegane jako już bardzo wysokie. Zdaniem Marcina Krasonia program „Na start” nie ma już takiego psychologicznego wpływu na rynek, jak poprzednik, bo i rynek jest w innym miejscu (na początku 2023 r. wychodził z głębokiej zapaści), i o zwykły kredyt hipoteczny jest łatwiej niż rok temu. Sam program też ma mieć więcej ograniczeń niż „Bezpieczny kredyt”, co ogranicza jego potencjał jako katalizatora popytu.

W raporcie eksperci nie odnieśli się do kwestii rezerwacji: w połowie kwietnia Otodom donosił o zaskakującym i skokowym wzroście, szczególnie w Warszawie – co można było interpretować właśnie jako nową falę „zaklepywania” mieszkań przez potencjalnych beneficjentów „Na start” i tych, którzy boją się powtórki z ubiegłego roku. U niektórych deweloperów faktycznie punktowo pojawiają się oferty rezerwacji lokalu pod kredyt „Na start”.

Do zamknięcia tego wydania nie uzyskaliśmy komentarza, co wydarzyło się w II połowie kwietnia, jeśli chodzi o rezerwacje.

Według szacunków Rynekpierwotny.pl w kwietniu deweloperzy sprzedali w siedmiu największych aglomeracjach 3,5 tys. mieszkań. W większości miast sprzedaż wobec marca spadała w tempie dwucyfrowym – poza Wrocławiem, gdzie urosła o 25 proc. Równolegle deweloperzy wyraźnie wyhamowali z wprowadzaniem nowych inwestycji. W efekcie do wzięcia na koniec kwietnia było 51 tys. lokali.

Marek Wielgo zgadza się, że słabszy na tle poprzednich miesięcy kwiecień wynika z braku wpływu „Bezpiecznego kredytu”, a część konsumentów czeka na konkrety programu „Na start”. Wielgo również ocenia, że barierą dla części potencjalnych nabywców stają się wysokie ceny. Z drugiej strony, kto potrzebuje/może kupować – kupuje: widać bowiem systematyczny wzrost popytu na zwykłe kredyty.

Poszukiwanie okazji na rynku mieszkań

Analitycy obu ośrodków wskazują, że co do zasady ceny nowych mieszkań raczej utrzymają trend wzrostowy – z powodu rosnących kosztów budowy, które są m.in. pochodną zaostrzenia przepisów (warunki techniczne budynków, usytuowanie na działkach itp.).

Marek Wielgo wskazuje, że w miastach, gdzie podaż jest duża w relacji do sprzedaży, deweloperzy mogą być skłonniejsi do udzielania różnego rodzaju bonusów. Na razie trwa testowanie rynku. W Poznaniu, gdzie oferta jest duża, nowe projekty są wprowadzane dalej po relatywnie wysokich cenach. W Trójmieście na rynek weszły mieszkania relatywnie tańsze. W Krakowie – drogie, tu też padł kwietniowy rekord, średnia cena lokali wprowadzanych do oferty wyniosła 18 tys. zł za mkw. wobec 16,9 tys. zł dla mieszkań sprzedanych.

Klienci mogą też szukać okazji w postaci mieszkań wprowadzonych do oferty przed 1 lipca 2022 r., czyli przed zaostrzeniem ustawy deweloperskiej (m.in. wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego). Firmy dostały dwuletnie okienko na sprzedaż mieszkań na starych zasadach. Te lokale, które zostaną w ofercie po 1 lipca tego roku, będą podlegać nowym zasadom. Ponieważ to dodatkowe formalności i koszty, deweloperzy być może będą chcieli upłynnić towar, oferując promocje. Według szacunków Otodom Analytics pod koniec kwietnia takich mieszkań w siedmiu największych miastach i wokół nich było jeszcze ponad 11 tys.